Calcul crédit immobilier

Avis de la communauté 🤔
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Bonjour,

A 52 ans, en cours de réflexion sur l’achat d’un bien immobilier pour une résidence principale (C’est un peu plus complexe que cela, mais passons pour le moment), et entendant régulièrement qu’il valait mieux utiliser le moins possible son apport, je me suis fait un calcul que j’aimerais vous soumettre.

Pour un crédit sur 20 ans, pour un montant total d’environ 249 200€, j’ai fait trois simulations sur Fortuneo, ce qui me donne un TAEG de 4.39 / 4.40`%. Il y a quelques petites différences sur les 3 simulations, mais c’est le calcul que je fais ensuite que je souhaiterais vous soumettre.

Je pars du premier cas ou je n’apporte « que » 22 980 € (Minimum sur la simulation Fortuneo). Mensualité = 1 390€. Je calcule les intérêts composés sur la différence entre 60 000€ (Mon apport maximum) et ces 22 980, que je placerai sur 20 ans à un taux moyen de 5%. Lorsque je soustrais le coût total du crédit à mon épargne conservée et aux intérêts composés, je trouve que ce crédit me « coûte » 9 761€ sur 20 ans.

Second cas, j’apporte mon apport maximum de 60 000€. Mensualité = 1 161€. Je calcule cette fois-ci un apport mensuel de la différence de mensualité avec le premier cas (1390-1161= 229€) et les intérêts composés sur ce montant que je placerai mensuellement, sur 20 ans à un taux moyen de 5%. Lorsque je soustrais le coût total du crédit à mon épargne conservée et aux intérêts composés, je trouve que ce crédit me « fait gagner » 2 067€ sur 20 ans.

Troisième cas, intermédiaire.

Le calcul montre logiquement a priori qu’en faisant varier le taux de rémunération de l’épargne, c’est le cas 1 qui devient intéressant à, partir d’un certain taux (6.12%).

Pour le moment, le principe n’est pas forcément d’échanger sur le montant de la mensualité à partir nous nous sentons « safe », si la seconde stratégie est tenable sur 20 ans ou le montant du coût du crédit à partir nous pensons que la transaction est intéressante.

Les calculs vous semblent ils corrects ?
Est ce que j’oublie quelque chose?
Désolé pour le pavé, merci de votre lecture.

Colonne 1 Colonne 2 Colonne 3 Colonne 4 E
= Montant à emprunter + Apport -249 408,00 € -249 255,00 € -249 076,00 €
Mensualités -1 389,94 € -1 284,53 € -1 160,66 €
Apport -22 980,00 € -40 000,00 € -60 000,00 €
Coût total du crédit sur 20 ans -110 182,81 € -101 904,57 € -92 175,18 €
Montant a empruner -226 428,00 € -209 255,00 € -189 076,00 €
Epargne conservée sur 60 000€ 37 020,00 € 20 000,00 € 0,00 €
IC sur Epargne conservée sur 20 ans à X % 63 401,94 € 34 252,81 € 0,00 €
Total epargne conservée sur 20 ans à X % 5,00 % 100 421,94 € 54 252,81 € 0,00 €
Versement mensuel = Difference avec max mensualités maximale 0,00 € 105,41 € 229,28 €
Cumul versement mensuel sur 20ans 0,00 € 25 298,40 € 55 027,20 €
IC sur versements mensuels sur 20 ans à X % 0,00 € 18 028,66 € 39 214,60 €
Total epargne investie sur 20 ans à X % 5,00 % 0,00 € 43 327,06 € 94 241,80 €
= Total epargne conservée + investie sur 20 ans à X % 100 421,94 € 97 579,86 € 94 241,80 €
= Coût total du crédit sur 20 ans + Total epargne conservée et investie sur 20 ans à X % -9 760,87 € -4 324,71 € 2 066,62 €
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Bonjour

Votre calcule est probablement juste
Mais dans le cas où vous mettez le moins d apport
Vous empruntez environ 30000 euros de capital en plus donc a la fin de votre prêt vous vous serez enrichit de cette valeur de capital

Il ne faut pas raisonner uniquement coût des intérêts mais création de valeur

Et combien vaudra votre maison dans 20 ans un peu plus que le prix d’ achat je suppose

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@Greg, à première vue, les chiffres semblent bon bien que je n’ai pas vérifié chaque calcul.

Cet adage qui est de minimiser l’apport est surtout vrai quand les taux sont faibles. Avec un taux à plus de 4%, ton calcul le montre très bien, il faut absolument que l’épargne que tu conserves (si tu diminues ton apport) t’apporte un rendement suffisant. Et même si le rendement est supérieur à ton TAEG de prêt, il faut que le rendement soit bien supérieur pour que ce soit significatif au bout de 20 ans.

Autre point que tu peux aussi garder en tête : la possibilité de renégocier ton prêt si jamais les taux retombent sous les 2%, ça peut changer la donne.

Quoiqu’il en soit, je pense que tu as toutes les cartes en main pour prendre la décision qui te correspondra le mieux.

[Edit] Il y avait quand même quelque chose qui me chiffonnait dans le calcul mais je ne parvenait pas à mettre le doigt dessus.
J’ai fini par trouver !
Dans ton calcul, le coût du prêt que tu économises entre ton cas avec apport min et max est double compté dans ta dernière ligne. La différence de coût de ton prêt (-18 000€ environ dans le cas avec apport max) est déjà prise en compte dans la différence des mensualités donc tu ne devrait que comparer l’avant dernière ligne pour avoir une véritable image de la différence entre l’un et l’autre.
Dans le cas avec apport minimal, tu as généré 6k€ de plus que dans le cas avec apport maximal, point.
Avec ça tu va bien trouver le résultat que tu devrais trouver : si ton épargne est placée à un taux supérieur au TAEG, tu es gagnant à minimiser ton apport.

Après, à toi de voir quel montant de gain te semble suffisant par rapport au risque d’avoir une mensualité plus élevée pour une durée de 20 ans.

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Bonjour Greg,

Votre raisonnement est globalement bon, mais votre conclusion est biaisée par un point précis : dans votre dernière ligne, vous double-comptez une partie du coût du crédit. La différence de coût entre un apport faible et un apport élevé est déjà intégrée dans la différence de mensualités, que vous capitalisez ensuite. Du coup, lorsque vous rajoutez le coût total du crédit en plus, vous additionnez deux fois la même chose.

Pour comparer correctement les stratégies, il faut regarder uniquement la richesse finale créée :
épargne conservée + versements mensuels capitalisés sur 20 ans.

En analysant seulement cette ligne, on retrouve la logique financière classique : si le rendement de votre épargne est supérieur au TAEG, mettre moins d’apport est plus rentable à long terme. Si le rendement est inférieur, l’apport élevé devient plus intéressant.

Enfin, n’oubliez pas deux choses :

  1. Dans le cas d’un apport faible, vous remboursez davantage de capital, qui devient votre patrimoine dans 20 ans.
  2. Le choix dépend aussi de votre capacité à supporter la mensualité plus élevée pendant toute la durée du crédit.

Si vous voulez, je peux vous refaire une comparaison simplifiée et propre sur vos trois cas.

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Merci pour ces premières réponses…

Cela aurait été plus compréhensible à comprendre en effet avec les formules de calcul visibles, désolé… Je ferai de nouveau les calculs demain.pour ma comprehensuon personnelle, mais je veux bien un calcul propre pour comparer, ce qui sera peut être utile a d’autres également …

Concernant les remarques ‹ 1. Dans le cas d’un apport faible, vous remboursez davantage de capital, qui devient votre patrimoine dans 20 ans › et ‹ Mais dans le cas où vous mettez le moins d apport, vous empruntez environ 30000 euros de capital en plus donc a la fin de votre prêt vous vous serez enrichit de cette valeur de capital ›. J’ai l’impression que cela revient à la notion de création de valeur, mais je ne comprends pas… Dans tous les cas, quel que soit mon apport, la valeur du bien sera la même dans 20 ans. Il n’ y a pas plus de valeur créé si mon apport est moindre et mon emprunt est supérieur?

Bonne soirée.