Bonjour à tous,
Je possède déjà un bien immobilier en LMNP, ainsi qu’un bien via une SCI à l’IS. Je suis endetté à hauteur de 30%. En me renseignant, il s’avère que certaines banques (très peu) pratiqueraient encore la méthode dite différentielle (vs méthode HCSF) pour calculer la capacité d’emprunt.
Est-ce que certains d’entre vous auraient le nom / contact des agences bancaires utilisant cette méthode en Ile de France / région Marseille, Aix e, Provence ?
Merci par avance,
JB
Voir différence entre les deux méthodes ci-dessous :
Voici un exemple chiffré avec le seuil fixé exactement à 35 % d’endettement, en repartant de votre situation (revenus 3 900 €, crédit actuel 1 245 €), et en supposant un bien avec un loyer prévisionnel de 700 €/mois (loyer pondéré à 70 % = 490 €).
Étape 1 — Mensualité maximale autorisée pour le nouveau prêt, à 35 % pile
Méthode HCSF (loyer ajouté aux revenus) :
(1 245 + mensualité) / (3 900 + 490) = 0,35
mensualité max = 0,35 × 4 390 − 1 245 = ≈ 292 €/mois
Méthode différentielle (loyer soustrait de la mensualité) :
(1 245 + (mensualité − 490)) / 3 900 = 0,35
mensualité max = 0,35 × 3 900 − 1 245 + 490 = ≈ 610 €/mois
Étape 2 — Conversion en capacité d’emprunt (hypothèse : taux 3,6 %, 25 ans, hors assurance)
| Mensualité max | Capital empruntable | |
|---|---|---|
| Méthode HCSF | 292 €/mois | ≈ 57 700 € |
| Méthode différentielle | 610 €/mois | ≈ 120 600 € |