@sci.cml10
Globalement je trouve votre situation plutôt cohérente. À 36 ans, vous avez déjà une RP, un locatif en direct, une SCI bien avancée, un PEA qui commence à être significatif et une vraie épargne de sécurité. Donc à première vue, ce n’est pas une situation déséquilibrée ou inquiétante.
Le seul point qui ressort vraiment, c’est la concentration immobilière. Entre la RP, le T2 en direct et les 4 biens dans la SCI, votre patrimoine est très largement exposé à l’immobilier, avec pas mal de dette en face. Ce n’est pas forcément un problème, surtout avec des crédits déjà en place et des taux probablement intéressants, mais ça rend votre volonté de renforcer le PEA très pertinente. À votre place, je ne chercherais pas à rajouter une nouvelle ligne immo tout de suite. Je laisserais plutôt les crédits se rembourser tranquillement, tout en augmentant la partie financière à côté.
Votre épargne de précaution me paraît confortable, peut-être même un peu large selon vos revenus et vos dépenses, mais vu le projet possible de changement de RP en 2029-2031, ça se justifie. Je ne bloquerais pas trop cette poche en bourse si vous savez qu’il peut y avoir un besoin d’apport ou de frais dans quelques années.
Le T2 en direct semble bien tourner sur le papier : 560 € net après gestion pour 313 € de crédit, c’est propre. Après, comme toujours en locatif, il faut voir si le “net” inclut vraiment tout : taxe foncière, PNO, compta, CFE si LMNP, petites réparations, vacance, remplacement de mobilier, etc. Mais l’écart loyer/crédit est suffisamment confortable pour que ce soit plutôt rassurant.
Pour la SCI, j’ai l’impression qu’elle tient surtout grâce au local commercial. Le loyer est très bon par rapport à la mensualité, donc c’est clairement un actif important dans l’équilibre global. En contrepartie, je surveillerais bien la solidité du locataire, la durée du bail, les charges réellement à votre charge, les éventuels travaux et le risque de vacance. Un local commercial, quand tout va bien, c’est très agréable ; quand ça se vide, ça peut être plus long à relouer qu’un appartement classique.
Les deux T2 à Sainte-Savine ont l’air plutôt équilibrés, sans être forcément des machines à cash-flow. Le studio à Puteaux, en revanche, est celui qui attire le plus l’attention : 1 200 € de loyer pour 1 642 € de crédit, il pèse forcément sur la trésorerie. Ça peut se défendre si c’est un bien patrimonial, bien placé, avec une bonne valeur long terme, mais c’est probablement l’actif à suivre de près. Je ne dis pas qu’il faut vendre, surtout en SCI à l’IS où la sortie peut être fiscalement désagréable, mais il faut bien mesurer ce qu’il coûte réellement chaque année.
La trésorerie de la SCI, 13k pour 4 biens, me semble un peu juste. Ce n’est pas catastrophique, mais avec un local commercial et plusieurs logements, un gros imprévu peut vite arriver. À votre place, je chercherais d’abord à renforcer cette trésorerie avant de sortir trop d’argent ou de relancer une opération. Une SCI à l’IS, il faut presque la voir comme une petite société immobilière : elle doit avoir son propre fonds de roulement.
Je ferais aussi attention à la notion de “revenus passifs”. Pour l’instant, la SCI capitalise et se désendette, ce qui est très bien. Mais tant que les crédits tournent, les revenus réellement disponibles pour vous personnellement ne sont pas forcément énormes. Et si vous voulez sortir l’argent plus tard, il faudra arbitrer entre remboursement de compte courant, dividendes, fiscalité, etc. Donc la rente viendra plutôt avec le temps, une fois les dettes bien avancées.
Sur le PEA, l’allocation 70 % MSCI World / 30 % S&P 500 est cohérente si vous assumez de surpondérer les États-Unis. Sinon, un simple World ferait déjà le job. Dans votre situation, renforcer régulièrement le PEA me semble en tout cas être une très bonne idée, justement pour équilibrer un patrimoine déjà très immobilier.
Perso, je ne toucherais pas aux crédits à bas taux, je ne rajouterais pas d’immo à court terme, je renforcerais le PEA, et je garderais une poche disponible pour le futur changement de RP. Côté SCI, je regarderais surtout la trésorerie, le risque locataire sur le local commercial et le coût réel du studio de Puteaux.
Votre situation est bonne, mais elle est déjà bien chargée en levier immobilier. Donc le bon mouvement, à mon avis, ce n’est pas d’accélérer encore, mais plutôt de consolider : laisser la dette baisser, sécuriser la trésorerie, diversifier via le PEA, et garder de la souplesse pour la prochaine RP.
