Hello la communauté,
Je sollicite votre expertise sur un montage patrimonial que je prépare pour ma rentrée en Master à Lille en septembre. L’idée est de transformer un budget « perte sèche » (loyer + pension) en une stratégie de constitution d’actifs dès mes 21 ans.
Le Contexte :
Projet : Acquisition d’un T1/T2 à Lille (~100 000 €).
Horizon : 2 ans en résidence principale (pendant mes études), puis mise en location meublée (LMNP) lors de mon départ probable à Paris en 2028.
Budget familial actuel : Mes parents me versent 850 €/mois (350 € pension + 500 € loyer). L’objectif est une opération « blanche » pour eux.
Le Montage Financier (Hybride) :
Nous partons sur une Indivision (60% parents / 40% moi) pour coller à l’effort de financement réel :
Mon côté (40%) : Prêt étudiant à la BNP de 40 000 € @ 1,5% sur 12 ans. Option différé total de 24 mois (je ne paie que l’assurance pendant mes études).
Côté parents (60%) : Prêt immobilier classique de 60 000 € @ 3,45% sur 25 ans. Mensualité : ~300 €.
Flux de trésorerie prévisionnel :
Phase 1 (Études - 2 ans) : Les parents paient leur crédit (300 €) et me versent le solde de mon budget actuel (550 €) en pension alimentaire (déductible pour eux). Je loge « gratuitement » dans l’appartement. Coût total famille : 850 € (identique à aujourd’hui).
Phase 2 (Mise en location - Année 3+) : Passage en LMNP (Régime Réel). Loyer estimé : 580 € HC.
Mensualité globale (Prêt étudiant amorti + Prêt parents) : ~610 €.
Cash-flow net : Effort d’épargne d’environ 30 €/mois pour le foyer (hors charges de copro/taxe foncière).
Mes parents coupent la pension et le loyer parisien lorsque je trouve un travail : gain net immédiat pour leur budget de +800 €/mois.
Mes interrogations pour la commu :
1 LMNP en Indivision : Certains d’entre vous ont-ils un retour d’expérience sur la lourdeur administrative (SIRET propre, compta) vs une détention en propre ?
2 Risque de requalification : Le flux « pension alimentaire » qui sert indirectement à financer un actif dont je suis indivisaire vous semble-t-il « safe » vis-à-vis du fisc (risque de donation déguisée) ? On envisage un prêt familial déclaré pour blinder le montage.
3 Arbitrage durée : Est-il plus judicieux de pousser le prêt étudiant au max (12 ans) pour écraser la mensualité, ou de réduire la durée pour libérer de la capacité d’endettement plus vite en vue d’un achat à Paris plus tard ?
4 DPE : Avec les nouvelles normes, viser un C minimum est une évidence, mais est-ce que certains d’entre vous ont tenté des rénovations lourdes en étant étudiant pour booster le déficit foncier/LMNP ?
Preneur de vos avis critiques, notamment sur les angles morts que je n’aurais pas vus (vacance, fiscalité de l’indivision, etc.).
Merci d’avance !