Atk
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Bonjour Ă tous !
Je crée ce sujet afin d’à la fois recueillir vos avis mais aussi alimenter le forum avec des réflexions sur l’investissement en parking (mentionné dans de rares posts).
Avant de présenter le projet, un peu de contexte sur ma situation:
- 22 ans, en CDI depuis 1 an suite à ma sortie d’études (IT), salaire net ~2400€
- Dépenses mensuelles tout compris: 1000€ (Logement, courses, charges et abonnements, …)
- En couple (d’où les dépenses « faibles »), ça a son importance
Mes investissements:
- LEP plein (merci l’alternance)
- Livret A entre 10 et 12k
- Donc un matelas de sécurité un peu élevé qui me convient
- PEA 8k€ (achat d’1 part CW8 par mois)
- Le reste (environ 700-800€) partent dans mon livret A mais le matelas devient trop conséquent donc il m’arrive d’alimenter mes portefeuilles crowdfunding pour éponger un peu. Crowdfunding qui lui aussi commence à devenir trop conséquent par rapport à mon patrimoine (~7k€ sur bienprêter et 2.5k€ sur LPB).
- J’ai aussi des enveloppes à gauche à droite mais qui ne sont pas importantes pour le sujet.
Comme vu plus haut j’arrive à un point où je ne souhaite pas m’exposer plus au crowdfunding mais pas non plus augmenter mon matelas, j’ai donc l’idée d’utiliser une partie de ma capacité d’emprunt. Ma compagne dispose d’un crédit étudiant jusqu’en 2029 donc pas de projet d’achat de RP avant et je ne veux pas tout mobiliser (sur plusieurs décennies) avec de l’immo locatif type appartement dans ce but. J’ai donc eu l’idée de partir sur de l’investissement parking car pour débuter c’est assez accessible, permet de mobiliser ma capacité d’emprunt à court terme et moins de contraintes que du logement.
Grâce aux alertes Leboncoin j’ai trouvé une annonce pour la vente de 5 places de parkings (en résidence sécurisée) pour 30k€ (6000€ unité) en périphérie de grande métropole (à l’intérieur c’est plutôt 25k la place voire même 40k selon les quartiers), la commune est relativement calme et le quartier est récent. Le prix des places est plutôt sous le prix du marché.
Voici les calculs que j’ai effectués (pour le lot de 5 parkings):
- Charges de copropriété: (7€ x 12 mois x 5 parkings): 420€/an
- Taxe foncière: (100€ x 5 parkings): 500€/an
- Loyers (55€ x 12 mois x 5 parkings): 3300€/an
- Revenu après impôt (TMI 30% et abattement de 30%) et charges annuelles: 1490€
J’attends encore la proposition de ma banque mais elle partirait sur un prêt immobilier de 5 ans ce qui niveau timing m’arrange beaucoup. Ça ne représenterait même pas la moitié de ma capacité d’emprunt et même sans les loyers je serai dans la capacité de continuer mes investissements et de payer le crédit donc je considère ne pas prendre de risque.
Que pensez vous de ce projet qui m’a l’air plutôt rentable pour du parking, qui ne me met pas en danger financièrement et qui permet de commencer à appréhender le levier.
Merci pour vos retours j’espère avoir bien expliqué !
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GM76
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Hello,
Le point principal est d’être sur qu’il y a bien un marché dans le quartier / ville en question.
Je te dis cela car dans ma copro, un propriétaire à 5 places et seulement 1 est louée.
Résultat : il a décidé de tout vendre.
PS : peut être que c’est les places en questions… Ce serait drôle ahah
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Atk
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Aha on se refile la patate chaude 
Au niveau de la demande le propriétaire actuel n’a pas de problème (ça n’engage que lui vous me direz), c’est tres résidentiel et tout le monde n’a pas de garage pour les maisons avoisinantes donc là ça offre un endroit sécurisé proche des habitations (immeubles + maisons). Pour cette partie je ne suis pas très inquiet, avec mon scénario pessimiste je pourrai supporter le crédit et les charges donc je suis serein à ce propos.
Atk
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Update:
J’ai fait le tour des banques (CIC où je suis propose 6.43% en crédit conso 
), j’ai une possibilité de prêt immo chez SG et conso chez CA, les 2 ont le même « coût » (notaire et frais de dossiers confondus + coût crédit et assurances garantie etc). J’attends le LCL en immo cette semaine mais j’hésite avec le crédit conso du CA pour la facilité parce que ça n’a pas l’air de coûter + cher au total (+ d’intérêts mais moins de dossier). Aussi ils proposent un financement à 110% pour couvrir dossier + notaire mais je ne suis pas convaincu de l’avantage, je vais payer environ 5% d’intérêt sur 4k€ pour éviter de les sortir de mon livret A qui ne me rapporte « que » 3%. Autant mettre ça cash ?
Ça dépend de la différence de coût mais j’ai toujours entendu que minimiser son apport c’est maximiser l’effet de levier, si t’as une offre à 110% t’es en plein dedans. Et les intérêts du crédit seront déductibles de tes frais réels dans ta déclaration d’impôts donc c’est pas si contraignant. Fais les calculs nets d’imposition pour voir la différence de cashflow.
Par contre oui, laisser la différence sur les livrets à 3% qui ont vocation à baisser d’ici quelques mois c’est pas forcément le good move, IMHO vaudrait mieux les investir sur des placements potentiellement plus lucratifs.
super nouvelle
je serais curieux de savoir où vous investissez, c’est toujours instructif.
Je vous conseille de prendre un crédit immo, car un crédit conso n’est pas « affecté » sauf convention précise à l’acte de prêt.
autrement dit, vous ne pourrez pas faire valoir devant les impôts que le prêt avait pour but de faire cet achat immobilier… ce qui vous empêche de déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.
Le cas échéant les propositions de CA vs. SG ne sont plus du tout les mêmes !
complètement d’accord, si vous pouvez emprunter 110% faites-le.
en étant jeune et avec déjà une bonne capacité d’épargne, il y a des chances pour que 2029 vos revenus aient progressé, ceux de votre conjointe aussi, et donc les 10% de prêt supplémentaires ne poseront aucun problème dans le calcul de votre taux d’endettement.
Pourquoi pas ? Rien n’est dit dans la notice du cerfa 2044 sur le type de crédit, si ?
Je me suis porté sur le sujet des places de parking cette année aussi mais du côté de chez moi , frontière Luxembourg, les place sont déjà entre 10-12k hors notaire et agence .
Je me suis procuré le livre de lacharme Alexandre pour m’eduquer sur le sujet 
Atk
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Niveau coût c’est quasiment similaire de ce que j’ai calculé.
Je compte me mettre en micro-foncier car même en ajoutant les intérêts d’emprunt je ne dépasse pas 30% de charge.
Pour les livrets je ne suis pas sûr que je les utiliserais ailleurs s’ils n’allaient pas dans le pseudo « apport ». Tu as peut-être raison sur le financement à 110% car si j’opte pour ça il est vrai qu’il n’y a pas d’intérêt à garder l’équivalent en livret, autant commencer un « désinvestissement du livret A », c’est juste qu’à vue de nez ça me paraissait plus cher (car intérêts sur ces 4k en +) de ne pas les utiliser.
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sur le type de crédit non, c’est pour ça qu’un crédit conso affecté peut fonctionner.
l’avantage du crédit immo c’est que le lien est immédiatement opposable au fisc : la banque vire les fonds au notaire pour l’achat.
avec un crédit conso, il faut prouver le lien. ça peut être simple si l’objet du prêt c’est « acquisition de 5 parkings sis à telle adresse ».
C’est moins évident si ça passe par son compte courant (ça peut-être un risque à prendre, mais mieux vaut se couvrir avec les impôts ^^)
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Bonjour @Atk où en es-tu après 1 an et plus de ton post ? Merci de ton retour !