Projet d’achat de parking (crédit immo 15 ans, sans apport)

Avis de la communauté 🤔
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Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter la communauté Finary afin d’avoir des retours sur un projet d’investissement immobilier que je suis en train de structurer, avec une approche volontairement prudente et cohérente avec ma situation personnelle.

Je suis actuellement salarié en CDI, avec un revenu net après impôt moyen d’environ 2 350 € par mois. Mes dépenses mensuelles s’élèvent à environ 1 437 €, ce qui me permet d’épargner et d’investir en moyenne 512 € par mois, soit un taux d’épargne d’un peu plus de 20 %. Il me reste ainsi environ 400 € de capacité mensuelle disponible.

Le projet porte sur l’acquisition d’une place de parking que j’occupe déjà actuellement en tant que locataire. L’idée serait de transformer cette place en cinq emplacements moto, dont quatre seraient proposés à la location, le cinquième étant conservé pour mon usage personnel. Cette organisation permet notamment de supprimer une charge existante de stationnement.

En tant que locataire du parking, j’ai pu constater une forte attractivité des emplacements moto dans le secteur. Les loyers pratiqués se situent généralement entre 50 € et 70 € par mois. Par prudence, j’ai retenu une hypothèse volontairement basse de 45 € par emplacement. Les loyers représenteraient ainsi 180 € par mois, auxquels s’ajoute l’économie de mon loyer actuel de 57 €, soit un flux brut mensuel de 237 €.

Les charges ont été évaluées à partir de données réelles provenant d’une place de parking de taille équivalente dans le même garage. Elles comprennent 270 € de charges de copropriété annuelles, 200 € de taxe foncière, une assurance PNO, une provision pour imprévus ainsi que la fiscalité liée au régime micro-foncier. L’ensemble représente environ 77 € par mois, ce qui conduit à un flux net du projet d’environ 160 € mensuels.

Le financement envisagé est un crédit immobilier amortissable sur 15 ans, sans apport personnel. Le montant total à financer, frais inclus, dépendra de la négociation finale et se situerait entre 22 000 € et 26 000 €. Selon le prix retenu, le projet est soit légèrement positif, soit proche de l’équilibre en cashflow, avec dans tous les cas un effort mensuel limité et compatible avec mon reste à vivre, sans remettre en cause ma capacité d’épargne actuelle.

Mon objectif n’est pas de maximiser le rendement, mais de transformer une charge existante en actif, tout en restant cohérent avec une stratégie patrimoniale long terme et en évitant tout projet qui viendrait pénaliser mes investissements réguliers actuels.

Synthèse chiffrée (pour faciliter la lecture :sweat_smile:)

Revenu net mensuel : ~2 350 €
Dépenses mensuelles : ~1 437 €
Épargne / investissements mensuels : ~512 €
Reste à vivre : ~400 €

Revenus du projet (loyers + économie personnelle) : ~237 € / mois
Charges totales (copro, TF, assurance, fiscalité, imprévus) : ~77 € / mois
Flux net du projet : ~160 € / mois

Montant d’acquisition envisagé (frais inclus) : 22 000 € à 26 000 €
Financement : crédit immobilier amortissable sur 15 ans, sans apport

Je mets volontiers **

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** pour ceux qui souhaiteraient analyser le projet plus finement et donner un avis éclairé.

Je serais curieux d’avoir vos retours sur l’équilibre global du projet, le rapport effort/sécurité, et sur la manière dont vous auriez abordé ce type d’investissement dans une situation similaire. N’hésitez pas à pointer des angles morts ou des éléments que j’aurais pu sous-estimer.

Merci d’avance pour vos avis !

Location de parking est-ce rentable?
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Salut,
Sur le principe c’est pas mal, surtout que tu payes déjà des charges, et que tu l’utilisera partiellement.
Après je donne juste quelques points de réflexion :

  • Est-ce qu’il y aura vraiment 4 personnes ayant besoin de ce garage habitant suffisamment proche ?
    Tout le monde a une voiture, trouver une personne qui a besoin d’une voiture c’est « facile ». En trouver 4 pour une moto me semble plus compliqué ?
  • Actuellement les villes suppriment les emplacements de parking et rendent payant ceux qui reste. Ça entraîne donc la flambée des prix des parkings. Cette flambée attirent plein d’investissement qui font flambé un peu plus. Est-ce que c’est pas un peu FOMO ?
    Parce que le but de ces mesures anti parking, c’est de réduire le nombre de véhicules en ville. Qui dit moins de voiture, dit moins de besoin de parking. Et l’étape suivante c’est potentiellement l’interdiction d’accès au centre ville des véhicules à moteur.
    Quid du parking payé très chère si les voitures sont bannie ?
  • Attention a ta capacité d’épargne. Contrairement à ce que tu as l’air de penser, même si t’es a l’équilibre, voir même en positif, cette opération va te réduire ta capacité d’épargne pour d’autres projets
Location de parking est-ce rentable?
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Bonjour,
Avez vous déjà pris contact avec votre banque, un prêt pour un parking se fait rare puis vous allez vous faire défoncer sur les frais de dossiers de la banque. Au mieux, ils vont vous proposer un prêt conso, mais emprunt immo pour un parking pas certains, essayé déjà de sonder votre banquier.

Bon courage pour le projet :slight_smile:

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Merci pour ton retour !

Sur la question de la demande, mon raisonnement repose beaucoup sur l’observation terrain. J’habite dans le 11ᵉ arrondissement de Paris et, en tant que propriétaire de deux-roues, je suis moi-même directement concerné. Les emplacements moto sécurisés sont très recherchés, d’autant plus que les deux-roues sont largement utilisés mais restent peu pris en compte dans les infrastructures dédiées. Au-delà du simple stationnement, il y a aussi l’enjeu du vol, qui pousse beaucoup de motards à chercher des solutions fermées, même lorsqu’elles ne sont pas juste au pied de chez eux. Dans mon quartier, il n’est pas rare de voir des listes d’attente s’étaler sur plusieurs mois.

Cela dit, je te rejoins sur le fait qu’un locataire peut toujours trouver plus proche si une place se libère. C’est précisément pour cette raison que j’ai retenu une hypothèse de loyer volontairement basse et que j’ai intégré l’idée de ne pas être en remplissage permanent. Mon objectif n’est pas d’avoir un taux d’occupation parfait, mais plutôt de pouvoir encaisser sans stress une situation à 70–80 % d’occupation, voire quelques mois de vacance si nécessaire.

Concernant le risque de FOMO et la dynamique actuelle autour des parkings, je comprends totalement le point. La suppression des places en surface, la mise en zone payante et la hausse des prix attirent forcément des investisseurs. De mon côté, j’essaie justement de ne pas me positionner sur un pari spéculatif lié à la valeur future du bien. Mon approche est avant tout utilitaire et défensive : j’occupe déjà cette place, je paye déjà un loyer, et le projet vise d’abord à transformer une charge existante en actif, indépendamment de l’évolution du marché à long terme.

Enfin, sur la capacité d’épargne, c’est probablement le point sur lequel j’aimerais mieux te comprendre. Dans un scénario favorable (jamais parfait, mais disons autour de 70–80 % d’occupation), le projet couvre presque entièrement ma mensualité et remplace une dépense que j’ai déjà aujourd’hui. Mon objectif est double : arrêter de “payer dans le vide” un stationnement et laisser, en quelque sorte, les loyers participer au remboursement de l’actif. Dans ce cadre, je ne vois pas immédiatement en quoi cela réduirait ma capacité d’épargne, mais je suis preneur de ton raisonnement si tu peux détailler ce point. Je suis encore en phase d’apprentissage, donc toute explication est bonne à prendre.

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Oui, c’est bien en cours de discussion et c’est clairement le point le plus sensible du projet à ce stade. Mon objectif est d’identifier ce qu’il est réellement possible de faire côté financement. En crédit immobilier (ou assimilé) sur une durée longue, le projet reste cohérent. En revanche, sous forme de crédit conso, avec des taux et des durées moins favorables, l’opération perd beaucoup de son intérêt et c’est aujourd’hui ma principale crainte.

C’est justement pour ça que je préfère sonder la banque avant d’aller plus loin et que je n’exclue pas de mettre le projet à la poubelle si les conditions ne sont pas toutes favorables.

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La capacité d’emprunt est un pourcentage de tes revenus (35%).

Si tu gagne 1000€ par mois. T’as droits de rembourser 350€ par moins.
Si tu fais un emprunt qui te coûte 300. Et te rapporte 400€. T’es effectivement dans une meilleure situation.
MAIS :

  • La banque va prendre une marge sur tes 400. Disons qu’ils considèrent 300 a la place (donc que t’es neutre)

  • Tes revenu considéré sont de 1300. Avec 35% de taux d’endettement, ça te permets 455€ de capacité d’emprunt.
    Sauf que t’as déjà 300€ bouffé par le parking.
    Donc t’as que 155€ de capacité disponible pour un nouveau projet

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Ah oui, je comprends mieux ton point. Effectivement, dans le cadre d’un nouveau projet, cela peut temporairement me limiter. En revanche, comme l’objectif est que ce parking se finance de manière la plus passive possible, je garde aussi en tête que, si demain je devais lancer un autre projet important (par exemple une RP), je pourrais sans trop de difficulté revendre l’actif afin de récupérer à la fois de la capacité d’endettement et le fruit des loyers perçus jusque-là.

La vraie question aujourd’hui se situe surtout au niveau des conditions de financement. Suite à une discussion avec un courtier, il apparaît qu’un prêt immobilier pour ce montant est quasiment inenvisageable, ce qui m’oriente vers un crédit à la consommation. Même si le surcoût global peut être relativement comparable (taux plus élevé mais peu ou pas de frais de dossier), la durée plus courte du crédit conso augmente mécaniquement la mensualité. Et c’est là que le projet devient plus délicat, car cela réduit ma capacité à investir en parallèle, notamment sur mon PEA, avec le coût d’opportunité que cela implique en termes d’intérêts composés. C’est probablement le point sur lequel j’hésite le plus à ce stade.