Salut,
Merci pour le partage, dossier propre : horizon 20 ans, RP remboursée, aucun crédit, bourse déjà en place. La brique SCPI à crédit coche la case “diversification sans gestion locative”, mais ça reste un montage à levier — ça se juge surtout en chiffres et en frictions (frais, fiscalité, liquidité).
Le nerf de la guerre : le spread crédit ↔︎ distribution
• Crédit 100 k€ sur 20 ans à 3,7% ≈ 590 €/mois hors assurance.
• Côté SCPI, les distributions 2024 annoncées :
• Iroko Zen : 7,32% (et 0% de frais de souscription). 
• Remake Live : 7,50% (également sans frais d’entrée). 
• Comète (Alderan) : 11,18% 2024, avec frais d’entrée et jouissance au 6ᵉ mois (tu ne touches rien les 5 premiers mois), valeur de retrait 225 € pour 250 € souscrits. 
Ordres de grandeur (brut de fiscalité et hors assurance) sur 100 k€ :
• à 5% de distribution : ~416 €/mois → -175 €/mois vs mensualité.
• à 6% : ~500 €/mois → -90 €/mois.
• à 7% : ~583 €/mois → à l’équilibre (quasi).
• à 8,5% : ~708 €/mois → +120 €/mois.
Autrement dit, avec des SCPI “nouvelle génération” à ~7–7,5%, tu frôles l’équilibre avant impôts et assurance ; dès que tu descends vers 5–6%, l’effort d’épargne réapparaît. Comète peut faire pencher la balance avec son rendement élevé, mais tu as la friction d’entrée (10–11%) et 6 mois sans revenus au démarrage, ce qui pèse sur la première année. 
Points à vérifier avant de signer
• Frais & jouissance : Iroko/Remake sans frais d’entrée = moins de frottements si tu finances à crédit. Comète a des frais + jouissance 6 mois : utile si tu cherches du rendement pur et acceptes la latence. 
• Liquidité / prix des parts : 2024–2025 ont vu des réajustements (baisses/hausses) de prix chez plusieurs SCPI ; le marché se rééquilibre mais ça peut encore bouger. 
• Cadre SCPI : nouvelles règles (expertises semestrielles, etc.) → plus de transparence, mais les coupes de prix restent possibles. 
• Taux & assurance : à profil solide, certaines banques ont retravaillé les taux autour de 3,2–3,6% sur 20 ans en 2024–2025 ; négociation du taux et délégation d’assurance peuvent améliorer le cashflow. 
Lecture de ton panier (Comète / Remake / Iroko)
• Cohérent de mixer : Iroko/Remake (sans frais, pan-européennes, ~7–7,5% 2024) + un “boost” Comète si tu assumes les frais/latence. 
• Alternative plus “lisse” au crédit : surpondérer Iroko/Remake, sous-pondérer Comète (ou l’intégrer plus tard une fois la machine lancée), pour limiter l’écart de trésorerie la 1ʳᵉ année.
Conduite pratique
1. Monte un stress test pessimiste (ex. 6% de distribution moyenne, aucune revalo de prix, assurance incluse) : si l’effort d’épargne te va, feu.
2. Négocie le taux et l’assurance emprunteur (c’est souvent là que se joue la différence). 
3. Évite d’hypothéquer ta capacité d’emprunt pour d’autres projets : conserve une marge de sécurité sur ton taux d’endettement.
4. Fiscalité : à crédit en direct, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers ; l’expo étrangère (Iroko/Remake) génère souvent du crédit d’impôt, ce qui adoucit la note (à valider avec ton TMI).
5. Liquidité : garde en tête que la revente n’est pas instantanée et que des files d’attente peuvent survenir en période chahutée. 
• Le montage peut tenir la route si tu obtiens un bon couple taux/assurance et que tu acceptes un éventuel léger effort d’épargne les premières années.
• Panier OK en l’état, mais je surpondérerais Iroko/Remake pour réduire les frictions au crédit, et j’introduirais Comète de façon mesurée (frais + jouissance 6 mois), quitte à la monter plus tard.
• Le paramètre qui fait la différence : le spread durable entre rendement servi et coût du crédit (et ta tolérance aux à-coups de marché SCPI).
Si tout rentre dans tes bornes de cashflow en version “prudente”, tu coches l’objectif “faire travailler l’argent de la banque” tout en gardant ta sérénité.