Bonsoir,
Merci pour les détails, ça permet de raisonner proprement. À 47 ans, trois enfants et deux activités, l’objectif « rendre la mensualité RP indolore » est légitime, mais il faut l’atteindre sans prendre un risque de rendement dont vous n’avez pas besoin.
Quelques ordres de grandeur d’abord. Votre prêt RP : 180 k€ sur 15 ans à 1,12 % pour ~1 100 €/mois. Le coût total d’intérêts restant sur la durée, à ce taux, tourne autour de 15–18 k€. Autrement dit, rembourser par anticipation vous « rapporte » une performance certaine d’environ 1,12 %/an (et la sérénité de ne plus avoir 1 100 € à sortir) mais vous immobilise 180 k€. À l’inverse, 180 k€ en SCPI qui verseraient 5–6 % brut génèrent 9 000–10 800 € / an, soit 750–900 € / mois avant fiscalité française et frais de vie de la SCPI ; ça ne couvre pas entièrement vos 1 100 € dans un scénario raisonnable, et le revenu n’est pas garanti (rendement et prix de part peuvent bouger, liquidité perfectible). De plus, même si vous êtes peu imposé, la part de revenus immobiliers de source FR supportera 17,2 % de prélèvements sociaux (les revenus étrangers sont traités via conventions, mais ils restent pris en compte pour le taux effectif), et certaines SCPI ont des frais de souscription non nuls (ex. Comète), ce qui pèse sur le rendement des premières années.
Avec cet objectif précis, la piste la plus robuste n’est ni le « tout remboursement » ni le « tout SCPI », mais un montage hybride et chiffré :
1. Constituer/maintenir un matelas 6–9 mois de dépenses familiales hors des 180 k€ (vous avez déjà 50 k€ ; à ajuster selon vos charges et la saisonnalité agricole). Ce point est clé avec trois enfants.
2. Rembourser par anticipation une part du capital pour baisser la mensualité à un niveau que vous jugez « indolore ». Règle d’approximation : à taux bas, la mensualité varie quasi proportionnellement au capital. Si vous soldez 60 k€, votre traitte passe d’environ 1 100 € → ~740 € (à valider avec votre banque : on peut demander une réduction de mensualité plutôt qu’une réduction de durée). Coût : IRA souvent 0,5–1 % du montant remboursé, capées réglementairement ; ça reste marginal au regard du confort obtenu.
3. Placer le solde non remboursé sur des supports qui versent, sans vous exposer au risque SCPI si votre but premier est le cash-flow et non la valorisation :
– pour 5–7 ans, un mix fonds euros (contrats propres, frais de gestion contenus) et monétaires/obligations IG court terme en assurance-vie ou en CTO. Si vous captez ~3 % net en moyenne sur cette poche de, mettons, 120 k€, cela dégage ~300 €/mois de rendement et reste liquide ; vous pouvez programmer des rachats mensuels (AV) pour compléter votre traite.
– vous gardez la souplesse d’augmenter ou diminuer les rachats en fonction des aléas (études des enfants, investissements pro).
4. N’ajouter qu’une fine couche de SCPI “Europe” si vous y tenez vraiment, mais dimensionnée et choisie pour la qualité du patrimoine et la liquidité (files de retraits, frais d’entrée/sortie, gouvernance) plutôt que pour le seul taux servi 2024. Un ticket 50–80 k€ max réparti sur 2 SCPI transparentes suffit à générer ~250–400 € / mois dans un scénario raisonnable ; si un jour la distribution baisse ou la liquidité se tend, l’impact sur votre budget reste maîtrisé.
Ce plan répond à votre objectif : avec 60 k€ de remboursement anticipé, votre mensualité tomberait grosso modo vers 740 €. Une poche taux de 120 k€ qui sert ~300 €/mois + une petite poche SCPI qui sert ~300 €/mois couvrent l’intégralité de la mensualité, tout en gardant du capital disponible et en dé-risquant fortement par rapport à 180 k€ 100 % SCPI. Et si vous ne souhaitez aucune SCPI, la même logique fonctionne avec une poche taux un peu plus grande : 160 k€ placés à ~3 % net suffisent mathématiquement à financer 1 100 €/mois pendant 15 ans (décaissements programmés) en laissant même un reliquat à la fin ; avec votre remboursement partiel, il faut encore moins.
Quelques garde-fous pour trancher sereinement :
• Ne touchez pas à un crédit à 1,12 % pour le solder intégralement si votre seul but est le « rendement mathématique » : l’écart de TRI avec une allocation prudente est réel, mais vous perdriez de la liquidité devenue précieuse avec trois enfants. Préférez le réglage fin de la mensualité par remboursement partiel.
• SCPI : vérifiez frais d’entrée/retrait, répartition géographique (qui conditionne la fiscalité effective), TOF/TOCV et file de retraits. Ne bâtissez pas votre budget mensuel sur 6,5–7 % ad vitam ; raisonnez 5–6 % et soyez content si c’est mieux.
• Assurance emprunteur/Prévoyance : avec deux métiers physiques, assurez-vous que les garanties (décès/invalidité/incapacité) sont à niveau. Une mensualité « indolore » ne sert à rien si un accident rebascule toute la charge sur un seul revenu.
• Fiscalité : même si votre IR est faible, anticipez les prélèvements sociaux sur la part FR des SCPI et le traitement des revenus étrangers (crédit d’impôt/taux effectif). En poche taux via AV, vous maîtrisez le rythme de rachats et la fiscalité associée.
En résumé : si votre priorité est sécuriser le budget familial, je ferais (a) un remboursement partiel calibré pour descendre la traite à un niveau confortable, (b) une poche taux (fonds € + monétaires/IG court) pour servir un flux régulier et liquide, (c) éventuellement une petite poche SCPI en complément, mais pas 180 k€ d’un bloc. C’est la voie la plus simple pour rendre votre mensualité vraiment indolore sans dépendre d’une hypothèse de rendement élevée et sans vous enfermer dans une illiquidité que vous pourriez regretter.
