Avis sur mon projet de portefeuille

Avis de la communauté 🤔
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Bonjour, je souhaite réorganiser mon portefeuille car j’ai beaucoup trop de liquidité sur des livrets d’épargne et aucun projet immobilier d’ici 5 ans au moins. J’ai une capacité d’épargne de 2500 euros avec ma compagne.

Que pensez-vous de cette répartition ?

- ÉPARGNE LIQUIDE (12%)
Livret A
LEP

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
- ACTIONS/ETF (34%)
ETF S&P 500 via PEA (45%)
ETF World/Europe via PEA (30%)
ETF Or via PEA (10%)
Assurance vie Linxea (ETF) (10%)
Crypto (5%)

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- IMMOBILIER PAPIER (32%)
SCPI direct (Iroko Zen) (17%)
SCPI direct (Comete) (17%)
SCPI direct (Transition Europe) (17%)
SCPI direct (Corum Origin) (17%)
SCPI direct (Wemo One) (17%)
PEA-PME crowdfunding immo (17%)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
- SÉCURITÉ OBLIGATAIRE (12%)
Fonds euros Linxea Spirit 2
(80% obligations + 10% actions + 10% immo)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
- ALTERNATIFS (5%)
Crowdlending immobilier

Je vous remercie pour votre aide et votre avis

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Des remarques

  • Sur le pea il n y a pas d etf or a ma connaissance
  • Etf snp500 + europe ou world
  • scpi pourquoi pas mais si pas de besoin de revenus immediat c est discutable
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Les SCPI me permettent surtout d’être sur ma défensive en cas de retournement de marché mais j’avoue que ca mérite réflexion. Ok pour ETF or sur PEA.

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Je trouve ton approche très théorique et raisonnable notamment en partageant à part égal Immobilier et Actions car c’est une stratégie que je vais mettre en place également.

Néanmoins :

  • l’immobilier est connu pour faire gonfler les revenus et donc les impôts. Je ne sais pas s’il vaut mieux aller en AV pour l’immobilier à partir d’une certaine TMI ?
  • l’immobilier est très rentable si tu utilises le levier de crédit par une banque…
  • Actions : ça ne sert pas à grand chose d’ajouter un ETF SP500 si tu as déjà du world
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Merci Thomas pour ta réponse. En effet ta remarque est pertinente concernant l’ETF S&P500. Peux être privilégier un ETF emerging markets pour le remplacer.

Pour le moment je ne souhaite pas impacter ma capacité d’emprunt étant donné que nous auront certainement un nouveau projet immo dans 5 ans ou 6 ans.

Enfin, en assurance vie, tu as une sélection de SCPI assez limité avec des rendements moyens. En direct on trouve de meilleurs rendement et si je compare au bout de 10 ans, 10 000 euros investi en SCPI avec un taux brut moyen de 5,5% acheté en assurance vie et des SCPI avec taux moyen de 6,5% acheté en direct, l’achat en direct reste plus intéressant.

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Ce n’est pas aussi simple.
Cela va dépendre si la SCPI investi en France ou en Europe, de vos taux marginaux et moyen d’imposition et aussi dans une moindre mesure des frais en UC de votre assurance vie. C’est un calcul avec plusieurs paramètres.

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Personnellement je suis imposé à 11%. Tu privilegie un achat de SCPI via une assurance vie ? Sur linxea spirit 2 par exemple, à part Iroko Zen, il n’y a rien d’exceptionnel.

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Une assurance vie comme Spirit 2 (0.5% de frais en UC) est en général intéressante à partir d’un TMI à 30% pour les SCPI, si vous les gardez huit ans ou plus. Cependant elle permet aussi un investissement progressif, alors qu’en direct il y a un droit d’entré minimal (5000€ pour Iroko Zen de mémoire).

Je vous conseille de regarder les deux vidéos dont il est question dans un fil parallèle.

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Je trouve ta réflexion très pertinente, surtout le fait de partir de vos objectifs et de votre capacité d’épargne en couple. Sur le papier, ta répartition a de la logique, mais en regardant dans le détail il y a deux gros sujets qui ressortent pour moi : le poids de l’immobilier papier et la complexité globale de l’ensemble.

Pour l’épargne liquide, les 12 % sur Livret A et LEP ne veulent pas dire grand-chose isolément. La vraie question, c’est combien de mois de dépenses ça couvre pour votre foyer. Si ça fait à peine deux ou trois mois de charges, je renforcerais d’abord cette poche avant de pousser trop fort sur des supports illiquides comme les SCPI ou le crowdfunding. Si ça représente déjà six mois ou plus, là tu as une base de sécurité confortable et tu peux assumer davantage de risque sur le reste.

Ta poche actions et ETF à 34 % est plutôt saine dans l’idée, mais un peu chargée. S&P 500 via PEA d’un côté, World et Europe de l’autre, ça fait pas mal de recouvrement puisque le World est déjà très orienté États-Unis. Soit tu assumes un gros biais US et tu le construis volontairement, soit tu simplifies avec un World comme cœur de portefeuille, éventuellement complété par un petit tilt Europe ou autre. L’or en PEA peut avoir sa place comme diversification, mais 10 % de cette poche pour un actif qui ne produit pas de revenus, c’est déjà significatif. L’assurance vie en ETF à côté est cohérente si tu l’utilises pour diversifier les enveloppes fiscales, mais l’important reste de ne pas te retrouver avec cinq ou six ETF qui font presque la même chose. La crypto en petite proportion reste raisonnable si vous êtes tous les deux à l’aise avec la volatilité.

Là où je trouve ton portefeuille vraiment déséquilibré, c’est sur l’immobilier papier et les produits associés. Entre les cinq SCPI en direct, le PEA-PME très orienté crowdfunding immo et le crowdlending immobilier, tu as en réalité une grosse partie de ton patrimoine qui dépend du même moteur économique : l’immobilier et les taux. Les SCPI peuvent être intéressantes, mais ce sont des supports illiquides, avec des délais et parfois des décotes si les conditions de marché se tendent. En avoir plusieurs ne garantit pas une vraie diversification si, au fond, elles ciblent toutes des segments assez proches en zone euro. Le crowdfunding et le crowdlending restent du financement de projets immobiliers, donc corrélés au même cycle. Avec plus de 30 % embarqués là-dedans, tu te retrouves très exposé à un seul grand thème, alors que tu n’as même pas de projet immobilier perso à court terme.

À côté de ça, la poche “sécurité obligataire” via le fonds euros de Linxea Spirit 2 à 12 % joue bien son rôle de stabilisateur. C’est l’un des rares éléments du portefeuille qui ne soit ni très risqué ni très illiquide et qui reste simple à comprendre. Si vous avez naturellement un profil plutôt prudent, je trouve plus sain d’augmenter un peu cette poche-là que d’ajouter encore une nouvelle SCPI ou un nouveau produit de crowd.

Si c’était ma situation, sans changer complètement l’esprit de ton allocation, je chercherais surtout à la rendre plus simple et moins concentrée. D’abord vérifier que la poche de trésorerie couvre bien plusieurs mois de dépenses et l’ajuster en fonction. Ensuite nettoyer la partie actions pour garder un socle clair et facile à suivre, par exemple un ETF monde ou un duo simple plutôt qu’un empilement. Puis réduire le poids de l’immobilier papier en gardant deux ou trois SCPI bien choisies au lieu de cinq, et en limitant la part de crowdfunding et crowdlending à une petite poche assumée comme plus risquée. Enfin, utiliser un peu plus le fonds euros comme contrepoids si vous savez que vous n’êtes pas à l’aise avec des variations fortes sur la partie risquée.

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Merci Benoît pour ton retour.

Pour répondre à tes questions, je pars du principe que les 12 % d’épargne correspondent à un Livret A et un LEP remplis au maximum (ce qui est largement le cas actuellement).

Concernant les ETF, je suis d’accord avec toi : je dois simplifier, car il n’est pas pertinent d’en avoir qui se chevauchent. Je vais donc réajuster en prenant un ETF World et un ETF Europe ou Emergent. Je retire également l’ETF Or, qui n’existe pas sur un PEA.

Par ailleurs, j’en profite pour augmenter la part d’assurance-vie afin d’atténuer l’impact des fluctuations des marchés.

Voila mon projet de portefeuille réajusté :

- ÉPARGNE LIQUIDE (12%)
Livret A
LEP

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- ACTIONS/ETF (36%)
ETF World via PEA (80%)
ETF Emerging markets via PEA (15%)
Crypto (5%)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
- IMMOBILIER PAPIER (28%)
SCPI en direct (Iroko Zen) (18%)
SCPI en direct (Comete) (23%)
SCPI en direct (Transition Europe) (23%)
SCPI en direct (Wemo One) (23%)
PEA-PME crowdfunding immo (13%)

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- SÉCURITÉ OBLIGATAIRE (19%)
Fonds euros Linxea Spirit 2
(85% obligations + 10% actions + 5% or )

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- ALTERNATIFS (5%)
Crowdlending immobilier

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Il n’y a pas d’ETF or tout court, en tout cas en Europe. OP devait vouloir dire ETC.

La part réelle de ta poche « alternative » est de 23% (tout ce qui est crowdfunding/crowdlending est hautement risqué, et la crypto n’est pas du tout assimilable aux actions). C’est énorme pour un portefeuille qui se veut défensif.

Je ne commenterai pas l’idée générale de ton allocation. Ayant un biais contre l’immobilier, je ne serais pas très objectif.

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Sur la poche Actions, le duo World et Emergents tient la route. Avec 80 et 15 au sein des 36 %, la crypto à 5 % du compartiment pèse environ 1,8 % du patrimoine total. Décide si tu souhaites un vrai 5 % du patrimoine ou si ce niveau te convient. Pour éviter les dérives, fixe un rebalancing régulier, par exemple trimestriel, et des bandes de plus ou moins 5 % autour des cibles.

Côté immobilier, tu as 28 % en SCPI et 5 % en alternatifs. On arrive à environ 33 % d’actifs peu liquides. C’est cohérent si l’objectif principal est le rendement de long terme et si tu acceptes une faible flexibilité en cas de besoin de trésorerie. Si tu veux plus de souplesse, vise plutôt 20 à 25 % d’illiquide. Tes quatre SCPI sont assez récentes. Tu peux simplifier à deux ou trois lignes et ajouter éventuellement une SCPI plus mature pour lisser le risque. Attention à la fiscalité en direct, les revenus sont imposés au barème plus prélèvements sociaux. Une part via assurance vie, si disponible, peut réduire la friction et faciliter les arbitrages.

Le fonds euros joue bien son rôle d’amortisseur. Vérifie la disponibilité des rachats, les éventuels bonus de rendement et les frais. Garde en tête qu’un fonds euros reste une gestion active avec du crédit, de l’immobilier indirect et parfois un peu d’actions. Ce n’est pas l’équivalent d’un compte espèces.

Sur le PEA PME orienté crowdfunding immobilier, tu es autour de 3 à 4 % du total. Le niveau reste raisonnable pour un actif plus risqué et illiquide. Vérifie l’éligibilité exacte des supports, la structure juridique et diversifie par plateforme, opérateur et projet afin de limiter le risque propre à chaque dossier.

Pour l’épargne liquide, 12 % sur Livret A et LEP bien remplis, c’est propre. Si tu conserves une part importante d’illiquide, évite de descendre sous six à neuf mois de dépenses courantes.

En mise en œuvre, un seul ETF World sur PEA et un seul ETF Emergents suffisent. Limite-toi à deux ou trois SCPI avec des versements étalés.

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@mickael253 ta poche SCPI représente 28 % du patrimoine. Ce niveau est élevé pour un actif illiquide et il impose une gestion plus prudente de la trésorerie. Si la priorité reste le rendement récurrent, l’exposition peut se justifier. Si tu veux préserver de la flexibilité, une cible de 20 à 25 % paraît plus cohérente. Un coussin de 6 à 9 mois de dépenses en cash réduit le risque de devoir vendre au mauvais moment.

La construction du panier gagnerait à être simplifiée. Deux ou trois lignes suffisent pour éviter les chevauchements. Une diversification réelle apporte plus que l’empilement. Un mix bureaux et santé autour de 40 à 60 %, une exposition limitée au commerce de périphérie et un peu d’international pour diluer le risque pays forment une base robuste. L’ajout d’une SCPI plus mature avec historique peut stabiliser l’ensemble.

Un cadre d’exigence chiffré protège l’investisseur. Vise un prix de part proche de la valeur de reconstitution. Surveille un TOF supérieur à 92 %. Garde la dette sous 20 à 25 % de la capitalisation. Cherche un report à nouveau d’au moins 10 % des loyers. Vérifie des baux fermes étalés dans le temps, des locataires solides et un pipeline d’acquisitions crédible. Dès qu’un indicateur passe sous ton seuil, réduis l’exposition. Si tout reste au vert, renforce. Fixe des cibles en % par ligne, par exemple 8 à 12 %.

Le rendement doit offrir une prime nette sur le taux sans risque. Le monde des taux zéro a disparu. Accepter moins de 5 % net avant impôts ne paie ni l’illiquidité ni l’incertitude réglementaire. Un objectif de 5 à 6 % net avant impôts paraît un minimum. Si une ligne passe durablement sous ton seuil, baisse son poids. Si elle surperforme de façon régulière et justifiée, augmente prudemment.

Le cadre français pénalise aujourd’hui le capital patient dans l’immobilier. L’encadrement administratif des loyers fige la formation des prix. Les normes énergétiques alourdissent le capex et créent des décotes réglementaires. L’instabilité fiscale locale et nationale brouille la planification. Cette politique réduit la visibilité des cash flows et appelle une prime de risque plus élevée. Un investisseur rationnel demande un rendement supérieur, diversifie hors France quand c’est possible et refuse les promesses marketing sans chiffres vérifiables.

Un plan d’action simple rend l’allocation pilotable. Réduis à 2 ou 3 SCPI avec des cibles en %. Contrôle chaque trimestre les indicateurs clés et fais une revue annuelle complète. Documente chaque achat et chaque vente avec un motif chiffré et un motif qualitatif. Cette discipline limite les biais et t’aide à rester aligné avec tes objectifs.

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Ok merci pour tes conseils qui m’ont beaucoup aidés. Je me suis orienté essentiellement sur des SCPI Européennes et il semblerait qu’elles soit plus intéressantes fiscalement avec l’achat en direct. C’est pour cela que j’ai préféré ne pas passer par l’assurance vie mais il est vrai qu’une SCPI plus ancienne stabiliserait davantage l’ensemble. J’ai réduis comme ceci et ajusté comme ceci :

  • ÉPARGNE LIQUIDE (12%)
    Livret A
    LEP

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  • ACTIONS/ETF (40%)
    ETF World via PEA (80%)
    ETF Emerging markets via PEA (15%)
    Crypto (5%)

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  • IMMOBILIER PAPIER (20%)
    SCPI en direct (Iroko Zen) (25%)
    SCPI en direct (Corum Origin) (32%)
    SCPI en direct (Wemo One) (32%)
    PEA-PME crowdfunding immo (13%)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  • SÉCURITÉ OBLIGATAIRE (23%)
    Fonds euros Linxea Spirit 2
    (85% obligations + 10% actions + 5% or )

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  • ALTERNATIFS (5%)
    Crowdlending immobilier
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@mickael253 bonne mise à jour, c’est plus cohérent et plus lisible.

Sur la vue d’ensemble, l’allocation totalise 100 % et la part d’actifs peu liquides tombe à 25,4 % si l’on additionne SCPI 17,8 % plus PEA PME immo 2,6 % plus alternatifs 5 %. C’est mieux calibré pour garder de la flexibilité.

Sur les Actions, la décomposition devient claire. World 80 % de 40 % donne 32 % du total. Emergents 15 % de 40 % donne 6 %. Crypto 5 % de 40 % donne 2 %. Tu sais exactement ce que pèse chaque poche et tu peux poser un rebalancing sans ambiguïté.

Sur l’Immobilier papier, la somme interne 25 % + 32 % + 32 % + 13 % fait 102 %. Un arrondi à corriger pour viser 100 % de la poche. Par exemple 25 % Iroko Zen, 30 % Corum Origin, 30 % Wemo One, 15 % PEA PME immo. À l’échelle du patrimoine, cela donne 5,0 % Iroko, 6,0 % Corum, 6,0 % Wemo, 3,0 % PEA PME immo. Si tu veux encore lisser, ramène chaque SCPI entre 5 % et 6 % du total et limite la quatrième ligne.

L’option “SCPI européennes en direct” tient la route sur le plan fiscal. Les revenus étrangers ne supportent pas les prélèvements sociaux en France et le crédit d’impôt neutralise la double imposition selon les conventions, ce qui peut être intéressant à TMI élevé. Le cadre assurance vie garde des atouts différents : capitalisation dans l’enveloppe, fiscalité spécifique à la sortie, souplesse d’arbitrage. Le bon choix dépend surtout de ta tranche d’imposition, de l’horizon et du besoin de liquidité. Tu as choisi le direct : garde une trace précise des pays sources, des retenues et des montants bruts pour sécuriser la déclaration.

Sur la construction du panier, tu as réduit à trois SCPI, c’est mieux. Je vois encore deux points à verrouiller :
1. Complémentarité réelle. Vérifie la répartition bureaux, santé, logistique, commerce et la carte pays. Si deux lignes ciblent les mêmes zones et les mêmes locataires, lissage faible. L’objectif est d’obtenir des profils de loyers et de capex différents, pas des doublons.
2. Discipline de suivi. Pose des seuils simples. TOF ≥ 92 %. Dette sur capitalisation ≤ 25 %. Report à nouveau ≥ 10 % des loyers. Écart prix de part vs valeur de reconstitution proche de 0 %. Si un critère passe sous le seuil, tu réduis la ligne. Si les quatre critères sont au vert sur une autre, tu renforces dans la limite de ta cible.

Tu évoquais l’idée d’une SCPI plus ancienne pour stabiliser. C’est pertinent. Une capitalisation plus élevée, un historique de revalorisation régulier et une base locative diversifiée améliorent la résilience. Garde chaque ligne entre 5 % et 7 % du patrimoine pour éviter une dépendance excessive à un seul véhicule.

Sur la poche PEA PME immo, 13 % de la poche immobilier équivaut à 2,6 % du total. Le poids est raisonnable mais le risque spécifique est plus élevé que sur des SCPI (risque de défaut, aléas projets). Diversifie par plateforme et par opérateur, impose un plafond à 3 % du patrimoine, et évite de concentrer plus de 0,5 % par projet.

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Merci pour pour ton aide précieuse. Ca me permet d’avoir un portefeuille mieux équilibré et qui correspond davantage à mes objectifs.

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Sur ton PEA PME, tu sais quel crowdfunding immo tu vas investir déjà ?

Je suis intéressé car j’ai ouvert ce compte pour acheter du fond indépendance AM Europe small cap mais chez Fortuneo il n’y a pas de frais de courtage éligible à ce fond (30 euros quel que soit le montant…), du coup je regarde les alternatives pour rentabiliser ou prendre date sur ce compte.

Merci