Avis sur 2(3) scénarios d'investissement locatif - premier achat

[LoloBrice]

Le prix de l’annonce est à 108 500€, le vendeur avait déjà baissé car c’était 116 000€ initiallement.

Mon offre est avec clause suspensive ( sous réserve d’avoir le prêt + éviter tout vis du vendeur pouvant être présent).

Pour l’histoire du cash flow, c’est peut être mieux de voir en vision « rendement net », dans tout les cas le projet reste intéressant au vu des calculs analysés.
Pour le LMNP, en effet le tx d’intérêt est considéré comme une charge déductible.
Ca peut être intéressant pour ce bien si les lois ne flinguent pas ce régime

[Chokol8]

Comment avance ton projet ?

[LoloBrice]

Bonjour, j’attends le rdv pour signer la promesse de vente. Pour l’instant cela se porte bien

[LoloBrice]

Bonjour et bonne année & investissement à tous !

Je reviens avec du nouveau.
J’ai fais ajd le rdv de promesse de vente pour l’acquisition de l’appart.
J’ai donc 10j devant moi pour faire les bons choix (délais de rétractation, démarches administratives etc).
Avec le brouillard de plus en plus dense sur le LMNP , je penche pour un achat SCI IS. Voici mes nouveaux calculs :

Mon calcul prends en compte les frais de comptabilité de la SCI. Je reste cependant sur une location gérée en propre. Mon rendement net serait donc de 5%, mais le rendement sur apport négatif de 1% car j’ai environ 150€ à lâcher de ma poche chaque année (charge de copropriété + crédit + assurance + comptable inclus).
Etant sur une zone locative tendue, je n’aurais pas la possibilité d’augmenter le loyer entre changement de locataire. Seulement 1x par an selon l’indice.

Ma question est la suivante : que pensez-vous de cet investissement ?
Le rendement net est à 5% ce qui reste « juste » pour le risque et les sommes misent en jeu.
Ajd, seul l’apport possible demandé aux banques pour avoir un meilleur taux + la non possibilité de defiscaliser sur l’IR en propre qui me gène. Il faudrait que je touche des dividendes via la SCI pour cela, ce qui n’est pas le but.
Je ne me ferme pas la porte également à prendre une agence immobilière si le roulement ou gestion est chronophage, j’ai 1h de route de chez moi pour y aller. Mais ça voudrait dire que j’augmente encore mon reste à charge annuel.

En vous remerciant par avance de vos avis

[Thomas106]

Attention, il est relativement compliqué davoir un finacemet sur plus de 20 ans en SCI, l’avez-vous intégré dans vos reflexions et prévisions de cash flow ?

[LoloBrice]

J’ai cette possibilité de + de 20 ans avec ma banque car elle me connait depuis longtemps. Pour ce qui du calcul si je passe sur 20 ans, je serais sur 1000€/an à mettre de ma poche. Ça serait bien plus délicat si c’etait le cas en effet

[Chokol8]

@Thomas106

il est relativement compliqué davoir un finacemet sur plus de 20 ans en SCI

J’ai eu tous mes financements en SCI sur 20 ans voir plus avec le décalé d’intérêts.
Tu fais référence à un financement SCI à l’IS en banque pro mais dans son cas, il peut tout à fait passer côté banque particulière. Le financement sur 20 ans ne devrait pas du tout être un problème.

[Chokol8]

@LoloBrice

achat SCI IS

A mon avis tu t’es trompé, tu ne peux pas mettre de ta poche 1000€/an en SCI à l’IS.
T’as des frais d’agence, des frais de notaire, des frais de banque, des frais comptables etc. etc.
Et en intégrant tous ces frais ta SCI va être en négatif pendant quelques années.
Je ne sais pas/plus si on amorti aussi la valeur du bati (pas du terrain) en SCI à l’IS.

En SCI à l’IS, il y a un raisonnement particulier à faire. Et deux modes de pensée.

• Soit tu vends assez rapidement (genre au bout de la 8 ou 10eme année)
• Soit tu ne vends jamais
  Mais tu ne vas jamais vendre à la fin de ton crédit.
  En effet, étant donné que tu as tout amorti, tu paies une plue value comme si tu avais acheté le bien à 0 (cas d’un seul achat puis une seule vente).
  Les spécialistes me corrigeront sur les détails exacts.

Les dividendes tu les touches quand ton bilan est positif, c’est à dire pas avant longtemps.

J’aurais tendance à faire un achat à l’IR et non à l’IS.

Je ne connais pas trop la fiscalité du LMNP mais celle du nu oui.
Pour éviter l’imposition sur le nu, il faut faire un nouvel achat avec beaucoup de travaux et jouer sur le déficit foncier.
Par contre, dans le cas du nu (et peut être du LMNP) tu as une fiscalité sur les plues values qui diminue au fur et à mesure du temps (à partir de la 6ème année). Donc lorsque tu revends, avec grosse plue value et détention longue c’est intéressant.
De plus, tu peux être exonéré de plue value si tu revends ton bien dans quelques années et tu achètes une résidence principale.
Si tu achètes en dessous du marché et que le marché a baissé depuis 2021, je pense qu’il faut le faire à l’IR et miser sur une détention entre 6 et 12 ans.
Le cash flow n’est pas très important dans une certaine mesure…tout dépend de la durée de ton emprunt.

[LoloBrice]

Tu verrais plus que 1000€/an de déficit avec la SCI? J’ai compté 500€ de comptabilité + environ 1200€ pour la création de la SCI. Pour le reste, cela ne change pas réellement des autres frais LMNP.

Donc pour toi la SCI IR serait mieux? J’ai vu qu’un effet pour de petit projets immo familiale c’est intéressant.
Pour le nu, c’est intéressant sur l’abattement. Dommage, malheureusement j’ai déjà plein de mobilier sur place à l’achat et je ne les ai pas soustrait de ma négociation. Ça me ferait perdre 1500€.

En fait, sur le papier je comptais faire un investissement pour voir sur une durée courte/moyenne de 6 8 ans et peut être vendre pour acheter autre chose. Ajd, seul le long terme (+ de 15/20 ans) serait profitable ou alors si après 8 ans les taux seraient relativement bas.
Disons que cet investissement (SCI) ne serait pas réellement un effet levier positif immédiat, je dois investir chaque mois pour payer les frais restants.
LMNP oui mais le rapport risque/ retour sur investissement semble pas fou en 2026/2027.

Enfin, pour le prix marché je n’ai pas fais l’affaire du siècle car je suis dans un quartier ancien historique (vivant) qui est donc chère. Le prix/m2 reste fourchette haute, mais pour du air bob à la base c’est parfait.
Je vois un expert comptable pour évoquer mon projet. J’aurais sans doute une décisions qui s’en détachera

[Chokol8]

Je pense que tu m’as mal compris.

Tu as des flux annuels: comptabilité, loyers…
Et tu as des frais one shot: fais bancaires, frais de notaire.

Ta SCI va être en déficit dès le départ car même l’achat du bâti est considéré comme un déficit (à vérifier avec quelqu’un de plus qualifié).
Tu ne vas donc pas payer d’impôts ET tu ne peux pas toucher de dividendes. Lorsque ce déficit sera consommé tu vas payer des impots et tu pourras te payer des dividendes.
La valeur du bien va être en positif et en cas de revente tu vas payer l’IS à 15% ou 30% puis tu seras taxé à 30% lorsque ta SCI va te redonner de l’argent donc une taxation à 50/60%.
Au bout de 20 ans après remboursement du bien à la banque, si tu le revends, tu vas payer au total 50%/60% sur la valeur totale du bien. Si tu le vends 100k€, tu vas payer 50k€ de taxes.
Je connais bien l’IS mais mal la SCI à l’IS donc prend ce que je dis avec des pincettes.

En SCI à l’IS il te faut un associé. Il faut aussi que tu ais mis une clause de substitution lors de ta proposition initiale.

Comme ça à priori, je resterais sur ta stratégie initiale à savoir LMNP.
Tu fais toujours des erreurs d’optimisation sur un premier achat, c’est normal c’est le manque d’expérience.
Mais il est aussi nécessaire de commencer plus petit pour justement faire des erreurs sur des petites actions.

Le fait que tu écrives quartier historique vivant, c’est un point positif car risque faible.

Pourrais-tu me rappeler prix d’achat, surface, ton apport et prix du loyer en nu (pour que je puisse estimer rapidement par rapport à mes connaissances).

[LoloBrice]

Ah oui en effet, au début les frais de créations et comptables vont me mettre en déficit.
Je me rends compte également qu’en termes de place pour un dressing, c’est juste. Le bien est vraiment conçu pour du Airbnb…

Et je te rejoins sur la fiscalité SCI, il faut que je revende tôt (7-8 ans) sinon l’intérêt de plus value vis à vis de l’abattement jouera en ma défaveur. Pour l’associé ce n’est pas un problème.

Prix d’achat 97000€, 28 m2 et apport de 13000€. En loyer nu je n’ai pas fais l’exercice, j’imagine que cela devrait s’approcher des 620/mois.

Je te rejoins sur la notion d’acheter plus petit pour apprendre, cependant je pense qu’avec du recul cet investissement serait bien si j’achetai en déduisant mon apport de l’achat.
5% net ça reste très light, sans compter qu’un aléas puisse changer la donne.

C’est peut être mieux de rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise. C’est du moins ce que j’ai interprété en échangeant avec l’expert.

[Chokol8]

@LoloBrice

Ah oui en effet, au début les frais de créations et comptables vont me mettre en déficit.
…
Et je te rejoins sur la fiscalité SCI, il faut que je revende tôt (7-8 ans) sinon l’intérêt de plus value vis à vis de l’abattement jouera en ma défaveur. Pour l’associé ce n’est pas un problème.

Je pense que tu confonds tout vis à vis d’un montage sur une SCI à l’IS.

@LoloBrice

Prix d’achat 97000€, 28 m2 et apport de 13000€. En loyer nu je n’ai pas fais l’exercice, j’imagine que cela devrait s’approcher des 620/mois.

Ca fait 156 mois de loyer ou 172 mois de loyers si on intègre des frais.
C’est correct.

Tu m’as bien donné le loyer HC ?

L’objectif pour tout investisseur est d’arriver sur 100 à 125 mois de loyers HC. Mais c’est une mesure assez grossière.
En tous cas, à Paris ce genre d’investissements n’existe pas.

Je ne pense pas que tu fasses une mauvaise affaire.
N’oublie pas qu’au cours de la vie de cet achat, tu auras la possibilité de renégocier ton taux (si baisse de taux) ou de réallonger la durée du prêt (tu dégageras un cash flow).

[LoloBrice]

Je ne suis pas un expert SCI IS certes, mais généralement, l’idée de vendre après 7-8 ans est de limiter l’addition d’abattement (frais mobilier, travaux, comptables etc) qui serait répercuté sur la PV de la vente. Sinon, c’est de le conserver très longtemps pour du patrimoine lié à de la transmission.

Pour le loyer c’est CC pour le locataire et non hors.

J’ai fais un dernier exercice en calculant mes revenus, vente possible et TRI, j’en reviens au Airbnb (en espérant que ce ne soit pas nerf dans les années à venir). Je serais sur une vente idéale de 15 ans.

Le cash flow serait faible mais positif (en prenant 200 nuits louées, des frais de conciergerie à 25% et 400€ d’aléas)

@Chokol8 qu’en penses-tu?
Oui pour la renégociation des taux, il devrait y avoir possibilité dans les 2-3 ans en théorie, c’est du moins ce qui est estimé (travaillant dans le BTP, c’est un peu le son de cloche des promoteurs privés)

[Chokol8]

Je viens de me rendre compte que tu achètes le bien à 98k€, tu as disons 9,5k€ de frais de notaire en plus et 2k€ de frais de dossier bancaires.
Mais ton apport est de 13k€

Tu finances donc ton projet immobilier à 100%

C’est donc normal d’avoir un cash flow négatif ou neutre. En gros, tu ne mets aucun apport.

Je pense qu’il te faut un autre avis car je ne me sens pas plonger dans tes chiffres.

En tous cas, si j’arrivais en cash flow neutre sur mes opérations sans apport réel (imposition inclue)
Je reproduirais à l’infini ces opérations.

Par contre, je suis plutôt anti airbnb. Un business plan ne doit pas se construire sur des chiffres AirBnb

Tout d’abord, je ne veux pas changer de métier pour aller changer les draps. En plus, si tu fais une activité commerciale comme cela il faut facturer le temps que tu y passes.

Ensuite, tu peux avoir des phénomènes type Coco19, où l’AirBnb est à l’arrêt.

Baser un business plan sur du meublé oui, sur du Airbnb, non.

Concernant les taux, globalement il y a 2 possibilités:

• Les taux rebaissent tu renégocies
• Les taux montent, et l’inflation très généralement monte, donc les loyers montent. Et tu dégages plus de marge.
  Dans les deux cas, le temps est ton allié

[LoloBrice]

Oui c’est sur que l’appart finance mon projet. Je verrais ce que me propose les banques. Si c’est pour chercher 3% (via courtier), cela peut se tenter.

Coco19?

Ouais le Airbnb c’est à part, je songe justement à passer par une conciergerie. J’ai inclus les frais dans mon analyse. N’etant pas sur place c’est impossible de gérer un taux de roulement journalier comme cela.

Merci pour ton retour