Je suis à un tournant stratégique important dans mon parcours patrimonial et j’aurais besoin de vos avis éclairés que ce soit sur le plan fiscal, financier ou entrepreneurial.
Contexte immobilier
En 2020, j’ai acheté seul une maison dans une zone très touristique mais économiquement peu active pour 290 000 € (hors frais de notaire), avec un emprunt de 244 000 €. Aujourd’hui, le bien est estimé à 500 000 € net vendeur (après passage en résidence principale, donc pas d’impôt sur la plus-value).
Location exclusive en Airbnb : environ 50 000 € de revenus bruts/an (Pas d’activité économique autour donc au vu de la surface de 42m2, loyer pour un couple de 1200 euros/ Mois max si je faisais de location longue durée)
Net après charges/concièrgerie : 7 000 à 10 000 € par an
Mais… ma ville durcit fortement sa politique anti-location courte durée : les autorisations pourraient être suspendues sauf à proposer des biens en location longue en parallèle.
D’où mon dilemme :
Conserver un bien rentable mais incertain, ou le liquider tant qu’il est au plus haut et que la fiscalité sur la plus value les RP est encore douce.
En cas de vente : j’encaisserais environ 320 000 € de cash
183 000 € de plus-value nette
Remboursement du capital restant dû
Pas d’impôt (exonération résidence principale)
Mon profil
31 ans, marié (séparation de biens), 1 enfant
RP actuelle au nom de ma femme (dans une SCI familiale) → Pour éviter aucune confusion, ce n’est pas le bien dont je parle de vendre.
Profil joueur/entrepreneur
Objectif clair : créer du capital et de la richesse à moyen terme, ne pas rester figé dans un seul actif
Mes idées si je vends :
Remplir mon PEA à hauteur de 150 000 €** (ETF MSCI World / S&P500 / Europe) → J’ai déjà environ 8000 euros sur 3 ETF’s (S&P 500, Nasdaq 100 et MSCI world) + plan d’épargne de 600/mois sur le PEA depuis très peu.
Faire un rachat d’entreprise avec l’autre moitié du capital (~170k€) en apport (Un projet pro que j’ai car j’ai un esprit très entrepreneurial et ce monde me fascine)
Sortir (au moins temporairement) de l’immobilier locatif qui devient, à mes yeux :
Fiscalement de moins en moins attractif (revenus locatifs, fin des avantages court terme)
Fragile à cause de la réglementation Airbnb & DPE
Ma question à la communauté :
Est-ce que vendre maintenant ce bien est un bon choix stratégique à long terme, ou bien suis-je en train de couper une source de revenu stable malgré le contexte ?
Qu’auriez-vous fait avec 320k€ de cash à 31 ans avec un profil un peu joueur mais réfléchi, et un objectif assumé : s’enrichir franchement sur les 10 prochaines années ?
Merci à tous pour vos retours
Je suis preneur de toute analyse : patrimoniale, fiscale, entrepreneuriale ou simplement de bon sens !
Salut.
Pour moi tu as plusieurs options qui se presentent et chacune serait avantageuse.
Il manque peut etre quelques infos sur tes revenus autres mais grosso modo je verrais les choses d’une maniere a diversifier ton patrimoine en alliant la recherche de perf et la sécurité.
Vendre cet appartement et degager une somme considérable, en esperant pour toi qu elle soit maximale.
==> Investir cet argent sur PEA // 2 apports pour biens immo LMNP en longue durée
Ou immeuble de rapport.
Par contre dans des zones qui ne seraient pas aussi prisées mais le but etant la recherche de cash flow positif.
Continuer a exploiter le bien en airbnb et investir cet argent en PEA
Quitte a passer sur du LMNP si les lois anti airbnb se durcissent dans ta zone. Ou plutot quand.
Ton estimation a 1200€ par mois pour ce 42m2 c est en meublé j imagine. Si c est bien le chiffre… c est assez interessant.
Perso je ne vendrais ce bien que pour en acheter un ou 2 autres pour mixer pea et immo.
Le seul point d’attention serait l’augmentation notable de la prise de risque! Mais bon tu es jeune, ca semble donc logique de pouvoir prendre du risque
Côté revenus, je suis à environ 3 400 euros nets par mois, et depuis que mon enfant n’est plus en crèche, j’arrive à épargner 1 000 euros par mois.
Pour la maison, j’ai un crédit sur 20 ans et, en comptant les charges fixes (hors impôts et taxe foncière), le bien me revient à environ 1 540 euros par mois.
Le souci, c’est que si je devais passer en LMNP longue durée, je ne dégagerais plus aucun cash-flow positif.
C’est justement ce qui m’inquiète : un bien sans rentabilité attire moins les investisseurs, ce qui peut réduire la demande et, par effet mécanique, faire baisser la valeur du bien.
Salut Romain. Je pense quil etait d accord avec ton mesaage.
Je pense que vu que ton appartement a ete acheté en 2020 avec un taux bien plus interessant que celuk d aujourd’hui, tu pourrais avoir la possibilité de renegocier l emprunt pour reduire le remboursement et maximiser ta marge.
Tu as regardé la simulation avec taux idem en rajoutant 5 ans?
==> le cfp serait directement reinvestissable dans le Pea en + de ce que tu met deja tous les mois pour augmenter le dca
==> tu gardes un bien rentable sous la main
==> tu envoies un signal tres positif en cas d envie d investir plus tard dans un autre appartement ; pour diversifier ton patrimoine
Perso je ne tuerais pas la poule aux oeufs d or… Mais ton idée de base de revendre et tout mettre en pea ne me choque pas pour autant. Je pense que t es deja a un tres haut niveau et tu as toute mon admiration.
Juste pour le pea msci world + nfp500 je vois pas trop l interet
Pourquoi est-ce que tu dis que c’est une poule aux oeufs d’or ?
si tu fais référence aux revenus AirBnB, ils sont tres incertains avec l’évolution de la reglementation
si tu fais référence a la PV, elle n’est matérialisée que lors de la vente et si la reglementation airBnB evolue, ce n’est pas dis qu’elle se maintienne a moyen terme.
@Romain843, si j’étais toi, je vendrai avant de te retrouver dans une situation de marché immobilier encore plus tendu lors du changement de réglementation airbnb dans ta zone. la valo de ton bien est clairement gonflée par la location touristique, profites-en et vend.
Si tu souhaites avoir une vision objective financièrement pour prendre ta decision, fait des calculs de TRI de chaque scenario que tu envisages en étant réaliste.
Merci beaucoup Simon pour ton retour, je partage complètement ton point de vue.
De ton côté, que ferais-tu avec ces 300 000 € une fois encaissés, dans l’optique de développer au mieux ton patrimoine ?
Certains me disent que j’ai un fort potentiel d’endettement avec ce capital, et qu’il serait pertinent de le réinvestir à 100 % dans l’immobilier, en LMNP ou LMP longue durée, via l’achat de 5 ou 6 petits appartements, avec environ 50 000 € d’apport par bien. L’idée serait de cibler de petites surfaces bien placées, dans des zones à forte demande locative, pour maximiser le rendement et le levier.
J’ai eu une première expérience très positive dans l’immobilier en partant de zéro, donc je me dis que cela pourrait rassurer la banque pour une stratégie de multi-acquisition.
Qu’en penses-tu ? Est-ce que cette approche te semble cohérente ?
Et surtout, toi à ma place, que feriez vous avec ces 300k€ ?
Tu peux t’en servir comme apport pour d’autres opérations afin d’avoir le plus de biens possibles si l’immobilier t’intéresse mais je ne mettrai pas tout en apport pour des biens, juste assez pour que la banque te suive sur plusieurs opérations.
Comme tu l’as déjà indiqué, tu as un esprit entrepreneurial avec une forte ambition de performance sur ce patrimoine. Je ne suis pas dans la même situation donc je ne suis pas certain que ce je ferai moi avec cette somme réponde réellement à ce que tu cherches.
De ton profil, je déduit que tu es prêt à investir (beaucoup) de temps à tes investissements, donc pas du type passif. Le plus pertinent serait sans doute d’évaluer un montant qui te permet de bien dormir, d’être tranquille pour couvrir tes dépenses pendant un certain temps et d’investir le reste sur un projet entrepreneurial.
Si tu as déjà en tête un rachat de boîte, alors go là-dessus.
Je considère aussi l’immobilier comme un projet « entrepreneurial » si tu gère tout toi-même et que tu as une bonne quantité de biens.
En revanche, je ne suis pas sur que ce soit une bonne idée d’aller sur les deux en même temps. Acheter 3-4 appartement à gérer soit même + avoir une boîte à gérer, je pense que ça fait trop, tu va t’éparpiller et mal les gérer individuellement. L’entreprenariat, c’est très prenant en terme de temps donc si tu va sur cette voie, il vaut mieux que le reste de tes investissements soient passifs.
J’espère t’avoir apporté des éléments de réflexion pertinents.
Prends du recul sur ta situation, tu as réussi à dégager une grosse PV sur un actif qui a moyen / long terme devrait s’essouffler et dégager moins de rendement : la revente semble être le choix le plus judicieux.
J’émet juste un doute sur le prix de revente effective, tu as utilisé quel moyen pour sortir le chiffre de 500K€ ?
Pour la suite, et les différentes options, la notion de solvabilité va se poser :
Si tu revends, et rachete plusieurs LMNP, la question de ton taux d’endettement va vite se poser.
Idem si tu veux passer par une SCI à l’IS sans avoir d’entreprise à côté, dans les faits la banque va prendre ta situation perso en compte.
Les 35% vont donc être limitant.
Pour faire un calcul grossier : salaire net avant impôt * 35% - crédit en cours = capacité d’endettement mensuel
Tu peux rajouter 70% des loyers à ton salaire si tu as d’autres bien en location.
Tu prends un calculateur de prêt pour partir de ta capacité mensuelle et tu obtiens le montant max du ou des crédits que les banques t’autoriseront à avoir.
Maintenant tu as un projet d’achat d’entreprise à côté, pourquoi ne pas te focus la dessus, si ta boite fonctionne bien tu pourras y annexé une SCI à l’IS, et continuer l’effet de levier avec pas mal d’optimisation fiscale à la clés.
A mon sens, les 2 ne seront cependant pas compatible, soit tu restes salarié et t’investis en LMNP, soit tu deviens chef d’entreprise et t’investis dans 3 ans (le temps d’avoir les bilans nécessaires pour être solvable).
Tu peux aussi revendre / investir dans 2-3 LMNP en tant que salarié et racheter l’entreprise après.
Mais ne minimise pas le temps que tu vas consacrer à chaque projet, c’est très chronophage.
L’estimation du bien a été réalisée par deux agences reconnues, dont Krets, la plus réputée.
Je te remercie également pour tous tes conseils. De mon côté, je pense réinvestir la plus-value de manière passive via un PEA, exclusivement dans des ETF, et consacrer le reste à un investissement « all-in » dans le rachat d’une entreprise.
