Besoin de conseils : vendre ou conserver mon bien Airbnb rentable dans un contexte incertain?

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

Je suis à un tournant stratégique important dans mon parcours patrimonial et j’aurais besoin de vos avis éclairés que ce soit sur le plan fiscal, financier ou entrepreneurial.

Contexte immobilier

En 2020, j’ai acheté seul une maison dans une zone très touristique mais économiquement peu active pour 290 000 € (hors frais de notaire), avec un emprunt de 244 000 €. Aujourd’hui, le bien est estimé à 500 000 € net vendeur (après passage en résidence principale, donc pas d’impôt sur la plus-value).

  • Location exclusive en Airbnb : environ 50 000 € de revenus bruts/an (Pas d’activitĂ© Ă©conomique autour donc au vu de la surface de 42m2, loyer pour un couple de 1200 euros/ Mois max si je faisais de location longue durĂ©e)
  • Net après charges/concièrgerie : 7 000 Ă  10 000 € par an
  • Mais… ma ville durcit fortement sa politique anti-location courte durĂ©e : les autorisations pourraient ĂŞtre suspendues sauf Ă  proposer des biens en location longue en parallèle.

D’où mon dilemme :
Conserver un bien rentable mais incertain, ou le liquider tant qu’il est au plus haut et que la fiscalité sur la plus value les RP est encore douce.

En cas de vente : j’encaisserais environ 320 000 € de cash

  • 183 000 € de plus-value nette
  • Remboursement du capital restant dĂ»
  • Pas d’impĂ´t (exonĂ©ration rĂ©sidence principale)

Mon profil

  • 31 ans, mariĂ© (sĂ©paration de biens), 1 enfant
  • RP actuelle au nom de ma femme (dans une SCI familiale) → Pour Ă©viter aucune confusion, ce n’est pas le bien dont je parle de vendre.
  • Profil joueur/entrepreneur
  • Objectif clair : crĂ©er du capital et de la richesse Ă  moyen terme, ne pas rester figĂ© dans un seul actif

Mes idées si je vends :

  1. Remplir mon PEA à hauteur de 150 000 €** (ETF MSCI World / S&P500 / Europe) → J’ai déjà environ 8000 euros sur 3 ETF’s (S&P 500, Nasdaq 100 et MSCI world) + plan d’épargne de 600/mois sur le PEA depuis très peu.
  2. Faire un rachat d’entreprise avec l’autre moitié du capital (~170k€) en apport (Un projet pro que j’ai car j’ai un esprit très entrepreneurial et ce monde me fascine)
  3. Sortir (au moins temporairement) de l’immobilier locatif qui devient, à mes yeux :
  • Fiscalement de moins en moins attractif (revenus locatifs, fin des avantages court terme)
  • Fragile Ă  cause de la rĂ©glementation Airbnb & DPE

Ma question à la communauté :

Est-ce que vendre maintenant ce bien est un bon choix stratégique à long terme, ou bien suis-je en train de couper une source de revenu stable malgré le contexte ?

Qu’auriez-vous fait avec 320k€ de cash à 31 ans avec un profil un peu joueur mais réfléchi, et un objectif assumé : s’enrichir franchement sur les 10 prochaines années ?

Merci Ă  tous pour vos retours :folded_hands:
Je suis preneur de toute analyse : patrimoniale, fiscale, entrepreneuriale ou simplement de bon sens !

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Bonjour Ă  toi,

Chapeau bas pour cette potentielle PV.
Si tu veux faire un bon de géant dans ton patrimoine, la revente avec une telle PV s’impose.

Avec cette PV, tu peux en mettre une partie sur PEA mais surtout, si l’immobilier te plaît et que tu as les épaules, tu recommences sur plusieurs appartements avec des apports de 20k à 30k sur chaque. Et là tu fais un bon de géant.

Dans 8ans/10ans tu revends et lĂ  tu seras bien.
Et rebelote.

Tu rentrerais effectivement dans l’immobilier pro, sci etc…mais à mon avis c’est pas forcément le PEA qui doit être prioritaire.
T’as un gros levier sur l’endettement possible là.

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Hello,
Je pense qu’il est intĂ©ressant de vendre dans ton cas pour rĂ©pondre Ă  tes objectifs (profiter de la PV, ne pas reposer que sur l’immo, « tester Â» ton aventure business + diversifier en bourse).

De plus, avec un projet immo fait en 2020, tu as pas mal de capital Ă  rĂ©cupĂ©rer donc tu auras un « problème de riche Â» ensuite pour savoir quoi en faire.

Je pense qu’il faudrait conserver de l’immo en invest avec par exemple un nouveau crédit sur un montant faible (type 170k€) afin de profiter encore du levier (même avec des taux à 3% + une assurance emprunteur haute vis à vis de ton age, c’est le jeu). En revanche, tu peux viser de la location courte durée pour moins t’exposer à la LCD si tu penses que c’est tendu.

Pour faire le tour, j’ajoute en réflexion à avoir :
Est-ce que l’activitĂ© en LCD est dans une zone touristique « uniquement Â» ou Ă©galement en zone tendue et donc sujet Ă  des mesures de ralentissement de la part des mairies ?
Est-ce que l’activité en LCD te monopolise beaucoup de temps ?

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Vu la PV la question elle est vite répondue.