Je vous sollicite afin que vous me donniez votre avis sur ma stratégie patrimoniale, car j’ai atteint une situation de flou vu que je ne sais plus quel est mon prochain move.
J’ai l’impression que je ne suis pas assez diversifié et cela m’embête un peu
Mon profil : J’ai 32 ans, je me marie bientôt et j’ai un horizon d’investissement de plus de 20 ans. Je suis Freelance depuis maintenant 3 ans et j’ai une bonne capacité d’épargne. Je compte capitaliser sur mes années en Freelance tant que ça dure pour me constituer le plus gros patrimoine possible avec mes moyens. Je serai potentiellement à la TMI 30% Haute voire même 41% dans pas longtemps.
Mon patrimoine actuel : J’ai un patrimoine, purement financier:
CTO: 50% (Pas de PEA par choix pour diverses raisons)
VWCE: 20%
EGLN: 2%
EUR: 26% pour alimenter le DCA de cette année
Crypto: 10% full BTC
Allocation cible des investissements: 77% VWCE, 11,5% EGLN et 11,5%
PER: 5% héritage de mon ancienne vie en CDI que je suis en train de transférer vers sur Linxea PER Spirit et mettre du World
Livrets: 36%
Matelas de sécurité: 11% (livret A mais qui n’ira pas plus loin que le plafond)
Reserve année prochaine: 22% compte tenu de ma situation de Freelance, je garde une partie pour le DCA de l’année prochaine
Compte courant: 4% pour la gestion de mon activité professionnelle
Mes objectifs :
Maximiser la capitalisation pour atteindre une liberté financière à un horizon de 20 ans.
Diversifier mes investissements
Potentiellement un projet de RP avec ma future femme dans un horizon de 5 ans
Diversification: c’est surtout sur ce point que je bloque le plus: J’ai contacté plusieurs plateformes pour faire des SCPI à crédit mais avec un taux à 5,2% et une renta à 6% ce n’est pas fameux. L’immobilier locatif m’intéresse mais me fait un peu peur avec la gestion et les soucis de tous les jours.
J’ai également regardé les SCPI sur AV (Linxea par exemple), mais j’ai l’impression qu’ils bloquent de plus en plus les SCPI les plus intéressantes et puis que les européennes n’ont aucun intérêt sur AV car je perdrai l’avantage fiscal.
N’hésitez pas à me donner vos avis et vos conseils sur mon patrimoine et mon allocation
% livrets → je ne regarderais pas ce qu’ils représentent en % du portefeuille mais plutôt en mois de dépenses.
Ton allocation semble un peu aggressive (2:1 actions / crypto) mais c’est ton choix.
En ce qui concerne mes SCPI, je pense qu’il faut le faire si ça a du sens pour toi et pas juste pour le faire. Si tu as un objectif de rendement et la SCPI ne te permet pas de l’atteindre, ne pas faire de SCPI
Mise à part l’absence de PEA, cette allocation semble cohérente.
Pour maximiser la capitalisation : continuer d’approvisionner l’ETF World
Pour diversifier : cela semble déjà pas mal, avec un panier d’actions, de l’or-papier, du BTC, du cash. Alors oui, il manque l’immobilier, mais est-ce nécessaire si cela vous fait peur ? Quant aux SCPI, j’avoue avoir un peu de mal à être objectif, l’illiquidité floue agissant chez moi comme un repoussoir…
On peut aussi remarquer qu’il n’y a pas d’obligations. Possible d’en intégrer sur le CTO notamment.
J’étais sur PEA pendant 2 ans avec une somme de 9k€ sur laquelle j’ai fait un 10% (donc pas énorme d’un point de vue plus value 900€).
J’ai choisi de sortir du PEA et de partir sur un CTO pour plusieurs raisons:
Eviter d’être dépendant des décisions de notre cher gouvernement: ETF synthétique sur PEA, etc etc. Quand c’est une enveloppe fiscale, il y a un moment un retour de baton et j’ai pas forcément envie de changer de plan en cours de route
Avoir de la réplication physique et éviter le SWAP
Automatisation de mon DCA avec des achats automatiques à moindre frais
Avoir des actifs en dehors de la France
Je ne sais pas si cela fait sens, mais la dépendance de gens incompétents me fait plus que peur
Oui mon objectif est vraiment de tomber sur les pourcentages mentionnés plus haut pour être à 77% de VWCE,
La question de l’immobilier en diversification était plutôt dans l’optique d’un actif décorrélé du marché mondial. Avec un VWCE, BTC et Or-papier tout est quasiment lié en temps de crise (or un peu à part mais ce n’est pas non plus fou)
Pour les obligations avez-vous des recommandations ? Quel sera leur effet dans le portefeuille? (je ferai mes recherches, vous ne serez pas responsables de mon choix, ne vous inquiétez pas )
Pour faire simple, en ne mettant qu’une seule ligne, il est possible d’aller vers l’Aggregate Bond (AGGH). D’autres aiment bien prendre des high yield, mais c’est plus risqué, donc probablement moins utile dans le but de rendre moins volatil le portefeuille.
Par moment, il arrive que les obligations suivent les mêmes tendances que les actions, mais cela reste tout de même un très bon outil de diversification.
Il manque des éléments importants dans ta présentation.
Freelance ce n’est pas un statut. Sous quelle structure travailles-tu ? SAS, portage, EI ?
Ensuite, quel est ton business exact en freelance ? Est-ce de la prestation sur 218j ou alors tu es multiclient ? Dans quel secteur ?
Je te conseille de te former à l’immobilier, et d’investir très fortement sur cet actif. En effet, tu as l’age idéal, vraiment idéal.
Pour répondre à la problématique que tu mets en avant, je me dirigerais vers du nu avec travaux. Mon avis est un peu biaisé parce que c’est ce que je fais.
Les avantages du nu avec travaux: peu de travail une fois que le locataire est à l’intérieur, business plan sans surprise puisque tu es sur les prix les plus bas, correspond aux attentes de la banque, et lorsque tu refais à neuf tu évites les surprises puisque tout est censé être neuf.
C’est aussi conforme à tes objectifs de 20 ans.
Tu aurais du préciser ton capital mais à la vue de ton livret A, tu sembles avoir 200k€
Tu as passé le cap des 3 ans, donc l’idéal serait que tu t’endettes au maximum. Que tu cumules les emprunts et les dettes et que tu amènes en collatéral ton PER ou tes CTO.
Et quand je dis t’endetter au maximum, c’est avoir de bonnes dettes. Par exemple, 120% du loyer = mensualité à la banque.
Quand on a 32 ans c’est l’immobilier locatif qu’il faut mettre en numéro 1. Une fois que les banques t’auront bloqué ou qu’elles trainent des pieds, retourne sur une stratégie CTO, ou ce que tu veux.
Concernant la résidence principale, je pense que ca sera toujours possible de faire une exception.
Ensuite, suivant ta situation, il faudra réfléchir à comment monter ta/tes structures.
Alors, pour donner plus de détail sur ma situation: Je suis en Freelance dans l’informatique (consultant) avec des prestations sur 218j monoclient. Je suis sur ma 3ème année d’activité et je dispose de 2 bilans. J’étais en SASU IS pendant 2 ans et je viens de switcher en EURL IS. Ma structure est une société d’exploitation qui a aussi dans les statuts des activités de holding (parce qu’on sait jamais ). Mon patrimoine est de l’ordre de 200k€ effectivement.
J’ai déjà un peu prospecté avec le CIC car ils comprennent la situation des freelances de ce que j’ai vu et ils n’avaient pas l’air d’être fermé pour un emprunt immobilier pour RP ou Locatif.
Pour le locatif, j’ai compris qu’il ne fallait pas vivre loin de ces biens mais étant donné que j’habite en banlieue proche de Paris, l’investissement locatif est juste trop cher. Je me suis intéressé à d’autres villes comme Auxerre ou Dijon, or je ne connais tellement pas le coin que c’est un coup à faire des bêtises,
Je me suis également renseigné sur l’immo clé en main ou des chasseurs d’appart, mais c’est des 8% de frais donc bon, l’intérêt est moindre car la plus value est grignotée à l’achat.
Le 120% du loyer est quand même très difficile, tu ne penses pas? Quand je fais les simulations de crédit et je cherche des biens dans les mêmes villes mentionnées plus haut. Limite il faut un effort d’épargne mensuel pour tout payer.
Comment fais-tu pour trouver tes biens? Tu le fais depuis quand? Tu ne penses pas qu’être endetté jusqu’à la tête bloquerait pour ma RP par la suite (ou tu considères le calcul des 70%?)?
On m’a toujours dit qu’il faut utiliser l’argent de la banque, mais pour le coup je suis perdu avec tous ces éléments,
Tout à fait, je comprends ta situation. L’investissement à Paris n’est pas du tout intéressant. Il y a de nombreux points négatifs pour Paris (ticket d’entrée, grosse concurrence, régulation des loyers).
Par contre pour la région parisienne / Ile de France, je ne sais pas, à mon avis il y a possibilité de faire quelque chose.
Il faudrait je suppose repartir de la carte des nouvelles lignes.
J’aurais envie de regarder le résultat des élections municipales pour investir, donc éviter les zones LFI. C’est à dire regarder le score LFI même s’ils n’ont pas gagné. Et acheter dans une ville où il y a beaucoup de propriétaires.
Je fais de l’immobilier depuis fin 2021. Pas du tout par effet de mode, j’étais contre l’immobilier auparavant. Ma position s’est infléchie lorsque j’ai commencé à voir le résultat de certaines autres personnes et je suis de plus en plus convaincu que c’est par là qu’il faut commencer et non par les ETF.
J’investis en province, façade atlantique, région dans laquelle j’ai des attaches et une résidence secondaire familiale (elle ne m’appartient pas mais je peux y aller globalement quand je veux).
Contrairement à ce que certaines personnes du côté de Paris te disent, la demande locative est forte, les prix sont bas. Ceux-ci opposent Paris en tant qu’investissement “patrimonial”, “paris ne baissera jamais” et les investissements en province qui sont des “investissements de rendement”, “le marché ne montera pas” etc. etc.
Tu l’as bien constaté, acheter à Paris, c’est complètement éclaté au sol. Imaginons dans un quartier à 10k€/m2, tu parviens à acheter à 8k€. Avec les “frais de notaire” et d’agence t’arrive à 9k€/m2 puis avec les travaux tu retombes à 10k€/m2
Par contre, il faut bien connaitre la région / endroit dans laquelle tu investis.
J’ai l’équivalent de 4 appartements, je suis en association on a à peu près 8 appartements.
Je trouve des biens, sur le bon coin, aux enchères, via les mairies ou les professionnels du coin.
J’ai une stratégie travaux, gros travaux même, et une stratégie loyers régulés / aides. Donc je joue dans une catégorie investisseurs qui fait travailler les entreprises locales et qui amène des biens rénovés et à loyer modéré sur la commune donc on nous amène des opportunités.
On achète des biens où il y a des problèmes, grosse fuite dans la toiture qui a ruiné une partie du bâtiment donc bien inlouable. Et on achète des immeubles de rapport souvent non divisés.
La difficulté n’est pas de trouver des biens, elle est un peu de négocier mais surtout de faire un business plan qui fait que le projet est réalisable ou pas.
Pour trouver tu peux aussi écrire des courriers ou faire du boitage (prospectus avec tes coordonnées, ça fonctionne super bien). Le boitage est très efficace quand tu cherches dans une zone très précise ou que tu as repéré un immeuble en déshérence. Tu peux aussi essayer de demander les coordonnées du propriétaire à la mairie. Eux ils veulent que tu rénoves et que tu loues à leurs habitants.
120% des loyers = 100% des mensualités est en effet difficile. Il ne faut pas croire ceux qui disent que c’est facile, j’ai fait ceci, cela. Ca demande beaucoup de travail de recherches et de visites.
En général, ca se passe comme ca pour moi. Je vois un prix plutôt bas, je visite. Puis je fais une offre et là ca commence à patauger. C’est à ce moment là où je vois si le vendeur est pressé ou pas. Mes offres sont à -30% d’un prix déjà sous le marché.
Si ça coince 90% ou 100% du temps dans tes simulations c’est tout à fait normal donc.
Le vendeur ou l’agent fait un calcul à l’envers. Il te propose une renta de 4% ou 5% mais en négligeant tout les problèmes du bien. Et 95% des annonces sont vouées à l’échec
Tu fais des simulations sur le prix de présentation mais il faudrait aller au contact pour faire baisser drastiquement le prix. Et ca concerne qu’une petite proportion des biens.
Il faut donner quelque chose en échange de ta demande de baisse de prix. Toi, ce que tu dois donner c’est enlever la clause suspensive d’obtention de prêt. 36% de 200k€ c’est pas assez, ca ne fait que 60k€ ou 70k€. Selon moi, il faudrait 150k€ à 200k€ pour être tranquille. Ou un minimum de 100k€
Et quand tu achètes sans clause suspensive, une partie des vendeurs t’écoute malgré un prix massacré.
Les problématiques arrivent lorsque tu achètes en nom propre mais pas en SCI. Il faut faire l’investissement en SCI (avec ta future femme). Tu dois blinder les statuts car les séparations et les divorces c’est une personne sur deux.
Grosso modo, même si vous vous séparez et que vous vous détestez, il ne faut pas vendre le bien. Essaie de la mettre sous les 24% de parts (pas bénéficiaire effectif). Faits en sorte que dans les statuts les ventes de parts soient votées en AG à la majorité (c’est toi qui aura la majorité) et tu peux t’opposer à celui qui achète.
Ensuite, malgré tes investissements, je pense que la banque ne verra jamais d’un mauvais oeil que tu achètes une RP en couple. C’est le parcours naturel et logique. Au pire tu devras mettre plus d’apport.
Il faudrait demander l’expérience d’autres personnes qui ont commencé par le locatif et acheté une RP par la suite.
La banque va naturellement regarder si tes investissements locatifs sont bons.
Dernier point et non des moindres, il faut voir comment te structurer.
Te mettre en portage pour avoir un pseudo CDI
Jouer la carte du freelance en EURL (pourquoi es-tu passé de SASU en EURL ???)
Monter une holding chapeautant SCI et EURL
La 3ème option est assez déconseillée. Il se fait généralement lorsque tu es plus mature.
Tu n’as aucune dette mais tu as des actifs, tu peux donc investir tranquillement avec une SCI.
Si tu souhaites faire une grosse stratégie immobilière, pour moi, il faut prendre le statut portage pseudo CDI. C’est ce que j’ai fait. Aucune banque ne m’a posé de question sur la boite. J’ai montré mes fiches de salaire et mon ancienneté ainsi que ma feuille d’impôts ou tu vois revenus du salaire.
Pour moi, c’est cela qu’il faut faire pour une stratégie immobilière.
Si c’est pour acheter un ou deux biens alors tu peux le faire avec ton EURL. Mais la première question que la banque demande c’est “vous êtes en CDI ?” J’ai rencontré 2 banques sur les 12 derniers mois et c’était la première question.
Attention car en SCI, il y a le mot civil et tu ne peux pas faire de la LCD ou du meublé.
L’autre point que les banques aiment bien, c’est quand tu proposes un business plan en nu avec un truc pas trop mal au niveau renta, c’est à dire mieux que la moyenne. Et lorsque tu dis que tu vas garder le bien 20 ans.
En région parisienne, le prix au m2 reste tout de même élevé pour de “bonnes” opérations. Même en s’éloignant un peu, les prix restent. Surtout je veux multiplier les opérations, ma capacité sera bloquée rapidement…
Je n’ai pas de souci à investir autre part qu’en Ile de France, mais comme tu l’as bien dit, il faut bien connaitre la région / endroit.
Je comprends mieux ton positionnement. Mais du coup, ton immobilier n’est plus un investissement passif ou de la diversification. C’est plutôt ton activité de Freelance qui est devenu ton activité hobby
Si je comprends bien, la majeure partie de la plus value et du gain dans les opérations devrait venir du prix cassé à l’achat grâce à la négociation finalement. Et pas forcément du fait que le bien soit louable.
Les vendeurs et agents ont tout de même une démarche trompeuse. On peut faire dire au chiffre ce qu’on veut, surtout s’ils ne sont pas exhaustifs…
Je n’ai pas trop compris cette partie là, pourrais-tu me l’expliquer un peu plus stp? Surtout pour le calcul. Les 36% représentent quoi exactement?
Faire une SCI voudrait forcément dire multiplier les opérations, car si c’est pour un seul achat, ça pourrait être un overkill. Sauf si je veux intégrer mon EURL comme associé.
Pour notre régime matrimonial, on sera sur une séparation des biens compte tenu de mon activité en freelance. Mais je pense que tu fais plutôt référence à la constitution et aux statuts de la SCI elle même.
Tu as une seule SCI ou plusieurs SCI en fonction des montages?
Je suis passé en EURL car je suis gagnant dans le change. Avec la SASU, la rémunération était juste excessivement cher. J’ai gagné à peu près 8% net après IR en passant en EURL.
J’avais aussi en tête le passage en portage si les banques me prennent trop la tête pour les crédits, mais CIC était assez ouverte à me prêter de l’argent en prenant en compte mes bilans, dividendes et avis d’imposition.
Finalement, tout part du choix du bien, de la localisation etc.
Les taux d’intérêts actuels ne te bloquent pas? Emprunter à 4,15 TAEG pour une renta de 5% brut…
Je n’en suis pas si sûr. Les prix chutent rapidement au fur et à mesure que tu t’éloignes de Paris. Le département 78 et le département 77 sont très grands, même l’Essonne.
Ensuite tu peux aller dans les régions qui bordent l’Ile de France. Tu vas peut être mettre 1h ou 1h30 en voiture.
Où habites-tu approximativement. Si tu habites en banlieue parisienne déjà tu es déjà proche d’une région limitrophe.
Oui là je pense qu’il y a une grande confusion, notamment par tout ce qui est dit sur Internet.
L’immobilier n’est pas un investissement passif mais n’est surtout pas un investissement passif dans la phase d’acquisition / travaux. Si c’était facile et à la portée de n’importe qui avec peu d’investissement en termes de temps et de connaissances tout le monde le ferait et tout le monde serait multiproriétaire.
La majorité du temps, le gain vient de la capitalisation (remboursements). Les plues values ne dépendent pas que de toi.
Alors oui la stratégie plue value c’est aussi acheter moins cher que le marché et donner de la valeur au bien (travaux).
La stratégie cash flow n’’est pas adaptée à quelqu’un avec un TJM à 450 / 500 / 600+. Ca peut se défendre pour des bas revenus.
Quand tu achètes, dans ta proposition tu (les agents) mets par défaut une clause suspensive d’obtention de prêt.
Par les temps qui courent, beaucoup de vendeurs ratent leur vente, une fois, deux fois, voir plus car l’acheteur est venu la fleur au fusil faire sa proposition d’achat et les banques lui disent non.
Si tu enlèves cette condition suspensive et que tu es prêt à perdre tes 10%, le vendeur est sûr de vendre ou d’empocher 10% de rétractation. Donc lorsqu’il est pressé (décès, divorce, déménagement, dette), il te vendra à toi au prix que tu lui proposes, s’il n’a personne d’autre sous la main.
Tu dois donc avoir de côté, le montant de ton achat + 10%. Et pendant, le processus d’achat tu montes tranquillement ton dossier bancaire, tu as 6 mois.
Je suis dans le 92. Pour les investissements éloignés 1h ou 1h30, c’est clairement possible. Mais est-ce que c’est le bon positionnement? Sachant que c’est pas là où il y a le plus de transports en commun surtout.
Pour le coup, on est clairement d’accord. Il faudrait avoir vraiment du temps pour s’y consacrer. J’étais plutôt parti sur une optique d’investissement passif, mais je pense que je fais fausse route.
Ah oui quand même. Je suis encore léger dans ce cas…. Je comprends mieux pourquoi t’as mentionné 100k minimum.
Alors, j’ai vu ça avec le comptable. J’ai fait un simulateur Excel et j’ai également utilisé ce simulateur que je trouve super intéressant. Il est vraiment très complet.
Après, mon but était également d’avoir un max de cash en perso car je voulais l’injecter dans mon CTO. J’en avais eu ma dose de SASU et de charges sociales/patronales….
Je pense que si je suis déjà à 2 ou 3 opérations. Je serai déjà bien content. Si j’y prends gout, je pourrais mettre la vitesse supérieure.
L’objectif n’est pas d’être rentier à 100% et si je peux déléguer à une agence, je le fais sans souci (si le calcul reste cohérent bien évidemment, faut pas non plus être perdant)
Pour le cash, le but étant de mettre un max de 10% par bien, sinon, c’est la banque qui finance. Et pour pour la partie associé, je me dis au pire je mets dans une SCI avec mon entreprise en personne morale.
Honnêtement, je ne connais pas le marché du côté de la Normandie ou Chartre, mais je suppose qu’il y a des choses à faire.
Normalement avec l’option SASU tu te verses le smic et le reste en dividendes. Tu paies 25% sur ton résultat puis 30qq% sur tes dividendes.
Par expérience. Le problème du freelance, c’est qu’imagine que tu es sur un vélo. Dès que tu arrêtes de pédaler (maladie, vacances, burnout) le vélo ralentit puis tombe.
C’est normal tu es jeune mais il te faut construire une fusée à 2 ou 3 étage, pas une fusée à un étage.
i) Freelance comme tu le fais c’est très bien, tu crées ta société, tu fais ton premier mois de prestation en janvier et le 1 er avril tu reçois ton premier virement. T’as quasiment aucune charge.
Mais il faut se construire une stratégie.
ii) L’immobilier c’est ingrat. Tu achètes et met de l’apport, tu as des actions type travaux à réaliser. Tes travaux dérapent en coût et en temps. Tu mets de l’énergie. Lorsque tu parviens à louer t’as mis beaucoup de temps et d’énergie.
Puis les premières années le loyer rembourse le crédit, si tu tes mal démerdé t’es en cash flow négatif et le loyer ne rembourse pas le crédit (+ taxe foncière +charges +petites réparations +vacance locative +assurances)
Peu à peu les loyers montent du à l’inflation, mais tes mensualités de crédit restent les mêmes. Parfois le locataire reste longtemps et tu n’en entends pas parler. A la 6ème année, les impôts sur plue value commencent à diminuer. Peut être même les taux redescendent et tu renégocies ton crédit (tu as un meilleur taux ou tu rallonges ton crédit ou les deux)
Tu es alors en cash flow positif et tu te dis que c’est pas une si mauvaise affaire. Après 15 ans, la taxe sur la plue value a bien diminué, tu fais du cash flow positif depuis plusieurs années et le marché immobilier s’emballe. Et là tu te dis que tu aurais du investir beaucoup plus fort car ca fait 10 ans que tu es en cash flow positif et tu n’as eu que 3 locataires.
Par contre, t’es toujours à 218j, tu factures un peu plus mais tu vends toujours ton temps. Il n’y a que 24h dans une journée, il n’y en aura jamais 30 ou 40. Tu peux bien sûr faire des heures supp ou travailler 230 jours mais t’as besoin de te reposer.
La mission freelance est complètement à l’opposé de l’immobilier. Dans cette première tu gagnes vite mais tu es limité par tes heures et tes jours de travail. Tu peux augmenter ton TJM mais il y a un plafond infranchissable vers les 800 / 900€.
L’immobilier ne donne rien au début, tu continues à empiler les projets et à partir de 8 ans, l’arbre commence à donner des fruits. Tes revenus dépendent du nombre de biens mais pas de ton temps. Lorsque tu t’arrêtes de travailler ou que tu lèves le pied tes actifs immobilier continuent comme d’habitude.
Bref vous connaissez tous l’histoire mais je la rappelle.
Pour le sujet SASU avec SMIC et le reste en dividendes : ça crée pas mal de problèmes en pratique aussi.
9 fois sur 10, les dividendes ne seront pas pris en compte par les banques ou les propriétaires (pour louer un logement).
Donc, bonne chance pour faire un crédit ou même louer un appartement, surtout en région parisienne.
En EURL IS, on peut juste se verser la rémunération maximum possible avec beaucoup moins de charges sociales qu’un salaire. Et il y a pas mal de petites optimisations possibles en fin d’année car la rémunération et les remboursements de frais d’un travailleur non salarié sont plus souple qu’un salaire en SASU.
Et pour l’aspect du consultant freelance qui vend son temps limité et qui va donc atteindre un plafond à un moment : c’est vrai.
Mais c’est pareil pour 99% des gens même les médecins (salariés ou libéraux). Si on n’a pas commencé dans la vie avec un patrimoine, la question n’est pas “travail à temps plein” ou “investissement immobilier à temps plein”.
Et même juste quelques années de freelance peuvent donner un sacré coup d’accélérateur à la constitution d’un patrimoine (financier et/ou immobilier).
Donc, oui : l’investissement immobilier RENTABLE est plus un deuxième boulot qu’un investissement. Se lancer dans ça est plus une décision de vie qu’une décision financière.
Oui je l’avais déjà fait sur les 2 premières années. Mais d’un point de vue rémunération, EURL à l’IS est plus avantageuse. A condition de se rémunérer avant la case IS. Sinon, avec dividendes EURL c’est en fonction des CA et résultat que ça devient intéressant ou pas.
C’est certain que le Freelance est un peu une vente du temps, mais comme tous les métiers. La seule différence est que pendant les années de Freelance, je coffre beaucoup plus qu’en CDI. Et donc ça accélère clairement la construction du patrimoine.
L’immobilier est un boulot monstre mais clairement un accélérateur. A condition de bien le faire et de s’y connaitre.
La première voire deuxième opération sera potentiellement un gros fail
Tu ne penses pas que c’est la même que pour les actifs financiers? Et puis pour quelques SCPI? (si on oublie qu’elles sont quasiment illiquides)
Mais normalement c’est le montage le moins couteux au niveau de la fiscalité avec les inconvénients qui vont avec.
Exactement, mais l’objectif, en tant que stratégie, est d’emprunter sans avoir accumulé trop de capital. Se faire de l’expérience et enchainer. Pendant toute cette période d’acquisition, c’est un deuxième travail, mais complémentaire.
Tous les investisseurs immobilier savent bien que tout est très long. Ton prix est accepté par le vendeur, tu attends 2/3 mois au minimum pour passer chez le notaire, tu dois faire des travaux, il faut encore attendre…
Pour mon projet actuel, j’ai vu l’annonce à l’automne 2024, lancé l’achat en avril 2025 et les travaux en novembre 2025. Date de fin des travaux prévus en aout 2026.
Vu tout ce temps de mise en place, il faut commencer au plus tôt.
)
). Mon patrimoine est de l’ordre de 200k€ effectivement.
donc bon, l’intérêt est moindre car la plus value est grignotée à l’achat.