@Flavien63
Je vais être assez net : l’opération peut se faire, mais au prix que tu annonces, avec le loyer que tu annonces, ce n’est pas la “bonne affaire évidente” que certains imaginent quand ils entendent “11 parkings d’un coup”.
Déjà, les chiffres bruts. Tu achètes 107 500 € net vendeur, avec environ 9 900 € de frais, donc un coût total d’acquisition autour de 117 400 €. Avec 700 € de loyers mensuels, tu sors 8 400 € de loyers annuels. Ça te donne une rentabilité brute d’environ 7,15 % sur coût total.
En enlevant la taxe foncière annoncée de 600 €, les charges de copro de 200 € et une PNO très basique à 100 €, tu tombes à 7 500 € de revenu net avant financement et fiscalité, soit un rendement net avant dette autour de 6,39 %.
Avec ton financement type, on voit tout de suite le vrai sujet. Si tu mets 15 000 € d’apport, il faut financer environ 102 400 €. À 3,50 % sur 20 ans, la mensualité de crédit seule tourne autour de 594 € par mois. Avec 20 000 € d’apport, on est encore à environ 565 € par mois.
Du coup, ton “autofinancement” est très limite dès qu’on fait les calculs proprement :
avec 15 000 € d’apport, 700 € de loyers et 900 € de charges annuelles hors crédit, tu n’as qu’environ 31 € de cash-flow mensuel avant assurance emprunteur et avant fiscalité. Avec 20 000 € d’apport, tu montes à environ 60 € par mois, toujours avant assurance emprunteur et avant impôt.
Donc premier constat très clair : en nom propre, au régime foncier, avec TMI 30 %, l’autofinancement quasi nul que tu vises n’existe pas vraiment. Il est absorbé par la fiscalité.
Pourquoi ? Parce que la location nue de parkings relève bien des revenus fonciers, à condition de ne fournir aucun service. Et en dessous de 15 000 € de loyers par an, tu es au micro-foncier par défaut avec un abattement forfaitaire de 30 %, mais tu peux opter pour le réel.
Dans ton cas, le micro-foncier est mauvais. Sur 8 400 € de loyers, l’abattement de 30 % te laisse 5 880 € imposables. À TMI 30 % + prélèvements sociaux 17,2 %, ça revient à une ponction théorique de 47,2 % sur cette base, donc environ 2 775 € d’impôt + PS. C’est trop. Le réel sera moins mauvais, parce que tu déduis taxe foncière, charges, PNO et surtout intérêts d’emprunt. Mais même au réel, les premières années tu vas quand même payer de l’impôt sur un résultat foncier positif, parce que tu n’as pas l’amortissement. Et c’est là que ton cash-flow “papier” se dégrade fortement.
En gros, avec 102 400 € de dette, l’intérêt de première année tournera autour de 3 500 € à la louche. Si tu retires 600 € de TF, 200 € de charges, 100 € de PNO et 3 500 € d’intérêts, tu restes encore vers 4 000 € de revenu foncier imposable. À 47,2 %, ça fait environ 1 888 € de fiscalité et prélèvements sociaux. Donc ton cash-flow après impôt peut très vite devenir franchement négatif, de l’ordre de -130 à -150 € par mois selon l’apport et l’assurance emprunteur. C’est exactement le point que beaucoup ratent sur les parkings en nom propre quand ils sont déjà à TMI 30 %.
Donc sur ta question fiscale, oui, la SCI à l’IS devient pertinente à regarder, mais pas pour les raisons simplistes qu’on lit souvent.
Le point positif de la SCI à l’IS, c’est l’amortissement. Le résultat fiscal suit le résultat comptable, et les amortissements viennent gommer une partie du bénéfice imposable.
Le point négatif, c’est qu’un parking aérien s’amortit beaucoup moins bien qu’un appartement ou qu’un parking en ouvrage. Pourquoi ? Parce qu’on n’amortit pas le terrain, seulement les constructions et ouvrages. Or sur des places aériennes, une partie significative de la valeur économique est du “sol” et du foncier. Tu pourras amortir les aménagements, les voiries, le portail, éventuellement certains ouvrages, mais pas “comme si” tu avais acheté 11 studios. Donc l’avantage amortissement existe, mais il est plus faible que ce que certains imaginent.
Autre contrepartie lourde de l’IS : la sortie. En nom propre, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention. En SCI à l’IS, tu es sur une logique de plus-value professionnelle, sans ce régime favorable, et les amortissements pratiqués viennent en plus diminuer la valeur comptable et donc gonfler la plus-value taxable à la revente.
Donc mon avis tranché sur le match nom propre vs SCI IS :
en nom propre, tu risques un cash-flow réel très décevant à cause de la fiscalité ;
en SCI à l’IS, tu améliores nettement la phase d’exploitation, mais tu te pénalises à la revente et tu rajoutes de la compta.
Pour un lot de 11 parkings, la SCI à l’IS se défend davantage que pour 1 ou 2 places. Les 600 à 800 € de compta annuelle ne me choquent pas du tout à cette taille. En plus, bonne nouvelle technique : la CRL ne devrait pas te gêner ici, même en personne morale, parce qu’elle ne s’applique pas lorsque le revenu est inférieur à 1 830 € par local, et chaque place serait très largement en dessous.
Sur le prix et la viabilité, je serais plus nuancé. 9 770 € la place pour des parkings aériens à Wattrelos, même face au Parc du Lion et dans une résidence récente, ça ne me paraît pas “cadeau”. Ça peut être correct si la tension locative est vraiment bonne et si les 70 à 75 € par place se vérifient. D’ailleurs, à 70 € la place, tu passes à 770 € mensuels de loyers, soit environ 7,87 % de brute sur coût total. À 75 €, tu montes à environ 8,43 %. Là, l’opération commence à respirer un peu plus. Et à 770 € de loyers, le cash-flow avant fiscalité remonte autour de 100 € par mois avec 15 000 € d’apport ; à 825 €, on est vers 156 € par mois.
Autrement dit, le dossier tient beaucoup sur le loyer réel. Si le marché est vraiment à 63,50 €, ton montage est moyen. Si le marché est vraiment à 70-75 €, ça devient défendable.
Sur les pièges à l’acte pour 11 lots distincts, là il faut être maniaque. Je vérifierais noir sur blanc :
que chaque place est bien un lot autonome avec tantièmes propres ;
qu’aucune place n’est juridiquement l’accessoire obligatoire d’un logement ;
qu’il n’y a pas de clause dans le règlement de copro limitant la location aux seuls copropriétaires ou occupants de la résidence ;
que les accès, portails, badges, charges et répartitions sont parfaitement identifiés ;
qu’il n’y a pas de contentieux de copro, d’impayés vendeur, ni de modification de règlement en préparation ;
et qu’il n’existe pas d’obligation future sur les aménagements, bornes, ou requalification des espaces.
Donc mon avis final est simple.
L’opération n’est pas absurde, mais elle n’est pas si belle que ça aux chiffres annoncés. Le rendement brut est correct sans être exceptionnel, et l’autofinancement “quasi nul” devient très fragile dès qu’on remet la fiscalité et l’assurance emprunteur dans l’équation. À TMI 30 %, le nom propre me paraît franchement peu intéressant. La SCI à l’IS me semble plus cohérente pour l’exploitation, à condition d’accepter que la sortie sera moins belle.
Le vrai point de décision, selon moi, ce n’est pas “parking ou pas parking”. C’est :
est-ce que tu crois vraiment au loyer moyen de 70-75 € par place ;
et est-ce que tu assumes un montage SCI IS de long terme sur un lot qui sera probablement gardé longtemps plutôt que revendu vite.
Si la réponse aux deux est oui, le dossier se défend.
Si tu es en réalité plus proche de 63-65 € la place et que tu veux garder une porte de sortie simple, je trouve l’opération beaucoup moins séduisante.
