Bonjour,
Je souhaite racheter un appartement détenu en nom propre par une SCI que je vais créer.
L’appartement est fini de payé et cet achat a 20 ans, c’était du locatif bail vide.
Les objectifs visés sont :
1- Libérer de la trésorerie en nom propre pour réinvestir (blinder PEA et le reste apport nouveau projet)
2- Transmettre : en créant la SCI, j’y intègre mes enfants à leur majorité
3- Création SCI : véhicule pour d’autres projets de type bail vide
4- Ne pas se séparer d’un bien immobilier qui est un bon investissement avec profil locataire parfait.
L’IA me dit attention OBO peut être taxé d’abus de droit.
Perso je ne pense pas car j’ai tout un tas d’arguments à opposer.
Et donc on me conseille plutôt qu’un avis de valeur rédigé par une agence de faire une expertise opposable.
L’appartement vaut à la louche 100 000 €.
Je me dis parfois que l’IA s’emballe et je ne vois pas ce que viendrait faire le fisc sur une opération d’un montant insignifiant pour une personne ne possédant pas un gros patrimoine, je ne suis même pas à l’IFI et à part cette SCI, je ne possède pas de Holding ou que sais-je.
Un avis de valeur y en a pour 300 € une expertise c’est plutôt 900 €.
Est-ce que certains ont eu ce cas de figure ? Plutôt avis simple ou expertise opposable ? Sachant que si il y a un contrôle et que c’est requalifié en abus de droit, je peux de toute façon faire une expertise à ce moment là.
La SCI “personne morale” différente de vous même, peut tout à fait vous acheter un bien.
Il n’y a pas d’abus si la valeur de marché est respectée.
Personnellement, mon notaire avait demandé pour la forme, trois estimations différentes (pas d’expertise).
Nous avions procédé via le site du gouvernement DVF à la même adresse (s’agissant d’une résidence en copropriété, il y avait un bon historique)
1 « J'aime »
Sur l’expertise vs. avis de valeur : 3 estimations agences + DVF ça suffit pour un bien à 100k, surtout avec un profil patrimonial comme le tien. L’expertise opposable c’est plutôt pour les grosses opérations.
Ce que je vérifierais en priorité : la plus-value. À 20 ans de détention tu n’es pas encore totalement exonéré. L’IR s’arrête à 22 ans, les prélèvements sociaux à 30 ans. Selon ton prix d’achat il peut rester un impôt à payer même sur une vente à ta propre SCI, c’est quand même une cession taxable. Et ta SCI paye les frais de notaire par-dessus (~7k sur 100k).
Dans certains cas attendre 2 ans pour l’exo IR complète peut être plus économique qu’un OBO maintenant. À chiffrer avec ton notaire.
@Leon26 , C’est ce que je me dis. Plusieurs avis de valeur d’agence immobilière suffisent.
C’est un appartement dans une copro d’une 50aine de lots d’habitation donc y a de l’historique concernant les transactions.
Je compte demander plusieurs avis de valeur, il faut compter combien pour la rédaction d’un avis ?
@Laurent431, J’ai vu : ça me fait pas beaucoup d’impot mais plus en prelevements sociaux
| Type de taxe |
Taux de la taxe |
Abattement (20 ans) |
Base restante taxable |
Montant dû |
| Impôt sur le revenu |
19 % |
- 90 % |
751,25 € |
142,74 € |
| Prélèvements sociaux |
17,2 % |
- 24,75 % |
5 653,16 € |
972,34 € |
| TOTAL À PAYER |
- |
- |
- |
1 115,08 € |
Acquis 75 500 € et si estimé 100 000 € il y a 20 ans et qqs mois.
Pour les frais de notaire que paie la SCI, c’est pas important c’est de la dette.
Attendre 2 ans pour économiser 1 115 €? Sûrement pas… je pense que c’est le pire conseil en investissement qu’on puisse faire. ;o)
Il faut compter combien pour avoir un avis de valeur écrit ? C’est un service gratuit ?
Zéro !
Les agences offrent régulièrement leurs estimations (attention à ne pas signer de mandat…).
Il y a également les sites internet dédiés qui donne une estimation gratuite (contre votre adresse mail…), comme PAP, Meilleurs Agents et DVF (ou Immo Data).
Pour ma part, cela aura été suffisant.
PS : Pour ce qui concerne les impôts, je suis d’accord avec vous.
Pour l’ avoir fait également, Une OBO d un patrimoine immobilier pour soi-même peut être qualifié d’ abus de droit effectivement
C est a dire se vendre a soit même pour vivre du capital ou de volontairement mette la sci en danger par ce rachat, est effectivement un abus de droit
Mais si il y a une vocation patrimoniale et familiale ou qu elle permet la continuité de location ou d investissement, l OBO se justifie
Et je crois que c est votre cas
1 « J'aime »
Le risque principal porte sur l’identité entre le vendeur et l’acquéreur.
Si vos enfants sont significativement représentés dans la sci (100% de la NP, 30% de la pleine propriété, etc) tout se passera bien…
C’est sûr que si vous avez 99,5% des parts après l’opération, là par contre vous risquez de vous faire requalifier en vente à soi même
Je ne pense pas. C’est le principe même d’une OBO de vendre à soi-même.
Si il y a des mineurs, le juge des tutelles y regardera à 2 fois d’autant plus si les enfants ont des parts significatives dans la SCI.
Si c’est juste pour faire du démembrement et du don de nu-propriété il n’y a pas besoin de faire tout ce montage, la SCI est même inutile.
1 « J'aime »
Bonjour @Frederic115
Ma réponse mérite sans doute précision :
Tout l’intérêt de faire une sci et une vente, c’est sans doute pour financer à crédit, nous sommes d’accord ? Vous n’aviez pas l’intention d’apporter en capital ou compte courant d’associés dans la SCI, si ?
C’est dans l’hypothèse où vous souhaiteriez faire un crédit qu’il est primordial que la détention change, sinon le fisc va vous attraper si vous déduisez les intérêts du prêt du résultat de la SCI (cette charge n’étant existante que du fait de la vente à soi-même).
Si l’appartement vaut 100keur, dans les conditions de financement actuel, vous allez avoir facile 40 à 50k d’intérêts sur la durée. À 15% d’IS ça fait un maigre poisson pour déclencher un contrôle fiscal (il se dit qu’un contrôleur ne se déplace pas s’il n’y a pas 20keur à récupérer), mais le risque est celui-là.
@Leon26 et @Wilfried9 : aviez-vous été sensibilisés sur ce sujet au moment de vos opérations respectives ?
Ok.
Effectivement l’intérêt de l’opération n’est pas que je finance le projet de mes deniers personnels mais en utilisant le levier bancaire (c’est le seul intérêt de l’immo je trouve). Derrière c’est moi qui supporterait les mensualités bancaires en alimentant le compte de la SCI. Moi, évidemment je ne bénéficie pas de la déduction des intérêts, ce sera dans un 2e temps il me semble que je récupèrerai l’argent que j’ai avancé à la SCI. Par contre il me semblait que la SCI qui contractait le prêt bénéficiait comme n’importe qui de la déduction des intérêts d’emprunt.
Donc cette opération-là, la SCI n’y aurait pas droit ? Toutes les SCI parce que ce sont des personnes morales ? Ou seulement dans le cas des OBO ? Ca me paraît bizarre… d’autant plus que les taux de financement sont plus élevés pour les SCI qu’en nom propre.
il me semblait que la SCI qui contractait le prêt bénéficiait comme n’importe qui de la déduction des intérêts d’emprunt
Oui, c’est tout à fait possible. Le risque est de se faire requalifier de cette déduction si vous n’êtes pas en mesure de prouver qu’il n’y a pas vente à soi-même. Le simple fait d’interfacer une personne morale entre le bien et vous ne suffit pas : il faut que les détenteurs finaux du bien changent suffisamment par rapport à la situation préalable, d’où l’intérêt d’associer les enfants dès le début (ou leur mère/ un autre adulte éventuellement si trop compliqué à vos yeux vu qu’ils sont mineurs).
Moi, évidemment je ne bénéficie pas de la déduction des intérêts, ce sera dans un 2e temps il me semble que je récupèrerai l’argent que j’ai avancé à la SCI
Si vous faites un compte-courant d’associé, vous avez deux options :
-vous facturez des intérêts à la SCI, elle les déduit de son revenus mais vous vous les ajoutez au vôtre (aucun intérêt, surtout à l’IS)
-vous ne facturez pas d’intérêt, et la sci ne rembourse que ce que vous lui prêtez (et effectivement, comme c’est un prêt, quand vous retirerez la somme, elle ne sera pas imposable puisque ce sera déjà votre argent)
Si le bien est loué, vous n’aurez sans doute qu’un modeste complément à faire chaque mois.
Précision : les 2 ans c’est pour l’exo IR seulement (les 142€). Les 972€ de PS restent jusqu’à 30 ans, eux. L’économie réelle en attendant 2 ans c’est donc 142€, pas 1115€.
La vraie question c’est : est-ce que les avantages de la SCI à long terme justifient les ~7k de frais de notaire + les 972€ de PS à payer de toute façon. À chiffrer selon ce que tu comptes faire avec la SCI.
Exact ! les PS en plus ne sont pas linéaires je crois que c’est 9% par an d’abattement mais passé 23 ans de détention (de mémoire).
Les 7k de notaire… de toute façon si je vendais à un tiers je prenais la décote du bail en cours de 3 ans, soit entre 5% et 15% de décote.. donc, l’un dans l’autre.
Mais surtout bénéficier d’une trésorerie immédiate de 100k environ ça n’a pas de prix… même placé sur un PEA ça efface les 7k de notaire au bout d’1 an.
Pas de problème pour faire déduire les intérêt
Que la SCi soit à l IS ou l IR
Oui tout à fait. La nuance IS/IR c’est surtout à la revente : à l’IS, pas d’abattement pour durée de détention et la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (qui baisse avec les amortissements), donc la base imposable grossit avec le temps. À l’IR, après 22 ans de détention dans la SCI, exo IR sur la PV, et 30 ans pour les PS. Pour un projet de conservation longue durée avec transmission aux enfants, l’IR reste souvent plus souple à la sortie.
1 « J'aime »
Oh je viens de découvrir un truc… je viens d’apprendre qu’on pouvait démembrer une SCI !
Je pensais que c’était uniquement le bien immobilier qu’on démembrait soit acquis en nom propre, soit acquis via une SCI. Ben non la SCI aussi peut être démembrée, j’avais pas capté.
Donc à priori je vais faire ça SCI avec démembrement ou mes enfants auront la nu propriété. C’est encore mieux vu que le but est de transmettre à terme.
Si je rajoute d’autre biens par la suite, ces biens seront tous dans le même cas de figure ?
Alors est-ce que toutes les SCI familiales sont démembrées de la sorte ou y a t il des raisons de ne pas le faire ? On serait tenté de penser que le but étant de transmettre dans une SCI familliale que ce montage en démembrement est systématique par défaut, non ?
Effectivement, l usufruit et la nue propriété s applique sur a peu près tout !
Vous réalisez l OBO, à ce moment la société contient un bien et les dettes d’ une valeur équivalente
Donc la société ne vaut rien à ce moment vous transmettez la nue propriété
Et après vous rachetez d autres bien
Idéalement qu il rachète une part mineur de la société, se sera plus facile par la suite pour multiplier les emprunts
Et ce sera la martingale !