Salut à tous,
Je m’apprête à me lancer dans mon tout premier investissement locatif, et j’aimerais avoir vos retours (surtout si vous avez déjà investi dans des garages).
Voici le projet :
• 10 garages tous loués à Auxerre, situés 11 rue du Gabon
• Revenus locatifs actuels : 515 €/mois (51,50 €/garage)
• Prix du lot : 95 000 € (soit 9 500 €/garage)
• Foncier 2024 : 1 237 €
• Loyers en-dessous du marché local (60–70 € possibles)
• Superficie : entre 9 et 15 m²
• Accès pas parfait, mais améliorable (allée un peu fatiguée)
De mon côté :
• CDI depuis 7 ans
• Salaire net : 2 000€/mois
• Crédit auto de 300 €/mois en cours
• Je compte acheter via une SCI à l’IS, avec 4 500 € d’apport
• Financement à 25 ans, mensualité estimée : 477 €
→ Cashflow proche de l’équilibre (–60 €/mois actuellement)
J’ai prévu d’améliorer petit à petit :
• Portes plus sécurisées
• Éclairage LED
• Gravillonnage propre de l’allée (mon père a une boîte de BTP)
Mes questions :
• Que pensez-vous de la localisation précise pour de la location + revente ?
• Est-ce que le prix de 9 500 €/garage vous semble cohérent ?
• La revente à l’unité ou en lot vous semble-t-elle facile si besoin ?
• Avez-vous eu des mauvaises surprises sur ce genre de bien ?
• Est-ce que vous valideriez ce projet en tant que premier achat locatif ?
Merci d’avance à ceux qui prendront le temps de me répondre !
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Dans la vraie vie y ’aura forcément un ou deux garages vides quelques mois par an. T’auras des dépenses surprises. Faut penser a ça aussi.
9 500 € le garage, c’est un poil cher. Est-ce que tu pourrais acheter moins cher si tu grattes ou attends un peu.
Tu dis que l’accès est “pas parfait”. Ça, pour des garages, c’est gros red flag. C’est justement l’accessibilité qui fait qu’un garage se loue vite ou pas du tout. Tous le reste c’est des details.
Financièrement, c’est chaud… L’IS + amortissement, c’est sexy sur le papier. Mais avec ton faible apport, t’as zéro levier fiscal réel au début. Et la sortie de cash sera fiscalisée. En gros, t’as l’emballage SCI IS sans les avantages…
TLDR, pour un premier projet, c’est un poil risqué.
Essaye de revoir à la baisse le prix (vise 85–90k max). Sinon, attends d’avoir 10–15k d’apport et cherche un lot de 4–6 garages mieux placés. Après tout, l’emplacement c’est ce qui compte.
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Merci beaucoup pour ta réponse, franchement c’est top d’avoir un retour aussi clair et honnête.
Tu marques des points sur plusieurs choses, surtout l’accès. Je pense justement le refaire à moindre coût (mon père a une entreprise de BTP), donc ça me permettrait de corriger ce point sans trop investir.
Pour le prix, c’est vrai que 9 500 € par garage c’est pas donné, mais c’est pas délirant sur Auxerre. J’essaie quand même de négocier à 90 000 € pour que ça colle mieux.
Sur la SCI à l’IS, je suis d’accord que ça sert à rien si on a pas de cash au début. Mais moi l’idée c’est vraiment de poser un cadre propre pour empiler des biens ensuite, pas forcément pour gagner tout de suite.
Tu dis que c’est un peu gros pour un premier projet, c’est possible… Mais je me dis que vu que c’est déjà loué, que je peux améliorer l’état facilement, et que je suis proche de l’autofinancement, c’est peut-être une bonne porte d’entrée.
T’as déjà eu ou géré ce type de projet ? Ou tu conseillerais quoi comme financement ou compromis pour démarrer proprement ?
Pour une SCI à l’IS, un emprunt sur 25 ans reste rare, surtout s’il s’agit d’un achat de parkings.
Pour du logement étudiant, j’ai déjà vu du 20 ans, mais dans l’ensemble, en SCI, surtout en montage « pro », on est plus souvent sur du 15 ans max, avec des taux plus élevés qu’en nom propre.
Concernant la constitution : il faut être deux pour créer une SCI.
L’organisme prêteur exigera les revenus du second associé, même s’il ne détient que 0,1 % des parts : il devra signer la caution comme co-emprunteur.
95 k€ avec frais de notaire inclus ?
Si c’est le cas, et en simulant rapidement, tu es à environ 6 % de rentabilité brute si les parkings sont loués toute l’année, ce qui est plutôt faible pour ce type de bien.
Sur du parking pur, en-dessous de 8 % brut, ça devient difficilement intéressant (hors très bonne localisation ou stratégie patrimoniale précise).
Merci pour ta réponse bien détaillée, super intéressant.
Effectivement, pour la SCI à l’IS je sais qu’il faut deux associés. Je comptais faire entrer un proche à 0,1 % juste pour la forme, mais je note que la banque demandera sûrement sa caution aussi. C’est un point que je vais bien creuser.
Pour la durée, mon banquier n’a pas encore confirmé, mais j’ai simulé sur 25 ans pour voir ce que ça donnerait en cashflow. Si c’est bloqué, j’envisage peut-être un achat en nom propre puis un apport en compte courant à la SCI.
Et oui, le prix de 95 000 € est hors frais. J’essaie de négocier à 90k pour gagner un peu de marge. Les loyers sont à 51,50 € aujourd’hui mais largement revalorisables à 60 €, ce qui pourrait faire remonter la rentabilité à plus de 7,5 % brut.
Tu penses qu’à ce niveau de rentabilité, si j’améliore un peu l’état et l’allée, le projet redeviendrait pertinent ?
Ou tu conseillerais d’abandonner et de chercher un autre lot plus petit/mieux placé ?
« mais je note que la banque demandera sûrement sa caution aussi. C’est un point que je vais bien creuser. »
Je viens d’acheter un appartement en SCI IS avec mon frère il a 2 % il a dû signer un volé de papier pour dire qu’en cas de non-paiement on peut aller le chercher en perso sur ces revenus, son taux d’endettement est aussi impacté :
« Pour la durée, mon banquier n’a pas encore confirmé, mais j’ai simulé sur 25 ans pour voir ce que ça donnerait en cashflow. Si c’est bloqué, j’envisage peut-être un achat en nom propre puis un apport en compte courant à la SCI. »
Oui, tu as simulé de ton côté, mais sans l’accord du banquier, tu ne peux pas réellement le faire, je te dirai d’attente son retour et simuler sur 15 ou 20 ans voir si tu rentres quand même dans tes chiffres.
Apport en compte courant dans ce cas, c’est une vente donc passage par un notaire donc frais de notaire donc rajouter entre 6 et 10k de frais
Si apport en capital= Frais estimation puis pas possible de récupérer le compte courant
Donc attention pour moi ce montage n’est pas possible, je l’ai souvent vu et les clients s’en mordent les doigts après … Car tu passes deux fois par la case notaires
Même une rentabilité de 7.5% brut si tous est louer 100% du temps sur 10 parkings me parait léger après ce n’est que mon avis
« Tu penses qu’à ce niveau de rentabilité, si j’améliore un peu l’état et l’allée, le projet redeviendrait pertinent ?
Ou tu conseillerais d’abandonner et de chercher un autre lot plus petit/mieux placé ? » En avis extérieur moi, je n’irai pas sauf si tu as le tous pour 60k/70k frais compris là tu as que peu de marge de manœuvre je trouve, comme premier projet, je pense que tu peux avoir un peu plus simple ce n’est que mon avis
T’as raison, je sens que le projet est limite pour un premier investissement.
Je me pose une dernière question quand même:
Tu penses que ça peut être plus intéressant de commencer avec un ou deux garages isolés ?
Genre autour de 10–15k €, bien placés, avec des loyers à 60–70 €/mois ?
C’est moins lourd, je peux acheter seul, tester la gestion, et viser du 8–10 % brut sans trop de stress.
T’as déjà vu ou fait ce genre de projet ? Tu penses que c’est plus sain pour démarrer ?
Encore merci pour ton aide.
Pourquoi viser absolument un parking ?
Concernant les garages ou parkings, même si l’idée peut paraître accessible, j’ai l’impression que le marché est assez saturé, et que les bonnes affaires partent en off-market.
Avec des loyers autour de 60 à 70 € pour des biens achetés entre 10 000 et 15 000 € on reste sur des rentabilités faibles.
Quelques repères :
- Pour atteindre 10 % de rentabilité sur un garage à 10 000 €, il faut*84 € de loyer mensuel.
- Pour 15 000 € d’achat, il faudrait 125 € de loyer, ce qui est rarement
De mon côté, je n’ai pas investi dans des parkings, mais j’ai fait quelques achats de caves, qui ont fonctionné.
Ce que j’observe, c’est que ceux qui possèdent des parkings aujourd’hui les ont souvent achetés il y a plusieurs années, à des prix bien plus bas. Ils ne sont pas pressés de vendre, ce qui explique aussi les prix délirants
Bonsoir @Nicolas1276
Quelques commentaires pour compléter ce qu’en disent les autres :
-tu trouveras du crédit sur 20 ans (c’est mieux que 15) mais le 25 sera chaud à dégoter. Mon conseiller (il est bon à défaut de bosser dans un établissement extraordinaire) m’indiquait l’autre jour encore qu’ils faisaient sur 25 ans en direct, mais pas dans une sci. Prépare-toi à devoir financer 100% des frais de notaires, autrement dit plutôt 8k et non pas les 4,5 keur que tu avais prévu de mettre.
-je confirme le coup de la caution. A voir si ton père ne peut pas se joindre à ton projet (il ferait une caution « pro » en plus connaissant bien le btp).
-je ne trouve pas que 9500 eur soit cher pour un garage. comme le dit @Tristan.c, les proprio qui se mettent bien avec des garages les ont depuis longtemps. En faisant progresser ton prix de 10 eur tu attendrais rapidement l’équilibre (mais n’oublie pas que tu auras des frais supplémentaires pour la SCI, au moins 30 eur banque par mois.
-quand tu dis que l’accès n’est pas terrible, ça veut dire quoi ? L’allée est en terre et se transforme en bout à la moindre pluie ? ça va saouler tes locataires. Il faut faire une manœuvre ? Ça empêchera des pros d’utiliser les garages pour du matos à venir chercher en camion. Il faut marcher 10 minutes pour retrouver la civilisation une fois que tu as garé ta voiture ? Ça saoulera aussi tes locataires.
Après, tu as eu la gentillesse de nous donner l’adresse (ce que tout le monde ne fait pas sur le site) et juste en un check Google map, on voit que le quartier immédiat est fait de petites maisons des années 50. Elles ont du stationnement sur le terrain, mais qu’ue seule place dans le garage (à l’époque il n’y avait au mieux qu’une bagnole par foyer). Ceux qui veulent protéger 2 voitures seront contents de louer un garage à côté. Rue du Dr Schweitzer tu as des immeubles, les parkings ne sont pas fermés et n’ont pas l’air attribués. A mon sens cela devrait te faire de la clientèle. Pour en avoir le cœur net passe dans le quartier un soir de semaine et un samedi soir, pour voir si les parkings sont blindés ou pas.
-la maison en face des parkings a l’air d’être habitée par des personnes âgées : tu aussi peux leur demander si les locataires changent souvent.
Bien sûr, ce serait plus simple de trouver une batterie de 3-4 pour se faire la main mais pas sûr que ça se présente souvent sur Auxerre (dont j’imagine que c’est le marché que tu regardes).
Bonsoir, merci pour votre réponse qui me réconforte un peu.
Je ne suis pas d’Auxerre même, mais c’est l’occasion qui me pousse à faire le pas, en effet une cliente vend des garages et m’en a parlé. Voulant investir depuis plusieurs mois déjà j’aimerais ne pas louper l’occasion ( surtout elle est bonne ).
Cependant j’ai l’impression que pour un premier investissement, cela a l’air compliqué, j’ai donc fait d’autres recherches ce qui m’a permis de trouver un garage, déjà loué à Beaune. Ce qui est plus proche de chez moi, en revanche l’offre est seulement pour un garage à 12 000€ frais de notaire compris, la dame qui le loue en ce moment voudrait rester dedans donc bénéfique pour moi, elle possède un appartement où elle réside dans la résidence, le garage se loue actuellement pour 66€ par mois et est très simple.
J’ai comme projet de le rendre plus « luxueux » contre une légère augmentation du loyer, si évidemment elle le souhaite, ce que je veux dire par améliorer, c’est par exemple une porte éléctrique, un rafraîchissement de la peinture, un meilleur éclairage, ou tout ce qui pourrait lui rendre la vie plus simple.
Que pensez-vous de cette idée ? Cela pourrait être une opération plus simple pour débuter et pourquoi pas agrandir mon patrimoine sur les années futures.
Niveau investissement 12 000€ loyer à 66€ par mois ( voir plus si travaux ) copro 74€/ans TF 80€/ans, ça fait une revenue annuels net de 645€ et une rentabilité nette de 5,38%.
Pouvez vous m’éclaircir sur cet idée ? En vous remerciant.
ta nouvelle porte électrique te mange des années de renta non ? Ca coute un pont
Alors oui c’est probable, mais bien calculé avec une petite augmentation de loyer ça peut le faire je pense ! 
A voir mais calcule bien quand même, j’avais pensé me lancer dans le garage aussi à un moment. Comme toi j’aurais bien aimé faire un bien carré avec porte neuve, voire le toit… mais au final ça bouffe 5-8 ans de renta sans exagérer…
Good luck pour tes projets en tout cas, tu as une bonne mentalité c’est cool !
Merci beaucoup !! J’ai seulement 21 ans alors j’essaye de me renseigner au max pour ne pas faire d’erreur, le banquier me conseillera sûrement bien aussi j’ai rdv demain matin ! Vos réponses et conseils encouragent ma mentalité à s’accroître, je vous retourne donc le compliment 
.
Dans quoi avez vous investis du coup si ce n’est pas indiscret ?
Au final uniquement en produits financiers, pour l’immo j’ai pris des REIT, ça rapporte 5-6% et il n’y a jamais de taxe foncière, ni de fuite d’eau, ni de loyer impayé, ni…Et ça reste très liquide
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je vous donne mon ressenti : il y a deux ans il s’est vendu un garage sans la copro où vit ma mère (70 apparts, 40 garages max, un peu de parkings ouverts mais souvent galère pour se garer + un coin plus central que la rue du Gabon par rapport à Auxerre).
Le vendeur en voulait 13k, j’ai fait une offre à 11,5, évidemment je ne l’ai pas eu ==> 12k c’est un prix cohérent pour 60/65 euros de loyer à mes yeux (c’est ce que ce loue le garage en question aujourd’hui).
Là vous avez l’air de décrire un garage qui est près de chez vous (donc vous pourriez en avoir l’utilité à titre perso éventuellement), sans les difficultés, et qui peut être plus approprié pour démarrer.
la locataire en place c’est une bonne chose, la résidence peut être un avantage aussi (les gens ont tendance à chercher un garage près de leur appart).
Le hic c’est que cela risque d’être galère de trouver un financement sur 15 ans ou plus pour 1 garage. peut-être en crédit conso, mais Sur une durée courte… Ça veut dire qu’il faudra être moins regardant sur le cash flow au début.
En revanche, je ne suis pas convaincu de l’utilité de faire les améliorations que vous décrivez. C’est loué comme ça.
Dans quelques années au changement du locataire pourquoi pas, et encore, ça c’est si vous galèrez a retrouver quelqu’un.
Globalement la plupart des locataires recherchent un stationnement pour 1) toujours savoir où se garer (la place toujours dispo), 2) éviter le gel 3) éviter le vandalisme. Avec un équipement « de base », normalement ça le fait