Besoin d’avis sur mon projet immobilier

Immobilier 🏠
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Bonjour,

Actuellement hébergé à titre gratuit, ma situation va changer en cette fin d’année et je vais devoir trouver un logement.

J’hésite entre la location et l’achat d’un bien immobilier.

Pour donner plus de détail je suis actuellement en Essonne et ma copine se prépare à devenir professeur (elle passe le CAPES l’année prochaine). Pour ceux qui connaissent vous savez donc que cela sous entend une incertitude sur sa future localisation.

C’est pour ça que le premier choix qui me vient en tête est de tout simplement louer puis ensuite la suivre une fois qu’elle sera en poste et prendre un logement avec elle. C’est le choix le plus simple.

Cependant, j’ai cette idée qui me trotte en tête d’acheter un appartement (3P), de vivre dedans, et de le mettre en location une fois que je devrais suivre ma copine.

J’ai un salaire confortable donc acheter un 3P en Essonne ne me poserait pas spécialement de soucis.

J’aimerais cependant que cette opération soit blanche pour moi. Je suis prêt à mettre un apport de 10k euros (car ils sont dans un PER que j’ai ouvert avec un CGP mais que je regrette énormément) mais pas spécialement plus. Et surtout il faudrait que l’appartement une fois en location ne me fasse pas perdre d’argent. Idéalement pas de travaux non plus.

Pour cela le prix d’achat du bien est très important (car cela impacte directement la mensualité du crédit) et selon mes calculs, aux prix actuels des biens que j’ai pu voir, il faudrait une négociation de prix de l’ordre de 20% pour avoir un projet qui “s’auto finance” une fois en location.

J’ai fais mes calculs en prenant le plus de paramètre en compte et avec des mensualités de 800 euros il faudrait que le bien soit mis en location à 1100 euros par mois en meublé.

J’ai plusieurs questions :

  • La nĂ©gociation de 20 (voir 25) % est-elle rĂ©aliste ?
  • Est ce rĂ©ellement possible d’avoir un cashflow neutre ? (J’en vois bcp sur internet parler de cashflow positif mais quand je fais les calculs je pense que ces personnes sont juste nul en maths ou dans un dĂ©ni complet)
  • La location est-elle si risquĂ© que ça ?
  • J’ai mis une fausse annonce pour Ă©valuer la demande locative, j’ai actuellement 5 dossiers en 48h, est-ce positif ? ou red flag total ?

Ce plan serait parfait pour moi car :

  • mes mensualitĂ©s seraient moins cher que si je louais
  • je peux cashout mon PER
  • je diversifie dans l’immobilier (j’ai actuellement un profil très livret + très bourse)

Merci pour votre lecture et futures réponses.

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Bonjour

Tout dépend du prix initial, du vendeur de l’urgence de la vente. Après ca veut dire qu’il n’y a pas d’autres acheteurs donc faut se poser la question de pourquoi.
Mieux vaut rater une bonne affaire qu’acheter une m*rde

  • La location est-elle si risquĂ© que ça ?

En fait il faut distinguer l’occurrence du risque et la conséquence du risque.

Occurence du risque :

Conséquence du risque : perte de temps, de loyer, procédure longue et incertaine et to bien devient invendable.

Y a des moyen de réduire le risque et ses conséquence : sélection des dossiers (mais un dossier irréprochable voudra un appart nickel), assurance loyer impayé etc.

Point d’attention : on n’achète généralement pas la même chose en RP que pour faire de l’investissement locatif

Je serais toi : je ne me précipite pas et je cherche en prio une location : le délai pour devenir proprio est relativement long (2 mois une fois que ton offre a été accepté), ca te permet aussi de voir en tant que locataire quelles sont tes critères.

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Bonsoir,

Je me permets un hors-sujet avec vos interrogations initiales : pourquoi regrettez-vous d’avoir ouvert un PER ?

Merci.

PS : CGP, Conseiller Gestion Patrimoine ?

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Salut !

La négo de 15/20% me semble envisageable dès lors que le marché immo est au ralenti à cause des taux élevés. As-tu sondé les agents immo du coin ?

Le Cashflow positif est effectivement difficile à obtenir mais pas impossible : ma copine a acheté un appart à 140.000 avec 3 chambres qu’elle loue en coloc’ à 400 chacune. C’est un bon moyen d’augmenter le revenu, mais ça marche mieux dans les cœurs de ville, ou dans les pôles universitaires.

Concernant les travaux, c’est effectivement contraignant mais ça renforcera l’éventuelle plus-value et sera fiscalement intéressant.

Intéressé pour connaitre les raisons de la désillusion du PER également.

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Merci pour vos réponses.

Je regrette mon PER car je l’ai ouvert tôt, à 20 ans avec une TMI à 30%. L’argument principal de mon CGP était la défiscalisation. Mais je n’avais pas conscience que je devrais payer ces économies d’impôts à la sortie …
Aussi, PER est bourré de frais (5% de frais sur versement, j’ai plus ceux de gestion en tête).
La gestion pilotée est très mauvaise, je suis à -12% alors que les marchés globalement haussier…

Mon CGP ne m’a jamais conseillé un PEA et directement proposé un PER, je ne pense pas que ce soit la stratégie la plus optimale pour un profil d’un client de 20 ans (j’en ai 24 maintenant).

VoilĂ  les breves raisons (oui CGP = Conseiller Gestion Patrimoine).
PS : Mon PER est chez AXA.

La négo de 15/20% me semble envisageable dès lors que le marché immo est au ralenti à cause des taux élevés. As-tu sondé les agents immo du coin ?

Oui et pour l’instant c’est la douche froide hélas. Pour eux cela va être très difficile d’aller chercher des réductions de ce montant.

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