Besoin d'aide pour choisir mon crédit pour ma RP

[Anthony129]

Bonjour à tous,

Je suis actuellement dans le processus d’achat de ma RP (compromis signé le 20/06). Nous sommes primo-accédant avec ma compagne et c’est notre premier projet immobilier pour chacun.

J’ai fait mes recherches auprès de plusieurs banques pour obtenir des simulations et 3 banques sortent du lot.

Voici ce que j’ai obtenu :

	Crédit Agricole	LCL	Crédit Mutuel
Montant du prêt 1	300 000,00 €	297 000,00 €	300 000,00 €
Montant du prêt 2	30 000,00 €	33 000,00 €	30 000,00 €
Durée du prêt (en mois) Prêt 1	300	300	300
Durée du prêt (en mois) Prêt 2	300	300	120
Taux d’intérêt nominal annuel (%) prêt 1	3,20%	3,05%	3,05%
Taux d’intérêt nominal annuel (%) Prêt 2	0,00%	0,90%	0,99%
Type de taux (fixe ou variable)	Fixe	Fixe	Fixe
Assurance emprunteur	13 449,00 €	17 586,00 €	12 774,00 €
Frais de dossier	1 100,00 €	850,00 €	1 000,00 €
Caution Crédit Logement	4 297,00 €	4 015,34 €	1 524,00 €

Je suis face à un dilemme, toutes les offres sont assez similaires et j’ai du mal à faire ressortir un favori.

Est-ce que vous avez des critères sur lesquels je dois me focaliser pour faire mon choix ?

J’ai prévu de négocier les frais de dossier à 0€, ainsi que les IRA, pour chacune des banques.

Je dois donner ma réponse pour savoir avec laquelle je demande une offre, avez-vous des conseils ?

En vous remerciant !

[Dan20]

bjr anto,

Félicitations pour ton projet, je te souhaite plein de bonheur et de reussite avec ta conjointe.

Tes 3 offres sont en effet tres similaires, ce qui est en soi assez normal.

La seule difference est la caution logement du credit mut.

Hormis le taux, base toi surtout sur ta mensualité, que tu dois avoir. Celle du credit mut sera superieure, vu que le pret 2 est + court (120mois).

Regarde surtout la relation que tu as avec ta banque, ton conseiller.
Une banque reste un partenaire commercial, recherchant une relation gagnant/gagnant.

Souhaites tu investir dans l’immo ? Si oui, bâti une relation de confiance avec ton conseiller pour faciliter tes investissements futurs.

Si c’est non pour l’investissement, fais ton pret là ou c’est le moins cher (pkoi payer +…) et change ton assurance de prêt. Les banques ont casi toutes le même taux, à qques dixièmes près.

Par contre, elles sous traitent l’assurance de pret à de vrais assureurs (cnp, axa généralement…) et appliquent leurs généreuses marges, qu’elles incluent svp dans la mensualité pour noyer le poisson. Assurance que tu peux, me semble t il, résilier dès le mois suivant…

Avec une simulation tres approximative sur le net (je n’ai ni vos ages, professions …), la cardif donne un tarif entre 22 et 24€ par mois (7100€/an), pour 330k sur 25 ans…

Prend éventuellement l’assurance habitation chez eux s’ils te baissent certains frais, et résilie la ensuite si trop chère (et que ça vaille le coup…).

Par contre, si tu résilies l’assurance de pret et habitation, ne viens pas lui demander plus tard un prêt pour investir, il se souviendra que tu l’as planté, qu’il a perdu une com et qu’il va pas aller dans ton sens ensuite…

j’espère t’avoir aidé avec ces qques pistes de réflexion

bon projet

[Anthony129]

Bonjour Dan,

Un grand merci pour ton commentaire !
Pour le moment on va être un peu bloqué avec le taux d’endettement, mais à terme oui c’est une oppotunité qu’on explorera surement pour l’investissement immobilier.

Je compte changer l’assurance du prêt dès que possible j’ai vu qu’il était facilement possible de tomber sous les 10 000 €.
Ce qui nous permettra de faire baisser notre mensualité totale.

Concernant le prêt du crédit mutuel, les deux prêts seront lissés donc même mensualité tout au long de la période.

Justement je compte choisir le moins cher mais on est sur des écarts d’à peine 1000 € sur la totalité du projet, je pense que le critère financier n’entre plus vraiment en compte mais ducoup je ne sais pas sur quels autres critères je dois me baser…

Ells demandent toutes la domiciliation des revenus + assurance immo à minima la première année.

[Alexandre_HUMBERT]

Pour compléter @Dan20 et sans poser les calculs, je pense que l’offre Crédit Agricole est légèrement plus intéressante mais pas de beaucoup.

Etant issu du Crédit Agricole où j’ai travaillé pendant 10 ans, je ne pense pas qu’ils accepteront de supprimer les frais de dossier (cela représente le travail d’instruction qui va être fait sur ton dossier) tout comme les IRA car ils ne veulent pas négocier le divorce avant le mariage, les IRA sont le plus souvent négociés lors du remboursement du prêt en fonction de l’évolution de la relation à ce moment là (placement des fonds de la vente, souscription d’un nouveau prêt car changement de RP, …)

En effet, sur l’assurance emprunteur, je pense qu’il y aura à gagner sur le coût global car dès que je fais les comparaisons elles sont très très souvent en la faveur d’une délégation chez un assureur externe sans perdre en qualité sur les garanties.

[Anthony129]

Bonjour Alexandre,

Merci pour ton retour.
Sur les offres voici ce que j’ai en coût total :

• CA : 136 210,68 € → Mensualité : 1554,04 €
• LCL : 135 953,00 € → Mensualité : 1539,02 € (je ne sais pas comment ils ont calculé car en multipliant par 300 je n’obtiens pas leur montant…)
• CM : 137 436,11 € → Mensualité : 1563,33 € (même remarque que pour LCL…)

Sauf que quand je pose les calculs je n’obtiens pas la même chose pour LCL et le CM (je retombe sur la même chose pour le CA) :

• LCL → 131 706,98 € → Mensualité : 1539,02 € (là ça tombe juste)
• CM → 130 656,26 € → Mensualité : 1535,02 €

Ca fait un sacré écart tout de même, je ne sais pas comment ils comptent ou plutôt ce qu’ils ajoutent dans les calculs ?
Perso je compte uniquement le coût des intérêts (frais de dossier et caution exclus).

[Alexandre_HUMBERT]

Oui en effet, désolé je n’avais pas posé les calculs et concernant le coût des intérêts c’est l’offre du LCL qui est la meilleure mais le coût des frais annexes annule un peu cet avantage.
Et surtout le coût de l’assurance mais cela tu devrais pouvoir la déléguer par la suite donc ce n’est pas vraiment un critère de choix.

Concernant les chiffres que tu poses :
Le CA : 136 210,68 € ne concernent que les intérêts et ne prend pas en compte les frais annexes.
Le LCL : le coût des intérêts est bien d’environ 131 706 €, je pense que dans leur calcul ils t’ajoutent les frais annexes.
Le CM : tu fais erreur dans ton calcul car tu ne prends pas en compte le lissage qui te fait te coûte plus cher qu’un prêt non lissé. Le coût des intérêts pour le lissage est bien de 137 900 € environ donc leur calcul est juste.

Donc si tu rajoutes les frais annexes, c’est bien le LCL qui est le plus rentable.

[Anthony129]

Un grand merci pour tes explications !
C’est justement sur le calcul du cout total du Credit Mutuel que je seche.
Quel calcul as-tu fais pour trouver 137 900 € ?

[freddy52]

Est-ce qu’il y a des IRA?

[Dan20]

les ira, si tu peux les gratter c’est bien mais…

si un jour tu as 50k de côté et que tu veux faire du locatif, rien ne sers de rembourser ton credit, qui sera deja bien entamé, donc où ta part d’intérêts commencent à bien se réduire…

ils seront peut-être mieux la bienvenue en apport pour en projet locatif, ou placer sur ton cto ou pea à 7/8% pdt que tu payes ton crédit à 3%, donc à voir à ce moment là si c’est opportun…

j’ai bcp de crédit en cours (11 apparts), mon cash travaille en permanence. Je pourrais retirer une partie de mes intérêts, mensuellement, pour payer une partie des credits si besoin…

tes actifs t’aideront un jour à payer tes passifs, donc fais grossir tes actifs est la priorité absolue.

[Alexandre_HUMBERT]

De rien, si cela peut rendre service.

Tu peux regarder sur ce site pour le coût d’un prêt lissé.

Calcul lissage de prêt

Un prêt lissé est confortable sur la durée car la mensualité reste identique mais le lissage à un coût non négligeable.

[Anthony129]

Pour le moment oui, pour chaque !
Le LCL me propose -50% dessus car je suis « nouveau client »
Pour les autres je n’ai pas de détail.

[Anthony129]

Alors là, un grand merci !
Ca fait un moment que je m’arrache les cheveux sur ce foutu calcul !
Je me disait bien qu’il y avait une méthode alternative. C’est tout de suite plus clair et ça fait ressortir une nette différence entre les 3 banques en ce qui concerne le coût total du crédit !

Merci !

[Frederic305]

Si je peux vous aider car je viens d’acheter ma RP une galère pour la paperasse

[Frederic305]

Vous pouvez regarder Bourso.

[Anthony129]

Sur quel sujet la paperasse est galère ?

[Anthony129]

J’ai regardé chez eux : 3,25%

[Frederic305]

Il manquait des papiers côté vendeur

[Frederic305]

Il faut aussi tenir compte des frais bancaires et de l’assurance