Besoin de conseil : Vendre ou louer mon appartement (RP)?

Immobilier
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Bonjour à tous,

Je sollicite votre aide pour m’aider à prendre une décision concernant ma résidence principale, que je vais quitter en septembre 2025.
Pour le contexte, je suis militaire d’actif, j’ai investi dans cet appartement lors de ma première affectation en 2021 en réalisant des travaux amélioration (11 k€ de matériaux) que j’ai réalisé moi-même. À cet appartement est situé dans le Cotentin, je n’ai pas d’attache familiale dans cette région donc pas possibilité de gérer en direct la gestion locative.
Lors de ma prochaine affectation, je deviendrai locataire.

Voici la situation :

:house: Bien concerné : Appartement utilisé en résidence principale
:round_pushpin: Localisation : Cherbourg
:date: Date d’achat : 2022
:money_bag: Prix d’achat : 85 000 € + 7 k€ frais agence + 7 k€ notaire + 11 k€ travaux
:euro_banknote: Valeur actuelle estimée : 105 000 € (hors d’agence inclus)
:chart_decreasing: Crédit restant : 86 724 €
:credit_card: Mensualité de prêt : 500 €/mois

Option 1 – Mise en location (LMNP meublé possible)

  • Loyer envisageable HC : 580 €/mois
  • Charges annuelles copro : 725 € (dont 425 € récupérables)
  • Taxe foncière : 1 026 €
  • Assurance PNO : 150 €
  • Frais de gestion locative : 8 %
  • Meublé conforme LMNP : :white_check_mark: (meubles déjà sur place)

J’ai fait une simulation, et je serais en effort de trésorerie de ~90 €/mois, sans fiscalité incluse.
Je suis imposable à 30 %. Je peux envisager le LMNP au réel si cela vaut vraiment le coup.

Vente en septembre 2025

  • Prix de revente prévu : 105 000 €
  • Capital net après remboursement du crédit et frais : environ 11 700 €

Objectif : sécuriser ce capital, potentiellement le réinvestir dans des SCPI via AV dont je possède déjà 25 k€ ou un investissement locatif studio T2 dans la région de mes parents afin de gérer en direct la gestion.

Ma question :
Au vu de ma situation (TMI 30 %, résidence principale, effort de trésorerie en location), pensez-vous qu’il est plus pertinent de vendre ou bien de conserver le bien en location meublée (LMNP au réel) ?
Si vous avez eu des expériences similaires, je serais preneur de vos retours.

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Bonjour,
mon opinion qui est très personnelle: c’est plus intéressant de vendre sa RP quand on fait de la grosse plus-value et là ce n’est pas le cas. Donc à ta place, je le mets en LMNP au réel en gestion donc. Pour te constituer un capital au fil des ans et revendre quand t’auras remboursé un peu plus, et pourquoi pas, si l’immobilier augmente d’ici quelques années, récupérer plus de plus-value.

Le capital net de 11K pour moi ne vaut pas tout l’investissement mis dedans (en termes d’argent, d’énergie, etc)
Petit conseil, avant de partir, si le prêt n’est pas sur 23-25 ans, demande à ta banque si tu peux moduler l’emprunt de manière à rallonger la durée et baisser les mensualités, pour essayer d’être à l’autofinancement

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Bonjour,
Je te remercie pour ton retour.
Effectivement soulèves un point important : effectivement, la plus-value est encore modeste et je comprends bien ton raisonnement sur l’intérêt de patienter pour capitaliser davantage (remboursement + éventuelle hausse du marché).

C’est vrai que la gestion en LMNP au réel via une agence me permettrait de déléguer complètement, tout en conservant l’actif dans mon patrimoine.

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Oui et tu peux déduire la gestion en LMNP