Zach86
Juillet 14, 2025, 2:08
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Bonjour Ă tous,
J’ai acheté un appartement de 36m², seul, il y a 6 ans (2019) en région Parisienne (Montrouge, proche Paris, 92). Je l’ai acheté à 241,7k chez le notaire (mais avec un virement de 6500€ de l’ancien propriétaire pour une information un peu dissimulée on va dire, donc l’appartement ma réellement coûté 235k). Donc déjà aujourd’hui en cas de vente, le calcul sur la PV sera basé sur le montant qui apparaît sur le titre de propriété, donc 241,7k. Je ne me trompe pas ? A ce moment là il n’y avait pas de DPE donc je ne connaissais pas la classe énergétique de mon appartement (pas avec les critères d’aujourd’hui en tout cas).
Depuis 3 ans, nous vivons à 2 dans le logement, et la famille va bientôt s’agrandir (pour novembre
Mon problème :
L’appartement a été estimé à environ 260k€
J’ai décidé de le mettre en vente moi même (leboncoin et groupes facebook immo du coin).
Il me reste environ 205k€ de capital à rembourser, donc en le vendant au prix estimé, je récupérerai 55k€ en gros, sans impôt sur la PV puisque c’est ma RP (260k€ - 241,7k€ = 20k de PV à peu près).
L’appartement est diagnostiqué F (donc interdit à la location dans 2,5 ans…)
J’ai l’impression que le marché est toujours calme (taux encore élevé) et les acheteurs semblent frileux à l’idée de faire des travaux d’isolation pour changer la note. L’annonce a été publiée il y a 1,5 mois (environ 10 visites, pas de contre visite).
Ce risque d’être compliqué d’assumer le crédit + un loyer en fin d’année si il n’est toujours pas vendu.
Je vois ces solutions :
Attendre sans trop baisser le prix (qui semble être le juste prix), croiser les doigts et éventuellement suspendre mon crédit (je peux le faire pendant 6 mois en payant juste les intérêts).
Le mettre en location : de base je préférais éviter car j’ai déjà un PINEL à gérer, et je n’ai pas forcément envie d’avoir une autre gestion locative à faire… mais l’estimation du loyer qu’on ma transmise couvrirait mon crédit + une partie des charges… mais je serai évidemment imposé sur les loyers.
Tenter du Airbnb dessus pendant quelques mois… et ne pas me décaler sur mon futur bail pour que ça reste ma RP.
Désolé si mon message est un peu confus… mais j’ai du mal à me décider… et je suis preneur de vos conseils si vous avez déjà confronté à ce genre de situation.
Merci & bonne journée à tous !
JBlm
Juillet 14, 2025, 2:22
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Hello,
C’est un choix qui te revient en soi en fonction de vos capacités (+ le cout d’un enfant en bas age), prévisions et objectifs futures etc…
Concernant l’estimation, vas sur le site DVF pour regarder les dernières ventes dans ton quartier, et regarde sur leboncoin, se loger, bien ici.
Ensuite n’oublie pas que l’acheteur doit rajouter les frais de notaire donc ca lui fera 260K + 8%.
Pour le diag, normalement t’as une info des actions a mener pour gagner 1 ou 2 notes, voir rappel le pour lui demander mais certains bien ont pas besoins de beaucoup de travaux pour gagner ces notes, surtout les petites surfaces.
Ensuite, tu maitrises la mise en loc mais pas la vente effective, surtout qu’une fois le compromis signé tu peux avoir un refus de crédit ou une signature de l’acte a +3 mois.
Pour tes solutions :
Croiser les doigts je te conseillerais d’éviter, la suspension du crédit serait dommage et te couterait de l’argent.
Si tu le met en LMNP tu pourrais peut être éviter l’impôt, mais c’est de la gestion, a toi de voir si tu l’assumes (c’est pas du passif malgrés tout ce qu’on peut entendre mais ça t’enrichie sur la durée).
Je n’en fais pas, donc je serais de mauvais conseil, mais si tu rechignes a gérer un locataire long terme, le airbnb c’est pire.
Donc je dirais que tu peux soit :
t’investir dans la vente / déléguer à une agence
t’investir dans la loc le temps que vous ayez un réel projet d’achat et capitaliser pendant ce temps ton ancien crédit qui doit être assez faible si tu as acheté il y a 6 ans et si tes moyens te le permette.
aaron5
Juillet 17, 2025, 1:03
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Salut,
Vu que ton appart est noté F et que tu n’as pas forcément envie de le brader, le mettre en location meublée en LMNP au réel peut être une excellente solution temporaire.
Pour la gestion fiscale, tu peux passer par un comptable LMNP en ligne (~200 €/an), c’est simple et efficace.
Et comme tu es encore dedans, tu peux aussi louer quelques mois en Airbnb en gardant le statut de RP, mais attention à ne pas dépasser les 120 jours/an si tu es à Montrouge.
Bref, si la vente bloque, le LMNP réel est une bonne roue de secours rentable et fiscalement optimisée.
Zach86
Juillet 19, 2025, 8:22
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Bonjour,
J’ai regardé sur DVF et Castorus les ventes de biens similaires dans le quartier, je ne connaissais pas, merci, ça me confirme que je suis à peu près dans le prix, peut être un peu au dessus (donc je suis prêt à le baisser de 10k max).
Je tente de passer par des agents immo (j’en ai 2-3 dans mes contacts) sans mandat d’exclusivité, ils viennent la semaine prochaine, on verra si ça aide.
J’ai recontacté le diagnostiqueur pour qu’il me donne une estimation des travaux, car ça n’apparaît pas sur son document.
En parallèle, je creuse l’option mise en loc LMNP, je ne connais pas bien le sujet :
Je vais regarder mais si les choses ne changent pas je serai bloqué à partir de 2028 (DPE F)
Je perdrai l’avantage de la RP en cas de plus value au moment de la revente (mais est ce que c’est significatif sur une PV de 15/25ke…)
Je vais regarder pour le comptable en ligne, mais qu’est ce que je peux amortir aujourd’hui ? Mes meubles et l’intérêt du crédit ?
Merci Ă vous,
). J’ai donc décidé de mettre en vente l’appartement et nous avons l’objectif d’emménager dans un appartement plus grand d’ici le mois d’octobre : d’abord en location, avant de voir si nous restons plus longtemps en région Parisienne pour éventuellement racheter.