Que veux-tu dire par levier bancaire ?
Acheter un bien pas cher et y faire des travaux sera-t-il toujours plus rentable ?
C’est bien le moyen de faire une plus-value sur l’investissement ?
Après, clairement, si au final les travaux chiffrent trop, c’est compliqué de savoir si je vais récupérer la somme investie pour les travaux et le crédit, et en plus faire une plus-value, non ?
Je ne connaissais pas les enchère dans imobilier , cela peut être une bonne chose de ce renseigner dessus? non j’ai 30 ans pas d’enfants donc coté risque je peut encore me permettre un peut
Ok, de toute manière c’est surtout pour avoir des avis et échanger.
Je pense que je vais prendre plus le temps de me former et de me renseigner, comme je suis en train de le faire.
Même si je n’ai pas les moyens de faire de grosses transactions et de grosses plus-values, ça m’évitera au moins de perdre de l’argent.
Et dans tous les cas, juste investir et se créer un revenu locatif au moins neutre, ça peut déjà être une bonne chose, non ?
C’est quand même un investissement dans la pierre, et un jour le bien sera à moi.
J’ai 30 ans, célibataire, sans enfants, avec un revenu faible de 1 600 € par mois.
Je suis quelqu’un qui vit simplement et je n’ai actuellement aucun crédit sur le dos.
D’accord, merci pour la précision.
De toute façon, je pense que je vais laisser tomber pour l’instant.
Il faudrait que je me forme davantage pour aiguiser mon œil d’investisseur.
Le levier bancaire c’est un terme communément utilisé pour dire que tu mets 10 mille euros sur la table pour acheter un bien à 100 mile. Tu as un levier x10
Sans levier, tu achèterais un bien à 100 mille en payant 100 mille de ta poche.
Très très souvent oui, car tu vas acheter moins cher.
T’as un bien de 100 mille euros sans travaux, refait à neuf.
Le même bien avec 30 mille euros de travaux devrait couter 70 mille euros. Mais comme tu prends un risque pendant la phase travaux, il faut te faire rémunérer. Donc tu dois acheter à 60 mille
60 achat + 30 travaux + 10 rémunération prise de risque et temps = 100 mille
Partant de ce calcul tu as deux options:
Tu fais les travaux toi même. Tes travaux ne seront plus de 30 mille mais de 10 mille
Tu fais faire ces travaux par des artisans et tu passes 30 mille en déficit foncier.
Vu que tu apportes de la valeur au bien tu vas gagner
A long terme oui
Tu dois faire un business plan. Dans le pire des cas achat + travaux = valeur du neuf sur le marché.
Mais il faudrait que achat + travaux = 90% de la valeur du neuf sur le marché. T’as passé du temps, pris des risques tu dois être rémunéré.
Si achat + travaux > valeur du neuf sur le marché dans la majorité des cas, il ne faut pas faire le projet.
C’est très très peu documenté. Tous les sites d’avocat te racontent les mêmes âneries.
Il faut que tu ais le cash + 10/15% de l’enchère maximale que tu penses faire.
L’avocat te prends 300€ pour te représenter si tu perds l’enchère.
Je pense qu’il faut 50k€ d’économies a minima.
C’est le meilleur moment pour (bien) investir en immobilier
Il ne faut pas faire de grosse transaction, fais en une petite pour acquérir de l’expérience.
Les histoires de plue value c’est pas période, il ne faut pas compter dessus. Ton projet dois être sain.
Non, il ne faut pas raisonner comme cela. Il faut faire un cash flow neutre ou légèrement positif.
Donc il ne faut pas compter en faire un revenu locatif mais faire en sorte que les loyers remboursent l’emprunt + charges et éviter l’imposition.
Il faut que tu n’aies rien à mettre de ta poche après imposition (mis à part ton apport initial).
On dit alors que tu capitalises et comme tu le dis, 20 ans plus tard le bien est à toi.
Points positifs: jeune + vie simple + apport
Point négatif: revenu faible
Tu vis où ? Chez tes parents ou tu loues ? Tu loues à combien ?
A priori, je te dirais plutôt d’acheter une résidence principale avec travaux (projet plus simple qui n’implique pas de taxation). Surface = 70m2 minimum pour pouvoir être en couple avec un ou deux enfants.
Tu ne dois pas vendre dans les 10 prochaines années et faire séparation de biens sur le contrat de mariage, ça sera utile au moment du divorce =)
Salut, merci encore pour toutes tes réponses précises.
Je vais peut-être m’intéresser à un bien avec un petit peu de travaux alors.
Pour la RP comme je suis en couple, on voulait d’abord réinvestir chacun dans son propre bien locatif pour avoir un bien qui nous appartiens, avant de se lancer dans une RP en commun.
Pour l’instant, je loue avec ma copine. Nos mensualités sont de 332 € chacun, tout compris (loyer, internet, électricité, téléphone).
Encore merci pour ton œil d’expérience, j’y vois beaucoup plus clair. Je vais continuer à me former un peu, mais j’avoue que j’aimerais ne pas trop tarder à réinvestir non plus, car j’ai l’impression de « perdre » du temps.
Ça fait déjà 5 ans que j’ai vendu ma résidence principale, depuis mon argent dormait… et moi aussi.
Je me réveille un peu tard, mais justement, j’en ai marre de vivre avec 1600 € par mois.
Si on peut appeler ça « vivre »… J’aimerais vraiment réussir à changer mon train de vie et celui de mes proches.
Je ne cherche pas à être millionnaire, mais simplement à pouvoir profiter des choses simples de la vie, comme aller au restaurant sans compter chaque euro, ou ne pas devoir renoncer à un dessert pour rester dans le budget.
Je vois que tu as reçu pas mal de bons conseils déjà donc j’apporterai juste quelques mises en garde basée sur mon expérience personnelle, à prendre pour ce qu’elles sont, de simples mises en garde.
A partir du moment où tu te lances dans l’immobilier locatif tu t’exposes à une nouvelle gamme de risques et comme pour tout risque il faut les anticiper :
Travaux imprévus ou plus longs/chers qu’attendus
Mauvais payeur
Taux de vacance plus élevé que prévu
Appel de fonds exceptionnel de la copro
Augmentation des taxes
sans oublier la charge psychologique non chiffrable en €€€ en particulier lorsqu’on débute.
Il te faut donc conserver des fonds rien que pour ces quelques cas.
Ton enveloppe actuellement de 35K doit donc être découpée :
pour ton épargne de précaution personnelle
pour ton épargne de précaution Immobilière, d’autant plus important si tu ne dégages pas un cashflow positif conséquent
pour ton investissement et ton dossier bancaire
pour tout autre projet que tu as en tête
Il est donc important pour toi de voir également à quelle vitesse tu es actuellement capable de remplir chacun des « buckets » ci-dessus.
Loin de moi l’idée de te dissuader de te lancer, bien au contraire, mais avance prudemment sans forcément vouloir du gros rendement sur 100% de ton épargne.
Un appel de fonds exceptionnel, ça veut dire qu’on doit remettre de l’argent pour la copro en cas de gros travaux ou autres dépenses imprévues, c’est bien ça ?
J’ai quand même l’impression que la copropriété pour un investissement locatif, ce n’est pas forcément l’idéal avec tout ce que ça peut engendrer, non ?
Tu as raison de me parler de tout ça, c’est bien pour ça que je suis ici.
Donc selon toi, j’ai raison de vouloir répartir ces 35 000 € ?
Je comptais garder environ 10 000 € pour mon PEA, entre 6 et 10 000 € pour mon matelas de sécurité, et pour l’immobilier, si possible, ne pas mettre d’apport.
Comme ça, il me resterait environ 15 000 € que je pourrais utiliser pour de petits travaux, des imprévus, ou même investir une petite partie dans un autre business, à voir.
En effet, voici un exemple bête d’appel de fond foireux qui peut vite te couter de l’argent :
Le gouvernement impose à présent un DPE à l’échelle de la copropriété. Tout en sachant que ce DPE sera déclaré obsolète rapidement car un nouveau meilleur super DPE va apparaitre et sera ensuite imposé à tous…
Cout de l’opération pour moi, environ 3000€
Pour ce qui est de choisir entre Copro ou non, je pense qu’il n’y a pas de bonne réponse.
Une copro saine, donc un bâtit sain et des copropriétaires à jours dans leurs charges, c’est l’assurance que tu ne payeras qu’une fraction des éventuels travaux à venir.
Si tu es hors copro, c’est donc toi et toi même qui devrez financer la réparation de la toiture, la mise en conformité d’une partie commune, etc…
Pour le découpage je vais éviter de trop me prononcer je ne suis pas le meilleur exemple parceque je pense que mon cash dormant sur livret est trop élevé par rapport à mon patrimoine global.
Mais c’est un prix que j’accepte pour le moment de payer pour vivre mon quotidien sans stress.
Encore un point,
Tu as eu pas mal de conseils pour du LMNP qui est en effet une solution intéressante dans de nombreux cas.
En fonction de tes revenus et de ta position dans ta TMI actuelle, la location nue simple en régime réel peut aussi être intéressante en début de parcours, surtout si tu trouves un bien avec travaux.
Pas de mobilier à fournir, bail de 3 ans avec potentiellement un peu moins de turnover.
Pense à comparer l’écart de loyer entre nu et meublé dans le secteur qui intéresse.
D’accord, je vois.
Les copropriétés dont je parle, ce sont des résidences privées, et l’immeuble me paraît sain.
Après, je ne sais pas vraiment comment me renseigner sur la copropriété ni savoir si les copropriétaires sont à jour dans leurs paiements.
Tout ce que je sais, c’est qu’on parle d’environ 1 000 € par an pour mon exemple.
Je ne suis pas vraiment imposable, ou très peu, avec mes 1 600 €/mois.
Je déduis mes frais kilométriques.
Le LMNP, c’est surtout intéressant quand tu as beaucoup d’appartements ou un gros impôt, non ?
En fait, il faut vraiment faire une grosse étude de marché et prendre un maximum d’informations !
Ça me semble compliqué de ne pas se planter dans l’immobilier.
Pour tout ça, tu regardes simplement les prix sur Le Bon Coin ?
Par exemple pour les loyers ou les prix à l’achat ?
Les prix que j’ai pu trouver de mon côté :
Loyer : environ 450–500 €/mois pour un T2.
Achat : environ 1 500–1 700 €/m², soit 70–80 000 € pour 45 m².
Peut être que avec quelques travaux de rafraichissement je peut avoir un bien un peut plus bas . Mais encore une fois compliqué de pas ce planté dans le chiffrage des travaux quand on débute comme moi
Après, je ne sais pas vraiment comment me renseigner sur la copropriété ni savoir si les copropriétaires sont à jour dans leurs paiements.
Lorsque tu achètes un bien en copro, tu as accès aux dernier compte rendus de l’AG de copro. De plus on doit te dire si des procédures sont en cours.
Peut être que avec quelques travaux de rafraîchissement je peut avoir un bien un peut plus bas
Oui mais pendant le temps des travaux tu ne le loues pas, et les travaux on sait tous quand ca commence mais jamais quand cela se termine.
Si tu as un doute : il vaut mieux louper une bonne affaire que d’acheter un truc qui va te rester sur les bras.
Merci pour l’info !
Quand tu dis “des procédures sont en cours”, ça veut dire quoi exactement ?
Parce que même si on me donne le compte-rendu de l’AG de copropriété, moi qui n’y connais pas grand-chose, je ne saurais pas dire si la copro est saine.
Qu’est-ce qu’il faut regarder précisément ?
