Capacité d'épargne qui va tripler (6k/mois), vos avis sur l'allocation

Hello,

H40 pacsé avec F40, 1 enfant à charge 6 ans. Proprio de notre RP (crédit 1800€/mois et il reste 14 ans, taux 0,89%).

Je vais commencer en septembre un nouveau travail en Suisse en tant que frontalier qui va tripler ma capacité d’épargne, passant d’un salaire de 4k net (2k d’épargne/mois) à 8,5k net (6k d’épargne/mois).

Epargne actuelle (290k) :

  • PEA : 210k (50% ETF world, 50% stock picking)
  • AV Spirit 2 : 27k (ETF world)
  • PEE : 25k (UC pourries pas le choix)
  • AV Boursorama: 8k (ETF world)
  • Crypto: 4k
  • Crowdfunding immo : 3k
  • (Bloqué) PER : 8K (ETF world)
  • Livret A : 5k

Charges mensuelles (1400€) :

  • Crédit immo : 930€
  • Dépenses courantes (courses, abonnements etc) : 470€

Reste environ 6000€/mois d’épargne en prenant très large.

Mon plan court terme :

  • Continuer à verser 2k/mois jusqu’au plafond de mon PEA (reste 26k)
  • Continuer à alimenter mon PER, montant à définir (prélèvement à la source des revenus suisses de mon côté, mais déclaration commune en France avec les revenus de ma compagne qui va mécaniquement avoir une grosse TMI. Je prendrai en charge son augmentation d’impôts.)
  • Vider mon PEE dans 1 an après avoir récupéré les derniers versements d’intéressement/participation

Et après ?

  • Quelle meilleure enveloppe pour continuer à investir en bourse une fois le PEA plein ?
  • Quelle meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier à crédit ? Pas d’appétence particulière sur le cash flow positif.
    • SCPI : j’ai du mal à être convaincu en prenant en compte le taux d’emprunt majoré + la fiscalité. Des exemples où ça vaut le coup ? Je suis sûrement passé à côté de quelque chose.
    • Achat d’un bien :
      • Location nue : a éviter a priori
      • LMNP au réel : ça reste toujours interessant en 2025 ?
      • SCI à l’IS, SARL de famille …

J’ai oublié des idées ? Quels seraient vos conseils ? La fiscalité me semble déterminante.

Hello Julien,

Ta stratégie actuelle est bonne. Voici comment je poursuivrais concrètement :

  1. Bourse après le PEA plein :
    Continue sur une bonne AV en ligne (type Spirit 2 ou Linxea), toujours en ETF World. Fiscalité avantageuse après 8 ans.

  2. Immobilier :

  • LMNP au réel : Oui, toujours très intéressant en 2025, notamment grâce à l’amortissement qui neutralise largement la fiscalité pendant des années.
  • SCPI : En crédit classique ça devient difficile (taux trop haut), mais en nue-propriété c’est une bonne solution si tu veux éviter la fiscalité actuelle.
  1. Fiscalité et retraite :
  • Garde ton PER pour diminuer ta TMI (très pertinent avec revenus suisses).
  • Pense au 3ᵉ pilier suisse dès ton arrivée : réduction d’impôts immédiate côté Suisse.

Bref : ETF via AV une fois le PEA rempli, LMNP réel en immobilier, optimisation fiscale via PER et 3ᵉ pilier suisse.

Salut Julien,

Je suis frontalier à Genève, renseigne toi sur le statut de quasi-résident, tu pourras déduire pas mal de choses des impôts:
-interêt du crédit
-taxe foncière
-charge de copropriété
-assurance maladie (Lamal)

Et j’en passe

Salut Julien,
Bonne idee pour le PEA :wink:
Pour la suite, pour la partie bourse l’enveloppe la plus performante entre l’AV et le CTO, c’est le CTO (car pas de frais de gestion d’enveloppe, même si l’AV a une avantage fiscal au bout de 8 ans, ça ne compense pas les frais de gestion).

Puis je vois 3 investissements qui pour moi sont clés et que tu n’as pas ou peu. Premièrement c’est augmenter ton exposition crypto, là tu es à 1,4% de ton patrimoine, tu peux y consacrer 5% je pense.
Deuxièmement cest l’or, j’aurais aussi dis 5% du patrimoine. A toi de voir pour la modalité, la plus simple reste l’or papier sur CTO.
Et troisièmement c’est les obligations pour progressivement sécurisé ton patrimoine.

Côté transmission, tu peux ouvrir un CTO à ton nom et commencer à y investit dessus dans un but de le transmettre à ton enfant.

Côté immobilier physique, attention c’est très source de stress et d’emmerdes en tout genre ^^

J’espère que ça te donnera matière à approfondir tout ça :wink:

De l’or physique (aspect successoral)?

Bonjour

Moi j achete des locations avec beaucoup de travaux
Je déduis 10k€ de mes revenus chaque année
Et je loue en nue
Une fois l abattement( 3 à 5 ans environ) finis je revends à la SARL familiale

C est certe beaucoup de gestion mais niveau fiscalité, c est le mieux je pense

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Je rejoins le commentaire de Duncan2 sur la pertinence du compte-titres vs l’assurance-vie. A 40 ans l’AV va vous coûter très cher en manque à gagner d’intérêts composés à cause des frais d’enveloppe. Voici un google sheet pour s’en rendre compte : Affluent - Comparaison CTO vs AV - Google Sheets

Pour le PER, vous avez fait les calculs ? Selon votre TMI et les conditions de l’enveloppe ça peut être moins intéressant qu’un CTO classique. Après vous pouvez toujours renoncer à la réduction de votre revenu imposable à l’entrée mais du coup plus aucun intérêt vs un CTO. Je vous encourage vraiment à faire les calculs car l’exercice reste toujours un peu périlleux d’estimer son TMI à la retraite (si vous menez bien votre barque, il sera peut-être équivalent ou plus élevé que votre taux actuel, auquel vous aurez ajouté les frais d’enveloppe du PER en manque à gagner)

Vous ne parlez pas de vos objectifs. Vous demandez « une stratégie pour investir dans l’immobilier à crédit » → qu’est-ce qui motive cela ? Diversification ? Simplement utiliser votre capacité d’emprunt ? Désir de posséder à terme un actif ? Difficile de vous répondre sans connaître la finalité.

L’immobilier peut rapidement devenir casse-gueule, surtout lorsque très concentré ou sujet à une fiscalité forte. Il est déjà inclus dans votre exposition World via les foncières cotées (SIIC et REIT) qui représentent c.2% de l’indice (MSCI World Index). Il n’y a pas d’argent magique, renseignez-vous un peu sur le levier, il ne s’agit pas du tout d’une panacée telle qu’on le vend souvent.

Vous mentionnez aussi un enfant de 6 ans. Qu’avez-vous prévu pour lui/elle ?
Avez-vous des ambitions de retraite anticipée / FIRE ? Connaissez-vous votre FIRE number ?

Fiscalité avantageuse après 8 ans, certes, mais au global destructeur à cause des frais d’enveloppe qui grèvent la composition des intérêts vs produit équivalent sur un CTO.

Pour la performance pure le CTO mais il y aussi d’autres avantages et plus de souplesse à prendre à considération avec l’AV (en cas de décès).

Avc un CTO il faut avoir rédigé un testament sinon ta partenaire pacsé n’aura rien.

Ça peut dc être intéressant de remplir un peu ton AV et d’indiquer ta partenaire en clause bénéficiaire si tu le souhaites (clause que tu peux facilement modifier par la suite)

Serait-il possible de faire un autre google sheet avec une flat tax à 33% pour comparer AV et CTO ?
(Dans l’hypothèse que le gouvernement finisse par l’augmenter, et que les prélèvements restent à 24.7% pour les AV de plus de 8ans)

Bonjour,

passant d’un salaire de 4k net (2k d’épargne/mois) à 8,5k net (6k d’épargne/mois).

Attention tu vas te faire allumer fiscalement et le PER est limité à 10% de déduction même si tu gardes ton train de vie, les impôts vont réclamer plus.

https://www.economie.gouv.fr/particuliers/plan-epargne-retraite-individuel#:~:text=Le%20plafond%20est%20égal%20au,ce%20montant%20est%20plus%20élevé.

Quelle meilleure stratégie pour investir dans l’immobilier à crédit ? Pas d’appétence particulière sur le cash flow positif.

De toute façon vu tes revenus, tu veux un bien qui se valorise au fil du temps pas un bien qui te ramène un loyer.
Tu as également l’option du démembrement pour éviter de percevoir du loyer (mais ce n’est pas un crédit)

  • Quelle meilleure enveloppe pour continuer à investir en bourse une fois le PEA plein ?

Pas de bonnes réponses ca dépend, faut sortir l’excel :wink: . L’AV a un avantage fiscal et successoral mais « coute cher » avec des frais à minima de 0,5% de l’encours. Le CTO est une bonne option si tu investis dans du capitalisant.

Merci AlexandreD pour ta réponse, je vois qu’on est globalement aligné sur la stratégie à suivre. Pour le 3ème pilier je vais me renseigner, je pense aussi adhérer au GTE (Groupement Transfontalier Européen) pour m’accompagner sur ces questions et sur mes premières déclarations d’impôts, si quelqu’un a un retour je prends.

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Merci Axel pour ta réponse, je vais regarder le statut de quasi-résident. Je ne sais pas si je peux y prétendre (ma compagne travaille en France et nous sommes pacsés)

Salut Duncan, merci pour ta réponse

  • Je suis d’accord je devrais allouer 5% en crypto.
  • Pour l’or je suis moins sûr, mais à la limite pourquoi pas pour servir de petite couverture pour les futures crises. Je me renseigne !
  • Pour la partie obligataire, à long terme (dans 10 ans ?) je pense basculer environ 40% du patrimoine en fonds euros

L’immo physique ça a l’air d’être chiant je suis d’accord, mais si je ne trouve pas d’alternative correcte je m’y collerai quand même :slightly_smiling_face:

Salut Damianus, un intérêt de l’or physique comparé à un autre actif ?

Salut Wilfried, merci pour ta réponse. Pourquoi faire une revente à la SARL familiale et ne pas les garder en ton nom propre ?

Merci Thomas pour cette réponse très détaillée !

Pour la comparaison CTO vs AV, la sortie du capital en plusieurs fois n’est pas prise en compte. Ça pourrait être intéressant dans l’éventualité d’une retraite anticipée (j’y reviendrai après). Si on profite de l’abattement de 4600€ tous les ans, je pense que l’avantage du CTO disparait mais il faudrait que je calcule ça.

Concernant le PER (Linxea) ne sachant pas quelle sera ma TMI à la retraite, je préfère prendre l’avantage fiscal tout de suite, tant pis si ce n’est pas optimisé.

Vous ne parlez pas de vos objectifs. Vous demandez « une stratégie pour investir dans l’immobilier à crédit » qu’est-ce qui motive cela ? Diversification ? Simplement utiliser votre capacité d’emprunt ? Désir de posséder à terme un actif ?

Utiliser la capacité d’emprunt : clairement la raison principale, j’ai l’impression (à tort ?) que de ne pas exploiter du moins en partie ce levier serait une erreur. Est-ce une influence de toutes les vidéos/podcasts qu’on a vu fleurir pendant le covid et de la « frénésie » de l’emprunt au max. ? Toujours est-il que si je me projette à long terme, avoir un ou des biens locatifs me semble préférable à ne pas en avoir, j’y reviendrai plus tard.

Diversification : Je retire ma résidence principale du patrimoine car nous n’imaginons pas une revente, même à très long terme. Je vois donc le locatif comme une double diversification :

  • des revenus (actuellement la grande majorité vient du salaire, et une petite partie en dividendes qui restent dans leurs enveloppes)
  • patrimoniale (actuellement je suis exposé à 90% en bourse)

Difficile de vous répondre sans connaître la finalité. L’immobilier peut rapidement devenir casse-gueule, surtout lorsque très concentré ou sujet à une fiscalité forte. Il est déjà inclus dans votre exposition World via les foncières cotées (SIIC et REIT) qui représentent c.2% de l’indice ([MSCI World Index](https://www.msci.com/indexes/index/990100)). Il n’y a pas d’argent magique, renseignez-vous un peu sur le levier, il ne s’agit pas du tout d’une panacée telle qu’on le vend souvent.

Je suis d’accord, et c’est pour cela que je ne suis pas convaincu par l’approche du « cash flow positif » à tout prix. Je sais que cela demande un effort en terme de mensualités mais aussi de gestion. Mais quelles alternatives à l’immobilier physique si on veut se dégager une rente à terme ? Sachant que les SCPI ont l’air d’être moins interessantes comparé à la fiscalité d’un bien LMNP au réel, sans parler de la majoration du coût du crédit.

Vous mentionnez aussi un enfant de 6 ans. Qu’avez-vous prévu pour lui/elle ?

Mon enfant à une AV Spirit 2 ouverte il y a quelques années et sur laquelle nous faisons un petit versement mensuel (100% ETF World).

Avez-vous des ambitions de retraite anticipée / FIRE ? Connaissez-vous votre FIRE number ?

La retraite anticipée me questionne depuis un moment en effet, avec un projet de tour du monde en voilier qui me semble lointain. Je me suis plié à l’exercice interessant du FIRE number :

Estimation des dépenses mensuelles : 3000€

Fire number : 3000x12x25 = 900 000€

Il me faudrait en gros encore une dizaine d’années pour atteindre ce chiffre.

Je pense que je serai plus serein si je prends une retraite anticipée avec une rente mensuelle qui tombe (loyers? dividendes?) plutôt que de faire des retraits de capital, mais c’est sûrement purement psychologique.

Merci Marc pour ta réponse, j’avais en tête le démembrement pour les SCPI mais pas pour des biens physiques. Hélas le marché a l’air plutôt famélique dans cette catégorie…

C’est un moyen de vous diversifier.

C’est aussi un élément physique, qui peut se donner, de la main à la main… ou se perdre :wink: vous voyez ou je veux en venir?

Au bout 4-5 ans je ne suis plus en déficit foncier donc je revends a la SARL pour repasser en fiscalité à l IS