Bonjour Ă tous,
Je souhaite investir 80k€ dans des SCPI.
A priori, mon choix va se porter sur Iroko Zen (30k), Corum Origin (25k), Vendome Régions (15k), Coeur d’Europe (10k), mais je ne suis vraiment décidé que sur les 2 premières.
Ma question porte sur les modalités d’investissement.
J’ai 48 ans. Mon objectif est de capitaliser au maximum pour la retraite, dans 15 ans. Je n’ai pas forcément besoin des loyers, et j’ai des liquidités par ailleurs. Je suis en TMI à 30%. Je chercher donc l’investissement qui me permet de maximiser mon capital à 10 ans.
Je ne sais pas comment calculer les performances pour comparer les scénarios et décider des modalités entre : Nue propriété pour 7 ou 8 ans ou pleine propriété, et en direct ou via assce vie linxea Spirit 2.
En première approche, je ne suis pas trop fan de l’AV de Corum, donc ce sera en direct en nue propriété.
Pour les 3 autres … qu’en pensez vous ?
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SebLep
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Pour mes simulations j’utilise l’ia maintenant : Mistral.ai 
Hello @SebLep
Si tu réinvestis les loyers (par exemple pour en faire un DCA en bourse) la pleine propriété est plus performante que la nue-propriété. Et plus liquide, en NP tu es coincé pour un moment.
L’AV est mieux pour les SCPI investies en France.
Vendome Régions il vaut mieux l’avoir en AV sinon tu vas te faire allumer niveau fiscalité. Je sais pas si c’est dans les SCPI proposées par Linxea Spirit 2. Par contre la perf est pas terrible, tu as regardé côté Epargne Pierre Europe ou Altixia Cadence XII ? Je les trouve mieux niveau SCPI solide avec de l’ancienneté.
Iroko ils sont à 60/40 Europe / France, je pense que c’est mieux en AV du coup, elle est dispo sur Linxea Spirit 2. Tu as Remake Live aussi dans la même veine.
Corum Origin et Coeur d’Europe ne sont quasi que hors France donc autant avoir les parts en direct. Et oui évite l’AV de Corum elle est nulle !
Ce qui pourrait faire sens pour ton cas :
- acheter 40K de SCPI en AV, et mettre les 40K restants sur un fonds euro dans cette mĂŞme AV.
- pendant 8 ans tu touches des loyers qui arrivent dans ton fonds euro, que soit tu peux réinvestir en bourse, soit qui gonflent cette partie. En parallèle les 40K du fonds euro produisent des intérêts.
- dans 8 ans, soit à 7 ans de la retraite, tu retires le fond euros de 40K + intérêts (+ loyers si tu les as pas réinvestis). Ton AV a plus de 8 ans donc tu profites de la fiscalité sur la plus-value. Avec la somme tu achètes tes parts de SCPI européenne en nue-propriété sur 8 ans.
- Pendant 7 ans jusqu’à ta retraite, tu ne touches pas de loyers des parts en NP donc pas d’impôts. Tes parts de SCPI en AV continuent de générer des loyers que tu réinvestis ou que tu laisses en fonds euro.
- 1 an après ta retraite à peu près, tes parts de SCPI en NP sont reconstituées (je n’ai plus le mot exact en tête). Tu touches les loyers avec une imposition faible vu que tu es à la retraite et que ce sont des SCPI européennes. Tu as optimisé fiscalement et tu as de belles-plus values derrière toi !
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Merci pour ta réponse, c’est super intéressant et très clair !
Pourquoi n’investirais tu pas les 80k en SCPI ? Si c’est pour sécuriser, J’ai déjà , par ailleurs, autour de 100k€ en fonds euros, plus une épargne de précaution sur livret autour de 40 k€. Pour etre complet, j’ai déjà également autour de 140k en ETF aussi.
Là , je vends un appart physique et je récupère 80k€, que je veux ré-investir en immo pour diversifier.
En terme de SCPI, oui, je regarde également Altixia Cadence XII et Remake Live, mais j’essaie de diversifier. J’ai regardé Epargne Pierre aussi, mais elle m’a paru moins rentable en terme de TD. Tu cites Epargne Pierre Europe, mais je me dis que tu as du te tromper, car tu parles de l’AV et donc de SCPI de France, et que Epargne Pierre Europe est … européenne :).
Vendome Régions est bien proposé par Linxea, comme Epargne Pierre et Altixia.
En tous cas, à te lire, tu ne partirais pas sur l’option Corum en direct à court terme, pour privilégier des SCPI en assurance-vie, et d’aller sur Corum dans 8 ans pour optimiser la fiscalité avant la retraite, et n’avoir les loyers qu’une fois en retraite.
J’aime bien l’idée. Merci !
Pareil la même question je suis investi en PEA uniquement faut il tout d’abord remplir le PEA avant de se lancer en assurance vie ?
SebLep
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Pas forcement, je cumule les deux car certains produits (notamment les SCPI) ne sont pas disponibles sur le PEA. Dans tous les cas tu peux déjà prendre date le temps de murir la réflexion.
Tu as raison pour Epargne Pierre Europe, qui est plus adaptée en direct qu’en AV ! Je la comparais à Vendomes plutot pour le côté « société de gestion solide qui a fait ses preuves sur le long terme ».
Oui en fait tout dépend de ton choix final d’allocation de SCPI je dirais, mais ce serait une stratégie un peu hybride : autant prendre tout de suite les SCPI dispos en AV car fiscalité très intéressante. Par contre pour celles que tu es obligé de prendre en direct type Corum, la NP avec reconstitution à la retraite peut être une solution intéressante ! En sachant que tu auras reçu un joli montant en loyers sur fonds euros d’ici là pour encore plus décupler ton achat de parts.
Je précise tout de même pour l’AV corum
Elle n’est pas nulle, mais actuellement les placements proposés hors scpi le sont, ça peut changer
0 frais de gestion, et on reçoit les loyers BRUTS. Et non nets de fiscalité étrangère comme sur toute autre assurance vie.
55% max de SCPI, 25% de fond euro (qui a très bien performé l’an dernier). Il reste les 20% restant où effectivement ce qui est proposé est super chargé en frais, pas du tout intéressant. Mais si un jour pour les 20% il y a des placements corrects, ça pourrait être tout de même une bonne AV
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@binbin.bouthenet Si tu avais 30k à mettre sur du Corum Origin, quel scénario privilégierais tu ?
Option 1/ - AV Corum : 55% * 30k en SCPI, le reste en fonds euros et obligations
Option 2/ - Nue proprtiété : 30 k en nue propriété en direct ?
Merci de ton avis.
Si tu ne veux que du corum origin, autant aller en direct
Par contre j’irais en pleine propriété en réinvestissant les loyers (dans ça ou autre chose)
Ca risque de dégrader fortement la rentabilité, puisqu’imposé à 47% sur les loyers, non ? Pourquoi pas la nue propriété ?
Regarde bien en détail la fiscalité des SCPI
Corum origin est investie à l’étranger (100% ou presque il me semble).
Donc seulement un prélèvement à la source d’impôt+ ta TMI - ton taux moyen d’imposition. Pas de prélèvements sociaux (les 17,2%).
Donc au total 25-30% d’imposition totale
Ce qui fait un rendement supernet autour de 4% environ.
Si tu prends en nue propriété corum origin tu es à 3,09% de rendement annuel maximum (détail sur louveinvest). Avec 0 intérêts composés. Chose que tu as en pleine propriété tu peux réinvestir les loyers.
Bref vraiment pas intéressant en nue propriété corum origin
C’est bete, mais je ne regardais pas trop cet indicateur TRI sur louveinvest, car je le trouve bizarre.
Exemple : Le TRI à 8 ans de Corum est de 3,09% en effet pour une clé de démembrement de 69%.
Le TRI de Transitions Europe est de 3,4% (donc meilleur), avec une clé de démembrement à 71% (donc plus faible).
En Nue propriété, il n’y a pas de fiscalité pendant 8 ans … dès lors, pourquoi y’a t’il cette différence de rentabilité à 8 ans entre Corum et Transitions, qui sont toutes les 2 100% européennes ou presque ? Le TRI de Corum devrait etre meilleur que celui de Transitions, non ?
Non car cela comprend les frais de souscription au départ par exemple, 10% transitions Europe, et quasi 12% pour corum
Après j’ai pas refait les calculs mais ça semble cohérent
En tout cas c’est bien en dessous de la pleine propriété
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