Colocation : entre rentabilité et gestion, que chosir?

Immobilier 🏠
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Bonjour Ă  tous,

J’ai lu quelques articles et post ici assez mais je cherche plus une réponse à mon cas personnel.

Je suis en CDI depuis un peu moins de 2 ans, j’ai 26 ans et après avoir démarré la bourse, fait un matelas de sécurité, je cherche à m’exposer à l’immobilier en profitant de l’effet de levier.

Je sollicite un avis extérieur sur un projet d’acquisition pour une colocation dans un quartier résidentiel d’une ville moyenne proche des universités.

Le bien

  • Appartement T3 de 69 m², 3 chambres
  • CopropriĂ©tĂ© saine, pas de travaux structurels, diagnostics corrects.
  • Environnement locatif Ă©tudiant dynamique.

Financier

  • Prix nĂ©gociĂ© : 121 000 € (mise en vente 137 000 € - 16k de gagnĂ©)
  • Frais annexes dont notaire et travaux et meubles : 27000 €
  • Projet total : environ 148 000 €
  • Apport : 5 000 €
  • CrĂ©dit sur 20 ans Ă  4 % : ~840 € / mois

Revenus

  • Colocation 3 chambres Ă  450 € par chambre → 1 350 € / mois

Résultat : cash-flow légèrement positif en tenant compte d’un mois de vacances locative (~+20 €/mois).

Mes hésitations

  • Gestion d’une colocation : turn-over, organisation, encaissement des loyers.
  • Cash-flow faible qui ne couvre pas les imprĂ©vus.
  • Je ne sais pas encore si je resterai dans cette ville sur le long terme.
  • Ma famille a eu des soucis avec la gestion locative, donc j’ai un biais negative, surtout en ajoutant la coloc et la possibilitĂ© de me dĂ©placer dans le future

Question

– Selon vous, le projet reste-t-il intéressant pour un premier investissement, ou bien le faible cash-flow et la gestion de la colocation doivent-ils faire renoncer malgré un TRI solide ?
– Avez vous eu des experiences en colocation ?
– Avez vous des retours sur une gestion en agence ? Est ce qu’ils font « tout Â» Ă  notre place ?

Merci pour vos retours.

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Bonjour, je fais de la colocation chambre par chambre je peux partager mon expérience avec plaisir ! Je possède 3 appartements pour un total de 10 chambres et donc 10 locataires dans une région frontalière proche Suisse allemande. Mon modèle est basé sur du clé en main les locataires n’ont qu’à venir avec leurs bagages et je m’occupe du reste.

L’avantage est que ça attire plus de monde tout en répondant à une demande: pas besoin pour le locataire de devoir ouvrir des abonnements. L’inconvénient est le contrôle des coûts associés, il m’est déjà arrivé de devoir payer des factures électricité salées, même en contrôlant régulièrement les compteurs. Le risque est réel.

Pour s’y prémunir je te conseille d’augmenter tes loyers au maximum, 450€ par chambre me paraît peu tu peux démarrer à 500€ et si tu as une chambre plus grande que les autres tu peux la louer encore plus chère. En convertissant le salon de ton 3 pièces en chambre, elle est en général la plus grande que les autres: c’est cette chambre qui va générer ton cash flow, les 2 autres serviront à rembourser le crédit. Rien qu’en augmentant tes loyers à 500€ la chambre ton cash flow s’améliorerait de 150€ par mois, à rajouter aux 120 de ton calcul tu es directement à 270€.

Concernant le turnover, il faut s’y attendre. En général ils restent environ 6 mois, certains 1 an mais rare sont ceux qui restent plus d’un an. Pour des étudiants tu peux avoir plus de stabilité mais il te faut trouver une solution pour remplir tes chambres hors périodes scolaires. Airbnb peut aider mais ça nécessite beaucoup de travail surtout 3 chambres en simultané.

La gestion locative pour de la colocation n’existe pas par chez moi, donc difficile de te répondre mais la première question que je me pose est: qui va gérer la propreté des communs et les différends entre locataires? Je ne suis pas sûr qu’une agence gérera ça et si oui, gratuitement? Considérant les frais d’agence et le turnover attendu, fais bien tes calculs avant de te lancer ou sois prêt à gérer tout ça toi-même. Réfléchis bien à tes critères de sélection au départ, choisis le meilleur dossier et fais confiance à ton intuition, il existe beaucoup de personnes sérieuses mais malheureusement il suffit d’une seule mauvaise personne pour faire fuir tes autres locataires et te dégoûter à vie de ce genre d’investissements.

Pour le « tout Â» Ă  ta place, il me semble qu’il faut se tourner vers de la conciergerie mais paraĂ®t-il que c’est cher.

Pour un premier investissement, ça peut être un projet très intéressant c’est avec un bien similaire que j’ai commencé et je ne regrette pas par contre si tu ne sais pas si tu vas rester longtemps et que ta région offre une possibilité de plus-value à court/moyen terme tu peux aussi plus simplement y habiter et revendre cette RP avant de partir tu seras exonéré de l’impôt sur la plus-value alors que si tu le vends loué depuis février 2025 tu dois inclure les amortissements ce qui peut rendre l’affaire beaucoup moins intéressante.

Pour conclure je te conseille de bien te renseigner avant toute chose, contacte les agences par chez toi toi-même pour bien comprendre jusqu’où ils peuvent fournir un service et à quel prix et demande leur directement comment ils gèrent les conflits entre coloc et la propreté des communs. D’expérience chacun prend soin de sa chambre mais salle de bain, toilettes et cuisine c’est comment?

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Bonjour Maxime,
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Investisseur immobilier ayant deux bien en meublé et ingénieur en informatique, voici mon avis.

Le marché de colocation est saturé dans plusieurs villes car il y a trop d’offres par rapport à la demande. Je viens d’une grande ville de l’ouest et je vois plus d’annonces que de gens intéressés. Attention à ce point là donc déjà pour commencer.

Ensuite oui cela peut demander du temps. J’ai eu des amis qui ont eu des déboires. Il y a plus de monde qui passent donc le bien et les meubles s’abîment plus et cela augmente le risque avec les locataires.

Autrement c’est clairement plus rentable et ce n’est pas trop compliqué à mettre en place, mais il faut vraiment bien y aller conscient de ce type d’investissement. Cela demande forcément un peu plus de temps en gestion. Prendre une conciergerie risque de raboter aussi la marge; j’ai déjà vu certains investisseurs Airbnb revenir en location meublée car la conciergerie impactait trop la rentabilité finale.

Bref il faut quelqu’un qui gère et ma philosophie dans l’immobilier c’est de gérer local à moins d’une heure de chez moi en cas de pépin. Hors de question de courir à l’autre bout de la France pour une fuite d’eau ou un ballon d’eau chaude à remplacer. Si vous projetez de bouger attention, vous risquez d’avoir du mal à gérer une colocation à distance.

Par ailleurs il faut aussi se poser la question de la valeur que l’on apporte à notre temps. Est-ce que mon temps vaut que j’investisse beaucoup de temps dans la gestion immobilière ? Ma réponse pour mon cas, c’est non car le temps investit dans mon métier actuel me rapportera plus que de passer beaucoup de temps dans de la gestion immobilière. C’est une réponse très personnelle, je connais d’autres investisseurs qui sont prêts à consacrer plus de temps à cela. Bref je préfère avoir moins de rentabilité et peu de gestion, quitte à y laisser mon chash flow.

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Hello,

La reco de @Chris28 est riche d’enseignement !

C’est un casse tête de proposer les charges au réel VS un forfait de charge. De plus, tu ne peux pas intégrer des charges en dehors d’un référentiel. Par exemple, si tu souhaites intégrer l’entretien de la chaudière (gaz = obligatoire) ou de la PAC/Clim (recommandé car si pas traité, la durée de vie sera très basse…), idem pour la box interne et garantir une bonne connexion sans changement de fournisseur en fonction de la rotation des locataires.

en regardant mon marché sur leboncoin, beaucoup de propriétaires proposent dans les services un ménage par mois réalisé par une société. C’est en réalité payé dans les charges mais c’est aussi un bon moyen pour garder un œil sur la coloc avec le prestataire qui sera en mesure de faire des photos de ta cuisine, ton salon, etc.

Perso sur mon marché la rotation est moins forte que tous les 6 mois/1 an car le secteur est sous tension (ville limitrophe à Lyon). Cela dépend aussi du profil. Un étudiant en école d’architecture restera pendant toute son école, idem pour une infirmière. C’est moins le cas pour un étudiant en médecine qui aura tendance à aller faire sa spé dans une autre ville. Evidement, je déconseille un étudiant en 1er année qui sera moins autonome/à materner… et risque de churn s’il ne passe pas sa 1er année.

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C’est effectivement un filon emprunté par beaucoup d’investisseurs la coloc en LMNP et malheureusement c’est de plus en plus difficile de trouver des locataires à cause de la concurrence…