Totalement novice sur le sujet de l’investissement en immo locatif, j’essaie de me poser les bonnes questions.
Merci à vous pour les pistes de réflexion que vous pourrez m’apporter
Hello,
Si tu es déjà très chargé à mes yeux les seules solutions sont les suivantes :
- Augmenter tes revenus
- Réduire tes mensualités de prêt existant si ton offre de prêt le permet (voir dans les options contractuelles)
- Augmenter l’apport au projet même si tu limite ton levier car plus rassurant pour la banque et meilleur rapport mensualité sollicité/loyer encaissé.
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Hello,
Après il peut rester la possibilité de faire de la SCPI en cash, mais tu n’auras pas d’effet de levier.
Tu peux le faire en AV ou sinon faire un peu de nue propriété en direct. (ou sinon en direct en cash, mais pas mal imposé).
Epo
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j’ai lu aujourd’hui qu’un bonne solution alternative était de créer une SCI à l’IS pour investir via la personne morale, et pouvoir utiliser le taux d’endettement de la société. Tu en penses quoi ?
Bonjour Jean,
Je te rassure tout de suite, si tu montes une SCI à l’IS, la banque va te demander de te porter caution et analysera la capacité d’emprunt des associés pour déterminer si elle peut te prêter ou pas.
Si tu n’as pas d’historique avec la SCI, ça me paraît très compliqué d’emprunt via une PM.
Tu as tjs la solution de vendre ta RP pour dégager de la capacité d’emprunt et peut être même un apport si tu as fait une plus value.
Sinon tu devras attendre la fin de ton crédit sur la RP tout simplement.
Les banques vont « consolider » vos revenus/charges et ceux de la SCI a priori.
C’est ce que j’ai expérimenté personnellement.
si vous avez de l’épargne financière (assurance vie, pea, pee), une société comme ledger peut vous permettre de faire un crédit lombard [100 kEUR d’encours = 50 kEUR de liquidité]
Ça vous permettra d’avoir les fonds pour l’acquisition mais la durée sera toujours plus courte qu’un prêt immo.
autre option : s’associer avec quelqu’un dont la capacité d’emprunt est vierge ou très dispo.
autre option vue sur le net : louer en longue durée et exploiter en courte durée… mais là il fait vraiment savoir ce que vous faites !
Merci beaucoup pour ta réponse !
merci beaucoup, hyper complète ta réponse
Bonjour et merci pour vos réponses,
Qu’est ce que le crédit lombard svp ?
Aussi petite question.
Je souhaite acheter ma RP sur Paris ( env 500k) et j’ai 130k de cash. Avec les taux en ce moment, est il plus judicieux de faire un maximum d’apport pour réduire le moment de l’emprunt ( ou la durée ?) et acheter avec la capacité d’emprunt qu’il restera si possible des parts en SCPI via AV sur des petits moments de temps en temps (ou en démembrement) ou est ce préférable de garder un maximum de Cash (donc taux d’endettement très élevé qui a renégocier dans le futur si les taux baissent même si la belle époque des 1% est probablement révolue) et d’essayer d’obtenir un prêt pour du petit Locatif meublé ?
J’imagine qu’il n’y’a jamais UNE bonne réponse mais vos conseils sont précieux 
Bonne journée
Bonjour
Le facteur principal dans votre décision du moment, c’est pouvez-vous emprunter dès à présent les 500 keur en entier ?
Si oui, empruntez le max pour votre projet et conservez vos liquidités. elles peuvent être investies (ce forum vous donnera des tas d’idées), voire servir à un projet locatif, voire les deux : c’est le principe du crédit lombard.
Vous investissez (pas forcément avec du risque, ce peut être des unités de compte sans une assurance vie) et la banque vous prête une somme (selon le risque de votre investissement, au moins 50% du total) en prenant votre investissement en garantie.
avec 130keur ainsi investis, vous devez pouvoir tirer 70 keur pour un autre projet. les intérêts sont souvent plus élevés et les durées plus courtes que des prêts immo en revanche.
si non, ça vaut peut-être le coup de faire un +/- gros apport pour l’appart se vos rêves à l’endroit où vous comptez rester longtemps.
Renégocier à la baisse, ça tente tout le monde mais je ne compterais pas dessus :
- ça ne vaut le coup que quand le différentiel est d’au moins 0,75% entre le taux initial et le nouveau taux (ça veut dire qu’il faudrait passer à 2,80 p/r au taux actuel, ce qu’auvun économiste n’anticipe)
- les banques se sont faites saigner avec ça dans les années 2012-2018. je pressens qu’elles seraient moins enclines à faire valser les crédits comme à l’époque.
si jamais ça se produit ce sera la cerise sur le gâteau pour vous 
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Le crédit lombard est un type de prêt garanti par des actifs, comme des titres financiers. L’emprunteur peut utiliser ces actifs comme collatéral pour obtenir des fonds. Ce type de crédit est couramment utilisé pour obtenir de la liquidité tout en conservant la propriété des actifs, généralement avec un ratio de 50% sur 4 ou 5 ans maximum.
Si je comprends bien un crédit Lombard, c’est un peu comme un prêt sur hypothèque, sauf qu’on met en garantie ses placements au lieu de son immobilier ?
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absolument
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Je rejoins totalement l’analyse de @Thomas106 pour la RP, on investit au max en crédit.
Même si les taux en ce moment sont de 3.5 % .
L’avocat fiscaliste que je consulte une fois par an pour être m’aiguiller dans mes choix d’investissement Immo.
Ma toujours dit votre RP ça se discute en termes d’investissement, mais si vous y restez pour au moins 6 ans, c’est mieux que de louer dans la plupart des cas.
Pour le prêt, il faut en priorité aller chercher le maximum avec votre RP.
Garder vos apports pour vos investissements locatifs (ou autre qui ne sont pas tous avec du crédit) , car les banques sont souvent moins enclins à prêter sans apports et sur de plus courtes durées.
Soit si je résume :
1- RP maximum de crédit peu d’apports.
2- Si vous avez un taux d’endettement proche de 35% avec votre RP.
Utiliser de l’apport avec le potentiel du loyer pas mal de banque, aujourd’hui, prennes 90 % du loyer en compte dans les zones tendues. Pour un bon studio rentable, vous mettez 40% d’apports et 60% de crédit.
Après, il y a les pistes déja évoquées dans ce post pour baisser votre taux d’endettement et refaire du crédit en immo locatif.
- Crédit lombard
- Hypothèque (si vous avez déjà remboursé une bonne partie sinon les banques ne sont pas trop réceptif, je trouve)
- Modulation de prêt (souvent attendre 1 ou 2 ans pour le faire, mais c’est une solution.)
- Renégociation de son prêt (comme cela a été évoquée plus une cerise sur le gâteau qu’un réel levier).
- Augmenter ses revenus
- La SARL de Famille ou SCI (Ça peut l’être si vous avez déjà un bien ou plus dedans qui sont rentable).
Ce que je ferais, achat RP (10k d’apport au grand max) puis avec le reste selon votre taux d’endettement, je ferais 2 voir 3 biens en immo locatif meublé.
En SARL de Famille (Qui vous donne la possibilité de rester à l’IR ou de passer à l’IS => En fonction de ce qui se passe dans les prochains mois sur le LMNP ). Cela vous permettra de faire d’autres biens par la suite une fois la machine lancée.
Il y a la théorie et la réalité lié à ses choix de vie et contraintes diverses.
Comme tu disais, acheter une RP pour moins de 6 ans, c’est souvent pas rentable. En particulier dans un marché incertain comme aujourd’hui sauf à faire un gros coup ou à faire de gros travaux pour valoriser.
Avec un apport limité, à Paris intra, tu te retrouves rapidement avec des surfaces très restreintes. Il faut donc se poser la question pour voir si c’est compatible avec tes projets perso à 6 ans. Mobilité? Enfant ? Volonté d’avoir un extérieur …
Je ne compte plus les amis qui ont acheté avant d’être en couple ou d’avoir des enfants. Pour certains, c’était totalement irrationnel mais ils ont eu la chance d’être sur un marché qui montait fort et permettait de dégager des PV suffisantes pour amortir les frais divers (intérêts fort des premières années, frais de notaire, frais d’agence, TF, charges de copro et d’entretien). Au final ils s’en sortent bien.
Par contre, d’autres ont déménagé (mobilité pro, famille, volonté de quitter Paris …) et se retrouvent bloqué avec leur T2 qu’ils ont dû passer en loc avec un rendement <3% brut et ils attendent que le marché soit meilleur pour revendre et acheter une nouvelle RP…
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Tout à fait d’accord.
Il faut bien se projeter et faire un peu de planification pour investir avec les convictions et les données du moment. (mais en Immo se tenir avec un peu de rigueur pendant 4-5ans et ne pas succomber à d’autres envies est souvent mieux => Facile à dire 
)
Et se réajuster comme on peut parfois quand la vie, ou les envies changent.
Le sujet de la faible capitalisation les premières années est vraiment sous-estimé (ou plutôt personne ne s’y intéresse). J’invite chacun à ouvrir un simulateur de tableau d’amortissement pour se rendre compte combien ca leur coûte mensuellement si ils revendent leur bien sur les 5 premières années.
500K€ de crédit ca fait 19K€ d’intérêt la première année sur 20 ans avec un taux à 3.8% (https://www.lacentraledefinancement.fr/pret-credit-immobilier/les-simulateurs-de-prets-et-de-credit-immobilier/simulateur-tableau-amortissement-de-pret-immobilier/). 500K à Paris c’est un grand 2 pièces. Il faut ajouter tout le reste qui est à perte (Taxe foncière, frais de notaire …).
Le loyer plafonné majoré d’un T2 50m2 à Paris (15eme dans ma simulation) c’est 1475€ HC soit 17 700€ à l’année.
Pour que ce soit intéressant, on comprend rapidement pourquoi il faut soit un marché qui monte fort soit garder son bien de nombreuses années pour réduire les intérêt et augmenter la part de capitalisation.
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Hello, le problème étant qu’une fois que la capacité d’emprunt maximale utilisée pour la RP, il est très difficile de faire un investissement locatif après