Premier investissement locatif avant RP : bon timing ou fausse bonne idée?

Paul35 · Juin 8, 2025, 2:58

Bonjour à tous,

Nous sommes un jeune couple de 25 ans, en CDI statut cadre à Paris. Ensemble, nous gagnons environ 90K€ brut annuel (soit ~5300€ net mensuel) et nous louons actuellement un appartement à 1350€ par mois.

Nous réfléchissons sérieusement à un premier investissement immobilier locatif pour diversifier notre patrimoine et surtout profiter de l’effet de levier bancaire tant que notre capacité d’emprunt est confortable. L’idée serait de commencer par un investissement locatif, en gardant notre logement parisien en location, avant d’acheter une résidence principale plus tard, probablement dans 6-7 ans, lorsque nous quitterons Paris.

Objectif

Constitution de patrimoine via un investissement locatif
Cash-flow idéalement neutre
Effet de levier bancaire maximum (éviter un apport si possible)
Stratégie long terme, sans projet immédiat de revente

Profil financier

Couple 25 ans
CDI tous les deux (cadres)
5300€ net/mois à deux
Épargne disponible : ~30K€ (mais souhaitons éviter de l’utiliser en apport)
Loyer actuel : 1350€/mois
Aucun crédit en cours

Le projet

Type : investissement locatif
Lieu : plutôt dans l’ouest de la France, dans des villes que nous connaissons bien (nos régions d’origine)
Type de bien : pas encore fixé (appartement, colocation, studio, etc.)
Location : meublée ou nue, en fonction du profil cible
Profil locatif envisagé : étudiant, jeune actif, couple ? à arbitrer selon vos retours

Premiers chiffres

Simulation sans apport : capacité d’emprunt estimée à ~110K€ sur 20 ans
TAEG simulé : 3,8% (hors assurance)
Budget total à viser (Frais + travaux inclus) : max 120-130K€
Possible prêt primo-accédant à 0,99% sur 10% du total emprunté

Nos principales questions :

Est-ce pertinent de commencer par un locatif alors qu’on envisage d’acheter une résidence principale d’ici 6-7 ans ?
- On craint de bloquer notre capacité d’emprunt pour ce futur achat, sans visibilité claire sur nos revenus ou notre lieu de résidence à ce moment-là.
Si on part sur un locatif, vaut-il mieux :
- Emprunter sur la durée la plus longue possible pour maximiser le cash-flow et garder de la capacité d’emprunt ?
- Ou viser un remboursement plus rapide pour « libérer » notre capacité d’ici quelques années ?
Quel type de bien privilégier selon vous dans notre situation ?
- Neuf (moins de travaux, normes, etc.) ou ancien (meilleur rendement possible) ?
- Quel type de locataires viser (étudiants, coloc, jeunes actifs, etc.) ?
Enfin, est-ce qu’un tel projet vous semble réaliste et pertinent, ou pensez-vous qu’il vaut mieux patienter et prioriser une future RP ?

Merci d’avance à tous pour vos retours, critiques, expériences et suggestions.

Thomas_dk · Juin 8, 2025, 4:41

Une solution alternative serait d’acheter une RP adapté à la taille de votre ménage dans un premier temps et de la revendre dans 6 ans pour votre prochaine RP, avec peut être une plus valuplus passage. Cela vous permettrez d’avoir mis un pied dans l’immobilier en donnant du sens à votre épargne.

Anthony129 · Juin 8, 2025, 5:30

Vu le montant de votre loyer je miserai sur l’achat de votre RP en premier.
D’autant plus que votre épargne paraît assez faible par rapport à vos revenus

Icare74 · Juin 8, 2025, 7:07

Achetez vous votre RP, c’est net d’impôt. Investissement locatif : bof y a mieux.
Le sens graal ‹ effet de levier › avec les taux d’emprunt actuel, l’emprunt deviens plus intéressant que payer cach si on place a 4% net d’impot soit 5.7% brut.
Mon portefeuille plutôt prudent, en est loin.

Loic67 · Juin 9, 2025, 7:07

J’ai fait ce choix, nous avons à peu près les mêmes revenus mais j’avais beaucoup plus d’épargne ( plus vieux et avec enfants).

J’ai commencé par un investissement immo (Pinel). En limitant mon endettement (800€/mois sur 20 ans avec un apport)
Les loyers - charges + économie d’impôt lissé sur l’année me reviennent à environ 800€ aussi.

Puis 5 ans plus tard, j’ai acheté ma RP. (2500€/mois).
Je suis endetté au dessus des 33%.
Généralement, il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier pour ta RP que pour un investissement. Je ne suis pas sûr que j’aurai pu acheter dans le sens inverse.

Donc pour l’effet de levier, oui, il intéressant de profiter de ta capacité d’emprunt au plus tôt et sur le temps le plus long.

Ceci afin d’avoir un maximum de « frais » déductibles des loyers.

L’idéal serait d’avoir un crédit que tu peux rembourser de manière anticipée à tout moment sans frais, au cas où tu ai besoin de réduire tes mensualités pour obtenir un nouveau crédit, mais bien sûr il faut de l’argent de côté pour ça.

6/7 ans sans rien faire, c’est très long.

Je rappelle, s’il en est besoin, que les loyers sont très lourdement taxés, je pense qu’il faut réfléchir aux différentes solutions de sortie dès l’achat. Par exemple, je compte vendre mon bien après 9 ou 12 ans pour réinvestir.

De mon côté, à refaire, j’aurais du commencé plus tôt, je suis resté bien trop longtemps dans cette situation (sans emprunt immobilier sur le dos). Et surtout moins m’embêter, en achetant des parts de scpi. Par contre ça n’a pas l’air simple de trouver des crédits pour ça. J’ai lu que BoursoBank préparerai ce type d’offre.

Davy2 · Juin 9, 2025, 7:09

Bonjour,
Pour ma part, au vu du projet rp dans 6-7ans, je ferais du locatif.
1 petit projet type studio pour commencer avec la durée la plus longue et le minimum d’apport, en meublé.
Celui ci ne te rendra pas riche mais te permettra de grossir ton patrimoine avec du levier.
Bon courage

Paul35 · Juin 9, 2025, 9:44

@Thomas_dk @Anthony129 @Icare74
Assez aligné dans l’idée sur l’achat de notre RP en premier lieu, mais peu probable à Paris au vu des prix et notre capacité d’emprunt. A moins, de viser plutôt petite couronne, mais pas forcément envie.

CitizenK · Juin 9, 2025, 11:11

Bonjour à vous deux,

Vous avez une démarche très saine et structurée, c’est vraiment top à voir. Je me permets de partager quelques réflexions, à la fois générales et issues de mon propre parcours, qui pourraient vous aider à y voir plus clair.

En immobilier, deux leviers majeurs :

Le temps : plus on commence tôt, plus on capitalise (amortissement, revalorisation, effet cumulé).
La qualité du bien : tout repose sur la localisation, la demande locative, la qualité de la copropriété et l’environnement.

Plutôt que de vous faire des nœuds sur le dilemme RP vs locatif, mon conseil serait : maîtrisez un marché, comprenez sa demande locative, et attendez l’opportunité. Un bon bien parle de lui-même.

Un retour d’expérience personnel :

J’ai moi-même acheté ma résidence principale à Paris en 2016 : un 2 pièces de 50 m² autour de 400K€. Trois ans plus tard, j’ai quitté le logement pour m’installer dans plus grand. Je me suis retrouvé avec un bien peu rentable, à peine à l’équilibre en cash-flow .

J’ai profité de la flexibilité bancaire pour allonger la durée du prêt sans frais, réduire les mensualités et passer en cash-flow positif. Certes, cela augmente le coût total du crédit, mais *je privilégie aujourd’hui la qualité de vie, plus qu’un TRI optimisé à tout prix.
Investir ne veut pas dire se priver.

En parallèle, j’ai acheté un second bien en banlieue parisienne (94), beaucoup plus rationnel : un appart de 250K€, loué en colocation pour 1300€ brut/mois. Pas d’affectif, juste des chiffres et du bon sens.
Résultat ? Ce bien m’apporte plus de cash-flow que l’appart parisien (estimé à 500K€, loué 1600€ brut). Et il se rembourse tout seul.

Quelques convictions que je retiens de mon parcours :

Un bon investissement locatif, c’est du concret : un quartier que vous comprenez, une demande identifiée, un prix cohérent, un rendement lisible.
La RP, surtout en zone tendue, est souvent émotionnelle. Et on finit par la surpayer pour des raisons qui ne sont pas toujours très rationnelles.
Le crédit est une opportunité, pas une dette anxiogène : le but est de l’utiliser au maximum tant que la banque vous suit, sans pour autant se mettre en difficulté.
En ville ou en zone tendue, louer sa résidence principale est souvent plus malin : flexibilité, moindres coûts, et capitalisation ailleurs. Surtout avant 50 ans, tant qu’on reste mobile.

En résumé :

Commencez dès que vous trouvez un bien qui coche les cases.
Maîtrisez un marché. Faites parler les chiffres, pas le cœur.
La RP peut attendre, surtout si vous restez locataires dans de bonnes conditions.

Et surtout : ne sacrifiez pas votre quotidien pour un bien “idéal” sur le papier. L’immobilier est un jeu de long terme.

Bon courage à vous deux, et n’hésitez pas à partager vos pistes si vous souhaitez des retours concrets sur des villes ou des biens.

Lucas482 · Juin 9, 2025, 11:24

Je crois que beaucoup sous-estiment l’impact que ce premier achat locatif peut avoir sur votre capacité d’emprunt future, surtout pour une RP. Même si le projet est en cash-flow neutre ou positif sur le papier, les banques n’intègrent pas 100% des loyers dans leur calcul (souvent 70%), et elles comptent 100% du crédit dans l’endettement. Résultat : même avec un locatif bien géré, votre capacité pour la RP peut être amputée. Et dans 6 ou 7 ans, si vous voulez acheter, ça pourrait piquer.

Pour le credit, faut garder en tete que plus la durée est longue, plus vous bouffez de l’intérêt, plus le bien met du temps à s’autofinancer, et surtout plus vous traînez un passif dans vos dossiers bancaires pour la RP. Donc perso, je pense que si vous partez sur un locatif, il faut que le projet soit très solide dès le départ.

Concernant le choix entre neuf et ancien, honnêtement, avec votre budget, vous allez plutôt être orientés vers l’ancien. Et sauf si vous avez une niche Pinel sous la main et un promoteur propre, ça n’a que peu d’intérêt pour un premier projet patrimonial. Dans l’ancien, vous devez intégrer les frais de notaire + travaux + ameublement dans votre budget global.

Pour la faisabilité du projet, ça dépend de votre niveau de confort avec l’idée d’être bloqués un temps sur la RP. Si vous acceptez cette contrainte temporaire, alors go. Sinon, rien ne presse. Vous pouvez très bien renforcer votre épargne, attendre de voir où vous serez géographiquement dans 2-3 ans, et frapper plus fort avec une RP bien négociée puis un locatif ensuite.

Icare74 · Juin 9, 2025, 4:00

Paroles pleine de bon sens.
Faut arrêter de croire les vidéos de tiktokard qui vendent des formations ou un employer à 50% chez lidl peut acheter 2 appartements par an.
Avec un bon salaire français sans heritage ou autre, vous allez pouvoir acheter votre RP et un peut-être deux appartements en location si studio avec un endettement sur 20/25 an ou la plus valu ne compensera pas les entretiens et rénovation.

GEN_Holding · Juin 9, 2025, 10:25

Pour moi, la priorité doit être la RP. Quand elle sera payée, dans 20-25 ans, vous aurez assuré l’essentiel pour la deuxième partie de votre vie.

Si vous vous projetez ensemble sur le long terme et sans avoir besoin de plus grand avant 6 ou 7 ans, l’achat de votre RP dès maintenant a du sens car les frais de notaire seront amortis dans la probable plus-value au moment de revendre. Cette plus value représentera votre futur apport pour votre RP2 qui devra répondre à vos nouveaux besoins (enfants…). Et c’est l’évolution du marché qui vous apportera mécaniquement cet apport.

Ensuite, étant donné vos âges et vos revenus déjà significatifs, il est probable que vous ayez une progression intéressante de vos revenus dans 6 à 7 ans. Vous pouvez raisonnablement intégrer cet aspect dans votre réflexion.

Si vous prévoyez de faire durablement votre vie en IDF, le prix de l’immobilier pour votre RP2 sera plus élevé qu’en province, donc l’effet de culbute entre RP1 et RP2 sera un peu plus faible. Mais si vous envisagez de bouger en province, la revente de RP1 vous apportera un très gros apport pour RP2.

C’est une fois que vous serez arrivés à l’étape RP2 que vous pourrez envisager sereinement un premier investissement locatif… Ou un autre investissement, d’ailleurs car l’immobilier n’est pas nécessairement le Graal (le principal atout cst l’effet de levier, mais les taux de rendement ne sont pas les meilleurs et la fiscalité est importante et le sera probablement de plus en plus vue que la France ne sait faire qu’une chose : inventer des impôts).

Et si durant la phase RP1 , vous avez toujours une capacité d’épargne, utilisez des placements, peu risqués et semi liquide pour favoriser le passage à RP2 du point de vue du partenaire bancaire.

Qu’en pensez-vous ?

Bon courage à vous
PA