Conseil Investissement - Profil 39 ans - TMI 41%/30% (déficit foncier)

Ma stratégie patrimoniale
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Bonjour à tous,

Je m’appelle Julien, 39 ans, célibataire sans enfant. Ma TMI théorique est de 41%, mais je génère actuellement du déficit foncier sur un de un biens locatif pour encore 6 année, ce qui me ramène dans une TMI effective de 30% pour le moment. Je cherche un avis extérieur sur les propositions de mon conseiller avant de m’engager.

Situation patrimoniale

Financier :

Support Montant
Livret A 22’990 €
LDDS 13’000 €
Livret sociétaire 25’000 €
PEA 25’000 €
Compte-titres 2’000 €
Compte à l’étranger 45’000 €

Immobilier :

Bien Valeur CRD
RP actuelle 245’000 € 0 €
RP en VEFA (projet) 500’000 € 448’631 €
Appartement locatif 155’000 € 0 €
Maison locative (déficit foncier) 288’000 € 228’500 €
Garage 30’000 € 0 €

Revenus / charges mensuels

  • Salaire : 7 719 €

  • Loyers perçus : 1 350 €

  • Charges totales (impôts, mensualités, dépenses courantes) : 7 698 €

  • Capacité d’épargne mensuelle résiduelle : ~1 370 €

Contexte actuel
J’ai vendu un appartement (155’000 €) récemment et vais également vendre ma RP actuelle (245’000 €), dans le cadre d’un déménagement vers ma future RP en VEFA. Je vais donc avoir un capital important à replacer dans les mois qui viennent.

Propositions de mon conseiller

  1. Contrat d’assurance-vie « Anaé » Pacifica, frais d’entrée annoncés à 0% (négocié par mon conseillé), allocation :

  • 70% Fonds euros

  • 10% Mandat de gestion dynamique (gestion active)

  • 10% ETF (world, émergents, défense…)

  • 10% Private Equity (Amundi Private Markets, Eurazéo Private Value, Amundi Infrastructures Transition Énergétique, FCPR Île-de-France CA Equity)

  1. Renforcement du PEA (30 000 €) : ETF + valeurs de rendement (Air Liquide, TotalEnergies, FDJ, Orange, M6…), avec l’option « Investor Intégral » pour réduire les frais de courtage (12 ordres/an, 1€ mini).

Qu’en pensez-vous ? Des points de vigilance à avoir sur ces produits ou cette allocation ? Le déficit foncier étant temporaire, comment intégrer ce paramètre dans une stratégie d’optimisation fiscale à plus long terme ?

Merci d’avance !
Julien

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Je ne saurais pas te conseiller sur l’immobilier, par contre en action fdj ou m6 ce sont des modèles qui ne tiennent à rien. Fdj par exemple est monopolistique en france mais ils ont du mal a s’étendre à l’étranger, du coup ça va se ressentir sur le cours de bourse parce que la croissance ne sera pas là et le dividende ne compensera pas. Ils semblent même avoir du mal à faire qqchose d’unibet qu’ils ont racheté.

Pareil pour m6 ou c spectateur et publicité dépendant.

J’ai eu les deux types donc j’ai vu même si les résultats passés ne présagent pas le futur. Le reste ok :slight_smile:

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Bonjour Julien,

Difficile de donner un avis sur cette allocation sans en connaitre l’objectif. A moins d’être passé à travers, je ne l’ai pas vu dans votre message. Votre conseiller vous propose un profil défensif (70% fond euro sur la partie AV). Avez vous un projet court ou moyen terme ? Si j’ai tout compris votre achat de RP sera financé par un crédit ?

Je suis allé voir les frais de votre AV :

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Ceux-ci me paraissent très élevés.

Je ne suis que débutant en investissement. Mais il-y-a quand même une partie de moi et du bon sens qui a du mal à comprendre l’intérêt de mettre 10% de gestion dynamique. Soit on confie son patrimoine à un mandataire si on a pas envie de gérer sois même, soit on choisi l’allocation. Mais 10%, je ne comprends pas… Idem pour 10% de Private Equity, en allant voir les produits y-a des frais partout…

Bref, en dehors de votre profil d’investisseur et de votre objectif qui peut déterminer la répartition de votre allocation où là je n’ai rien à dire sans avoir plus d’éléments. J’ai quand même quelques soupçons que l’objectif de cet investissement est l’enrichissement du crédit agricole et par décalage, peut être également votre conseiller. C’est d’ailleurs peut être ce sentiment qui vous a poussé à poster ici même ?

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Merci pour ce retour très concret, ça m’intéresse ! Effectivement le point sur FDJ et M6 est pertinent. Du coup tu t’es orienté sur quoi sans indiscrétion?

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Bonjour.

Merci pour ce retour détaillé et pour avoir été creuser les frais, ça fait du bien d’avoir un regard extérieur.

Sur l’objectif : effectivement je n’ai pas été assez précis, mea culpa. L’objectif est avant tout de la constitution de patrimoine long terme tout en permettant de conserver une partie de disponibilité des fonds et nécessité de pouvoir retirer l’épargne. Ça devrait normalement plaider pour une allocation plus dynamique que 70% fonds euros, sauf si mon conseiller raisonne aussi par rapport à mon exposition immobilière déjà importante (auquel cas le 70% fonds euros serait un contrepoids « prudent » à mon patrimoine par ailleurs très risqué/illiquide sur l’immobilier).

Sur la RP en VEFA : oui, financée par crédit (448 631 € de CRD indiqués dans mon message initial)

Sur les frais de l’AV : merci pour le lien, effectivement en comparaison ça ne semble pas être le contrat le plus compétitif du marché sur les frais de gestion. D’autres assureurs à me proposer et qui proposent des contrats avec des frais nettement plus bas pour une architecture ouverte similaire ?

Sur le 10% gestion dynamique + 10% PE : vous mettez le doigt sur ce qui me chiffonnait aussi sans savoir bien le formuler. Saupoudrer 10% ici et 10% là, ça sent plus la logique de « case à cocher » (diversifier les lignes de produits maison/partenaires) que la logique d’allocation réfléchie pour mon profil. Une vraie gestion pilotée ou un vrai choix d’ETF assumé à 100%, je comprends l’un ou l’autre, le mélange à petites doses beaucoup moins, surtout avec les frais qui s’empilent sur chaque poche.

Sur le soupçon final : honnêtement, oui, c’est aussi ce qui m’a poussé à poster ici. Rien de flagrant de sa part, mais le fait de devoir aller comparer moi-même les frais après coup, et de me retrouver avec une allocation qui multiplie les lignes à commission plutôt que de simplifier, ça interroge. J’ai aussi consulter un CGP indépendant pour avoir un second avis avant de signer quoi que ce soit et voilà ce qu’il me propose :

Support Montant Investi Rendement cible/an

SCPI Reason 80 000 € 8,0%
MNK Global Core 100 000 € 6,50%

Private equity secondaire 60 000 € 13,00%

Produits structurés 100 000 € 8,00%

Private equity secondaire 60 000 € 13,00%

Total 400000€ 9,13%

Pour tout avouer je suis débutant et ai tendance à avoir plus confiance en ma banque mais peut-être est-ce l’inverse ?

Merci pour votre retour :slight_smile:

Julien