Conseil patrimoine immobilier

[David149]

Bonjour à toute la communauté.
Je me permets de rédiger ce petit message pour demander des conseils concernant mon patrimoine ( j’aurais aimé être sélectionné pour une analyse de patrimoine ).

Alors voila, je suis propriétaire de deux appartements. Un loué en nu malheureusement et l’autre que j’occupe en attendant de faire autre chose. Ma question porte sur ce que je devrais faire sur l’appartement loué. Pour le moment je ne peux pas le louer en meublé et je me demande si je ne devrais pas le vendre… Estimé à 100 000 € (acheté 67k) aves encore 35 k à rembourser à la banque. je n’ai pas la possibilité de profiter à nouveau de l’effet de levier de la banque car un taux d’effort trop important (40k encore possible seulement).

Plusieurs possibilités s’offrent à moi :

• ne rien faire et laisser ce bien se rembourser et attendre d’augmenter mes revenus
• pas vendre et emprunter 40k pour acheter SCPI ou mini bien
• le vendre pour emprunter à nouveau l’équivalent de 110k et garder la plus value (placé sur PEA ou achat SCPI)
• le vendre et ajouter la plus value au 110k pour acheter un bien plus important (environ 160k)

Voila comme vous le voyez je suis un peu perdu alors peut-être que quelqu’un pourra m’aider.

Merci d’avance
Bonne journée à tous

[Dan20]

bjr David,

ta situation n’est pas très claire…
pkoi veux tu vendre ?

Te répondre est compliqué, car combien de renta as tu sur cet appart ? vendre un petit projet à 10% pour en acheter un gros à 5%, je vois pas l’intérêt…

Si je te suis, ce qui te pose soucis, c’est ta capacité d’emprunt ??

[Chokol8]

@David149

Un loué en nu malheureusement et l’autre que j’occupe en attendant de faire autre chose. Ma question porte sur ce que je devrais faire sur l’appartement loué.

Il faut que tu indiques la date d’achat, capital emprunté, durée de l’emprunt, taux, localisation, mensualité. Ton salaire.

Pour l’instant l’appartement est loué donc pas la peine de vendre.
Un appartement vide se vend généralement plus cher qu’un appartement loué: soit la personne veut y habiter, soit elle veut choisir son locataire.

Vu la manière dont tu as posé ta question, je pense que tu n’as pas encore étudier la question de comment faire de l’immobilier et comment poser un business plan. Donc à mon avis forme toi d’abord.

Ma vision de l’immobilier c’est au début ça va très très lentement puis ça accélère petit à petit. Donc plus longtemps tu détiens, mieux c’est.
Si je regarde ce que tu indiques: estimé 100k€ - 35k€ à rembourser (capital ou capital et intérêts) = +65k€
Je pense que vis à vis de la banque c’est très positif.

Vis à vis de l’endettement, plein de gens font des projets avec une position moins bonne que la tienne.
Le problème c’est le HCSF. Donc il faut créer une SCI.

Ma stratégie, c’est de garder l’immobilier (c’est long !!!), payer 100% certains biens et en vendre d’autres pour solder des crédits. Puis mettre en collatéral / garantie les biens 100% payés.

Vis à vis de tes propositions

@David149

ne rien faire et laisser ce bien se rembourser et attendre d’augmenter mes revenus

Bonne option, mais il faut réfléchir à une stratégie

@David149

pas vendre et emprunter 40k pour acheter SCPI

Ca je ne ferais pas. J’ai des actions de foncières, au moins il n’y a pas de frais d’entrée à payer.

@David149

pas vendre et emprunter 40k pour acheter mini bien

Pourquoi pas, mais dans 2 ans tu vas revenir avec la même problématique. Tu vas nous dire que tu ne peux plus emprunter

@David149

le vendre pour emprunter à nouveau l’équivalent de 110k et garder la plus value (placé sur PEA ou achat SCPI)

Je ne le ferais pas, tu disposes déjà d’un effet levier immobilier qui est sur les rails. Donc si tu veux mettre sur ton PEA utilise ton cash flow positif (salaire + revenus fonciers).

@David149

le vendre et ajouter la plus value au 110k pour acheter un bien plus important (environ 160k)

Bonne option mais il faut être bien formé. Peut être que t’as eu un coup de « chance » sur ce premier investissement. Les taux sont maintenant peut être plus élevés, les prix aussi.

Autres options:

• vendre et solder le crédit de ta résidence principale
• monter une sci avec un associé qui a une capacité d’emprunt

[David149]

Bonjour Dan et merci pour ta réponse.

Effectivement le projet n’est pas trés précis.
Je me pose la question de vendre car je souhaiterais continuer de faire progresser mon patrimoine mais étant bloqué par le taux d’endettement, je me dis qu’en vendant le bien en loc, je pourrais peut-être me repositionner sur un autre projet plus ambitieux avec ou sans utiliser la plus value.
Le bien actuel à une renta de 5,8% seulement.

[David149]

Bonjour Chokol, merci pour ta réponse.
J’ai acheté l’appart à Cherbourg en 2015 pour 67k net vendeur. taux de 1,11 et il me reste 6 ans avant la fin du remboursement. le loyer rembourse presque la mensualité et j’ai un salaire entre 2100 et 2500.

Effectivement pas d’urgence car loué actuellement.
Je pense également que je dois m’éduquer sur la gestion de patrimoine immobilier.

Si je comprends pour le moment si je ne veux pas faire le mauvais choix il vaut mieux rien faire et attendre une opportunité… C’est vrai que les taux actuels ne sont pas ceux de 2015.

Merci pour tes conseils.

[Thomas1990]

@David149

Si je comprends pour le moment si je ne veux pas faire le mauvais choix il vaut mieux rien faire et attendre une opportunité… C’est vrai que les taux actuels ne sont pas ceux de 2015.

Salut,

Personellement j’ai un bien loué qui est déficitaire en terme de cash flow. Le taux étant très bas (0,65%), j’ai récemment activé la clause de prolongation qui est de 2 ans maximum ce qui me permet de gagner environ 200€/mois de mensualité. Du coup il me restait 12 ans à rembourser et on passe à 14 mais vu le peu d’intérêts que je paie, je ne déduis quasiment rien de mes impôts pour la location en nu.
Si tu cherches donc à augmenter ta capacité d’emprunt, tu peux toujours regarder ce sujet.

[David149]

Bonjour Thomas,

Effectivement c’est une idée.

Merci

[Chokol8]

@David149

J’ai acheté l’appart à Cherbourg en 2015 pour 67k net vendeur. taux de 1,11 et il me reste 6 ans avant la fin du remboursement. le loyer rembourse presque la mensualité et j’ai un salaire entre 2100 et 2500.

Effectivement pas d’urgence car loué actuellement.
Je pense également que je dois m’éduquer sur la gestion de patrimoine immobilier.

Si je comprends pour le moment si je ne veux pas faire le mauvais choix il vaut mieux rien faire et attendre une opportunité… C’est vrai que les taux actuels ne sont pas ceux de 2015.

Pour moi c’est un « no brainer »:

• Acheté depuis 10 ans, ta fiscalité sur les plues values diminue de 6% par an
• Taux faible de 1,1%
• Seulement 6 ans avant d’être en plein propriété
• Le loyer rembourse presque la mensualité mais attention car t’es bien en cash flow négatif. Tu oublies d’intégrer la taxe foncière, l’imposition et les travaux d’entretien (même si tu n’en as pas il faut provisionner), idem pour la vacance locative . Normalement tu es en cash flow négatif significatif. Par contre c’est compensé d’une certaine manière par un taux très faible.

Vu de ma fenêtre, la pleine propriété est un point important, tu pourras alors mettre ton bien en garantie pour faire de nouveaux prêts.

@David149

Effectivement pas d’urgence car loué actuellement.
Je pense également que je dois m’éduquer sur la gestion de patrimoine immobilier.

Si je comprends pour le moment si je ne veux pas faire le mauvais choix il vaut mieux rien faire et attendre une opportunité… C’est vrai que les taux actuels ne sont pas ceux de 2015.

Oui, vraiment le taux à 1,1% conjugué à ta durée restante de crédit et conjugué aussi au fait que le bien ne soit pas libre plus le temps que tu vas devoir investir. Il vaut mieux attendre.
N’oublions pas non plus que plus tu es proche de la fin de ton crédit, plus tu rembourses de capital.

D’autre part, rien ne t’empêche de relancer un projet d’achat mais cette fois ci en SCI.

De mon point de vue, ne fais pas de pause dans ton crédit pour obtenir du cash.
Par contre, si tu fais un nouveau projet avec un nouvel emprunt avant d’avoir remboursé ton crédit et donc après avoir eu ton prêt pour ce nouveau projet. Là tu peux mettre ton crédit en pause pour aider sur le nouveau projet.

A l’issue des 6 ans, de la fin de ton crédit, ta capacité d’emprunt va augmenter puisque tu auras des revenus locatifs.

@Thomas1990

Personellement j’ai un bien loué qui est déficitaire en terme de cash flow. Le taux étant très bas (0,65%)

En effet, il faut bien repréciser qu’un cash flow négatif n’est pas forcément synonyme d’un mauvais investissement.
Lorsque tu empruntes quasiment gratuitement et que l’inflation (loyers) est quelques points au dessus tu t’enrichis. Si tu répétais ce montage 100 fois tu deviendrais riche rapidement.
Le cash flow négatif peut aussi apparaitre lorsque tu fais des emprunts de courte durée (~10 ans ou 15 ans)

@Thomas1990

j’ai récemment activé la clause de prolongation qui est de 2 ans maximum ce qui me permet de gagner environ 200€/mois de mensualité.
Du coup il me restait 12 ans à rembourser et on passe à 14 mais vu le peu d’intérêts que je paie, je ne déduis quasiment rien de mes impôts pour la location en nu.
Si tu cherches donc à augmenter ta capacité d’emprunt, tu peux toujours regarder ce sujet.

Dans son cas, je ne ferais pas cette action. Cette pause est plutôt intéressante en début d’emprunt, souvent tu as besoin de cash parce que tu as fait un dépassement de travaux et tu ne sais pas si tu vas revendre dans 10, 15, 20 ans.
Dans son cas, il est presqu’au bout du crédit et s’il repousse de 2 ans il repousse de 33% la durée de son crédit. D’autre part, il n’a pas de besoins financiers qui ont été exprimés.
Il pourra se reconstituer de la capacité d’emprunt lorsqu’il aura fini son emprunt et même mieux, il pourra apporter en garantie son bien. Ca sera bien meilleur que les quelques milliers d’euros qu’il pourra obtenir en mettant en pause son prêt.
Par ailleurs, je pense qu’il peut néanmoins obtenir un autre prêt dès à présent. A voir si ca colle avec l’achat d’un bien.

[Thomas106]

pour le prêt des à présent : certaines banques pratiquent le palier (CIC, SG).

Tu peux emprunter aujourd’hui en remboursant une petite somme et à partir de la fin du remboursement de ce crédit voir ta mensualité augmenter (pour respecter les 35% Hcsf sur toute la durée du crédit).

Ça permet de faire un second projet sans attendre 6 ans.

[Chokol8]

Très intéressant ce que tu viens d’écrire.

J’ouvre un autre topic, ici

Emprunt par pallier: comment ca fonctionne?

Suite du topic Je souhaiterais qu’on m’explique un peu plus l’emprunt par pallier. Voici mon cas d’usage. Je fais des projets Anah et pendant 6 ans (parfois 9) je dois louer en loyer régulé, soit 15% en dessous du marché soit 30% en dessous du marché en échange d’aides à la rénovation. Et avec un loyer à 15% en dessous du marché c’est déjà assez difficile d’être en cash flow à l’équilibre. Cependant à la fin du conventionnement Anah de 6 ans je peux remonter les loyers. Donc dans un scéna…

si tu veux bien m’expliquer un peu plus ce type de prêt.