Tom88
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Bonjour tout le monde, j’ai 19 ans et me renseigne déjà sur mon premier coup immo.
Et je n’arrive pas à comprendre pourquoi les gens ne font construire des immeubles pour 500 000 avec 6 appartements. Mais achètent plutôt des studios à 200k voir plus :). Y’a t-il une raison valable ou il s’agit juste que les personnes n’en savent rien ?
Ma deuxième question est la suivante : Entre construire un immeuble et faire des travaux sur une ruine, qu’elle est l’option la plus rentable ?
Si vous avez des conseils pour un premier investissement immo je suis preneur !
Bonne journée à tous,
Hello,
Le coût des travaux est déductible des revenus foncier, ca permet de ne pas payer d’impôt sur ton investissement locatif pendant plusieurs années.
Je pense que c’est la raison principale qui fait que l’investissement dans l’ancien est bien mieux que dans le neuf.
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Tom88
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ça marche ! Merci beaucoup pour votre réponse
Hello, je comprends ton point de vu quand tu regardes juste l’aspect prix/taille du bien, mais ce ne sont pas du tout les mêmes projets :
Déjà selon où tu habites, pour faire construire un immeuble il faut acheter un terrain (je suis par exemple à Paris, bonne chance pour trouver un terrain). C’est un projet très ambitieux, même si tu réussis à acheter ton terrain, il faut faire construire ton immeuble, louer les appartements, et après il y a la gestion de tout ça.
Je pense que les gens commencent par un studio sûrement pour se mettre le pied à l’étrier, se former, apprendre la gestion et pourquoi pas après agrandir le nombre de biens.
C’est rare par exemple que tu apprennes à conduire sur une lamborghini aventador dans une auto-école (ou peut-être à Dubaï).
Dernière réflexion personnelle, si tu as un immeuble avec l’ensemble de tes appartements au même endroit, le jour où tu as un souci avec l’immeuble, c’est un peu comme si tu avais tous tes œufs dans le même panier. Alors que si tu as plusieurs studios dans des villes différentes ils sont plus ou moins décorréler.
Question 2 : Je n’ai jamais vraiment acheter des ruines, seulement 2 appartements dans l’ancien avec des travaux à faire. La seule chose que je peux te dire c’est qu’en général c’est mieux d’être accompagné par un professionnel pour estimer le montant des travaux (sauf si vraiment tu t’y connais et que tu fais tout toi-même).
Et une fois que tu as l’estimation, toujours prévoir un peu plus pour le budget travaux (ça ne se passe jamais totalement comme prévu) 
Faire construire un immeuble c’est plus compliqué mais rien d’insurmontable en soit surtout que tu devras passer par un Archi qui s’occupera de tout. Par contre c’est le côté financier qui va poser problème, si tu n’as pas déjà un gros capital ça sera presque impossible de se faire financer le projet.
J’ai un exemple d’opération qui a bien fonctionné, c’était 5 kinés qui se sont associés pour acheter une vielle maison avec un grand terrain en plein milieu du quartier étudiant d’une grande ville.
Ils ont transformé la maison en cabinet kiné pour eux (en faisant une grande extension), et ils ont fait construire sur une partie du terrain un petit immeuble de 8 logements de mémoire pour les louer.
La plupart était en couple parfois avec un(e) autre kiné donc ça fait entre 7 et 10 personnes avec de bons revenus impliquées dans le projet.
je n’ai plus le budget en tête mais c’était bien plus que 500k€.
Cet exemple donne 2 bonnes pistes, la 1ere c’est de faire le projet à plusieurs et le 2ème c’est d’être malin sur le choix du terrain et de ce qu’on y construit dessus pour rendre le tout rentable.
Quant à la rénovation, c’est encore plus compliqué que le neuf, car si c’est une ruine déjà ça va coûter aussi cher voir plus que faire du neuf, et surtout ça sera bien plus aléatoire avec un plus gros risque d’avoir des dépassements de budgets qu’il faut encore une fois pouvoir assumer derrière.
Donc voilà tout est possible, mais c’est une question de complexité et de risques ce qui est surmontable par tout le monde avec plus ou moins d’expérience, mais aussi d’argent et là soit tu en a déjà et tu pourras faire ce que tu veux, soit non et tu aura besoin de l’approbation d’une banque.
Tom88
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hello,
Merci beaucoup pour cette réponse, tout me parait plus clair maintenant !
Tom88
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Merci beaucoup pour ta réponse, oui le cas des kinés est vraiment intéressant. Plein de choses sont possibles.
FBoy
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Et n’oublions pas un "détail " à 20% : la production d’un immeuble neuf génère, que tu le vendes ou le conserves en patrimoine, la tva…