Conversion d'une résidence principale en LMNP

[Pierre_0]

Bonjour la communauté !

Je me tourne vers vous aujourd’hui après avoir consulté pas mal de documentations sur internet à propos de la LMNP. Je vais tenter de vous décrire ma situation :

J’ai acheté mon appartement, avec un garage, en tant que résidence principale en juin 2021 à une valeur, hors frais de notaire, de 85 000€. C’est un appartement qui est situé dans une copropriété de ~ 220 lots, et le garage est lié au deuxième immeuble.

En terme de financement, j’avais pu avoir ce prêt avec les caractéristiques suivantes :

• Taux : 1,10% et 0,71% d’assurance
  Mensualité: 440€/m (~20€ d’assurance pour le moment)

Sur mon acte de vente, ni la valeur du garage ni la valeur de l’appartement sont désignés.

Depuis ce 1er avril 2024, nous sommes propriétaires avec ma partenaire de PACS d’une nouvelle RP en commun. La banque nous a suivi sur nos projets de mettre en location nos biens respectifs. (La maison de madame, et mon appartement / garage)

Il est désormais question de mettre en location mes biens.

Garage :
Régime fiscal: revenu foncier (bic / réel ?)
Loyer: 60 + 15€ de charges en forfait

Appartement :
Régime fiscal : LMNP (bic / réel ?)
Loyer : 650€ + 180€ de charges en provision (eau chaude/froide/chauffage)
Charges annuelles : ~3000€
Il est déjà meublé avec d’anciens et nouveaux meubles que j’ai acheté, mais il y a trop longtemps pour pouvoir amortir/compter en charges. Je n’ai pas encore fait ma démarche d’immatriculation auprès de l’INPI

La banque pour ma nouvelle RP m’a également demandé de passer sur une assurance PNO, à 140€ par an.

Mes questions sont maintenant les suivantes :

• Puis-je cumuler le réel et le bic sur mes deux types de revenus ? (BIC + revenus fonciers)
• Ai-je intérêt à passer au réel sur la LMNP (et avec les démarches qui incombent) alors que j’ai déjà acheté mes meubles et ne pourrai les inclure dans mes charges ?
• Comment puis-je amortir la valeur de mon achat, sachant que je n’ai pas de valeur en € dédiée pour l’appartement, et que c’était ma RP à la base ? Je dois prendre une estimation sur le marché, et me baser dessus au prorata pour les prochaines années ?

Pour le suivi de mes locations, je suis en direct propriétaire et utilise un logiciel en ligne pour la gestion des finances/quittances et bails.

Merci d’avance pour vos réponses !

[Nrd]

Salut Pierre,

J’ai été dans le même cas pour mon appartement que j’ai ensuite passé en LMNP l’an dernier. Les démarches sont plus que simples, c’est même le comptable qui a tout géré et je n’ai rien fait. Seul l’amortissement du prix du bien dans tes charges te permettra de réduire drastiquement ton imposition.
Je t’invite à contacter une boite du style Nopilo ou jedeclaremonmeuble, ils te feront une simulation en LMNP au réel versus en nu BIC. Cela te coutera 250€/an (600€ - réduction d’impots)
Perso, c’était quasiment 3000€ d’économie annuelle. Et je n’ai pas non plus amorti les meubles dans mes charges car je n’ai rien racheté de particulier.

[Nrd]

Oh et je n’ai pas répondu à ta question sur le cumul des statuts entre le garage et l’appartement, et j’avoue que je ne sais pas répondre !
Pour la PNO, je paye environ 120€/an à la banque pop, mais je pense changer pour une assurance en ligne, qui reste à définir.

[Rewol]

Hello, en effet, c’est le BIC Réel qui sera préférable grâce à l’amortissement.
Perso, j’ai préféré Qlower qui apporte de bons conseils et qui est moins cher (240€/an avant déduction).

Il faudra une estimation de la valeur actuelle de ton bien, meilleursagents par exemple.

pour le garage, si tu le loues à un autre locataire, c’est en effet du revenu foncier. Tu feras du Micro-Foncier puisque tu n’as pas de charges (abattement de 30%, fiscalisé sur 70% des revenus du garage).

Le mieux est de louer le garage au même locataire que la maison. Ainsi, les revenus du garage sont aussi des revenus BIC (au réel, donc pas d’impôt pendant longtemps).
Rien n’empêche le locataire du logement de louer à qqn le garage de son côté…

PNO juste obligatoire et modique.