Création d'une holding pour 2 SCI à l'IS ou pas?

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Voici la situation actuelle :

  1. SCI 1 :

Activité : Location LCD

Parts sociales : 70% (initialement 50% mais donation de 20% de ma sœur)

CA : 30k€/an

Bénéfice : 10k€/an

Prix du bien : 250k€

Dette restante : 160k€

Problème 1 : Donation bien déclaré au SIE mais pas à la banque. Quid du crédit et de l’assurance emprunteur ?

Problème 2 : Versement actuel et annuel d’un dividende de 20% du CA pour la gestion active de la LCD sur lequel je paie donc la flat tax.

Est-ce légale ou pas ? L’objectif étant de continuer à recevoir un dividende pour mon travail mais surtout aucun salaire.

  1. SCI 2

Activité qui sera lancée dans quelques mois : Location LCD

Parts sociales : 50% des parts

CA potentiel : 30k à 50k€/an

Bénéfice potentiel : 10k€ à 30k€/an

Prix du bien : 350k€

Dette restante : 200k€

Problème 1 :

Puisque je vais aussi tout gérer dans cette SCI, l’objectif est de racheter 25% des parts à mon associer dans les prochains mois. Les 5% de différences viennent du fait que les appels téléphoniques et relations conciergeries sont gérés par un autre associé dans la SCI 1, d’où les 5% en plus dans cette SCI.

Comment racheter légalement les parts sociales niveau valorisation sachant que nous n’avons pas encore eu de CA ? Niveau crédit et assurance, qu’est-ce qui est à faire ? Impact de l’imposition pour ce rachat ?

Problème 2 :

Je ne souhaite pas répéter le versement d’un dividende de gestion active à hauteur de 20% du CA pour cette SCI car j’ai cru comprendre que ceci n’est pas très légale.

Ainsi, le problème de fond est de savoir comment valoriser mon travail si ce n’est en augmentant mes parts sociales, mais tout en sachant que mes associés, qui ne font presque rien, vont tout de même toucher un dividende annuel de 25 à 30% qu’ils ne touchaient pas auparavant ?

Dans le futur :

  • Création potentielle d’une 3ème SCI avec ma compagne (pas avant 2028)

  • Cession progressive de mes parts à mes enfants (2030 et plus). A ce titre, est-ce que le pacte Dutreil est possible pour les holdings SASU passive ?

La holding SASU active à mon nom avec facturation de management fees pour valoriser mon travail pouvait être intéressante mais les 20% de TVA obligatoire rende l’opération inintéressante.

Pour résumer, voici le seul montage et plan d’action intéressant à mes yeux :

  1. Création d’une holding SASU passive

  2. Rachat de 25% des parts de la SCI 2 par ma holding en respectant la légalité (prêt, assurance et prix ?)

  3. Apport cession 150-0 B ter des parts sociales des 2 SCI que je possède ci-dessus vers la holding SASU passive (quel prix ? quelles modalités ? Plus intéressant que la cession de part niveau imposition ?)

  4. Versement d’un dividende pour faire remonter l’argent (travail actif tout au long de l’année sur les deux SCI) directement des SCI à l’IS vers ma Holding SASU avec imposition de 1,25% seulement (et non directement en nom propre avec flat tax de 30%). Ceci implique donc un dividende aussi pour mes associés passifs mais je ne vois pas comment faire autrement.

  5. Réinvestir dans la holding ou versement de dividende en perso que si besoin avec flat tax 30%

Avez-vous des expériences, retours, idées d’amélioration sur ce projet s’il vous plaît ?
J’ai un rdv avec un juriste dans les prochains jours, mais je souhaite avoir un avis plus large sur les questions évoquées ci-dessus. Merci beaucoup et bon dimanche à tous :slight_smile:

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Bonjour,

Pourquoi vous dites que réaliser des management fees est interressant a cause de la tva ?

L intérêt de ce montage est de défiscalisé les intérêts, ce ne serait pas possible en perso

J’ai cru entendre parler qu ils allaient taxer les réserves de cash dans les holdings
Donc faire attention au futurs taxations

Faites nous un retour dès que vous aurez des informations :grinning_face:

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Bonjour,

J’émettrai juste un léger point d’attention : les dividendes ne sont pas des rémunérations pour un travail effectué mais la part des bénéfices attribués à chaque actionnaire. Il n’est donc pas légal de prélever une part de dividende pour soi sans fournir la part de dividende aux autres actionnaires.
Si la part des dividendes redistribués est de 20% du CA (j’aurai d’ailleurs plutôt tendance à calculer la part de dividendes sur le bénéfice et non le CA), vous devez pour votre SCI 1 verser 70% de dividendes à vous-même et 30% aux autres actionnaires qu’ils travaillent ou non pour la société.

Un gérant qui se verse des dividendes en « oubliant » de payer ceux qui sont dus aux autres associés encoure à la fois des risques civils (annulation des décisions, dommages‑intérêts, révocation) et, selon les cas, des risques pénaux (abus de biens sociaux, dividendes fictifs, présentation de comptes inexacts).
Pour rappel, la distribution de dividendes doit être votée en assemblée générale où chaque associé a des droits de votes ainsi que, le cas échéant, des droits de créance en dividendes sur la société proportionnelle à ses droits sociaux.

Concernant le rachat de part d’une SCI, il faut regarder ce qui a été défini dans les statuts. Les statuts indiquent souvent une clause d’agrément à scrupuleusement respecter. En pratique, il faut en général informer la SCI et les autres associés du projet de rachat et obtenir leur accord selon les règles de majorité prévues. Il faudrait donc en premier lieu se rapprocher de votre associé.
Le prix se détermine en fonction de la valeur du patrimoine de la SCI (valeur du ou des immeubles, dettes, trésorerie) et, si vous ne savez pas comment définir le prix d’achat des parts, je ne saurai que vous encourager à prendre rendez-vous avec un spécialiste (notaire par exemple) à plus forte raison en cas de désaccord sur le prix des parts.

Pour votre second problème, les dividendes ne sont pas la solution. Les dividendes, comme dit plus haut, sont versés à tous les associés proportionnellement à leur parts sociales. La seule solution que je vois pour ne pas payer la part de dividendes aux associés serait de recevoir un salaire en tant que gérant salarié. Mais pour ce faire, il faut que la décision soit votée et actée en AG puis inscrite dans les statuts.
Toutefois, même si vous êtes actionnaire majoritaire, si vous exercez des votes pour favoriser votre intérêt personnel au détriment de la société ou des autres associés, il s’agit d’un abus de majorité et la décision peut être annulée judiciairement.

Concernant les holding et les transmissions aux enfants, je m’abstiens de donner mon avis. Il y a eu pas mal de changement en fin d’année 2025 et probablement d’autres changements à venir pour 2026 notamment sur le pacte Dutreil que vous mentionnez. Je ne saurai recommander pour l’heure de partir sur ce genre de montage sans avoir de visibilité sur les futures évolutions législatives.

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Hello,
Attention, un dividende doit etre versé obligatoirement suivant le % de part, tu ne peux pas prendre plus que les autres pour ton travail. Ca c’est un salaire ou une facturation.

L’idée d’avoir une SASU qui facture est bonne, ca permettra de tirer profit de ton travail légalement. Pour le problème de TVA, une SASU est en franchise de TVA jusqu’a 41 250 € de CA ce qui devrait etre suffisant dans ton cas.

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J ajoute pour le pacte Dutreil, que si vous etes tout seul avec 2 ou 3 factures pour qq milliers d euros, c est du déguisement de holding passive en active et le pacte ne pourra se faire.
Le principe d une holding active est d avoir reellement un salarie autre que vous-même, sinon l etat va venir toquer a la porte pour requalifier active/passive.
Au risque (et péril)

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Merci pour votre retour concernant le pacte Dutreil et les dividendes par top puisqu’il devrait s’agir d’une rémunération via salaire. Je vais donc arrêter ça.
Un nouveau problème que je viens de soulever, c’est les crédits des SCI qui sont à mon nom. Changer la répartition entre associé initiaux avec le crédit n’est pas un problème mais les changements d’associé (départ ou nouveau) doivent être déclaré à la banque ce qui implique souvent un rachat de crédit (avec taux bien plus haut aujourd’hui). Ca me parait donc très compliqué à mettre en place pour un gain pas si énorme que ça