Je suis sur le point d’accepter l’offre de prêt de ma banque dans le cadre de mon premier investissement locatif dans une résidence services étudiants en LMNP géré, pour un prix de 105 K€ hors taxes.
Quel que soit le montant de l’apport (y compris 0), la Caisse d’Épargne me propose un taux de 3,09 % sur 20 ans.
J’ai rencontré à plusieurs reprises, au cours du dernier mois, 2 conseillers : l’un de la Caisse d’Épargne et l’autre d’un cabinet de gestion de patrimoine. Tous deux m’ont démontré qu’emprunter au maximum est intéressant, car je peux conserver mon apport pour d’autres investissements, notamment en bourse ou un 2eme studio dans le futur.
Quel que soit mon TMI futur, même à 30 %, les amortissements comptables me permettraient de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.
J’hésite donc entre mettre 40 K€ d’apport, afin d’avoir moins de 200 € d’effort d’épargne tous les mois, ou bien 20 K€, voire rien du tout…
J’aimerais beaucoup avoir vos avis et vos retours d’expérience pour m’aider à décider.
Félicitations déjà pour ce premier projet, c’est une belle étape !
Tu as raison de réfléchir à l’arbitrage entre apport et financement. En LMNP géré, l’avantage principal est justement la fiscalité (amortissements qui neutralisent l’imposition), ce qui rend l’effet de levier du crédit particulièrement intéressant. Mettre peu ou pas d’apport te permet de garder de la liquidité pour d’autres opportunités, surtout si tu envisages déjà un deuxième projet ou des placements en bourse.
À l’inverse, un apport réduit ton effort d’épargne mensuel et t’apporte plus de confort financier au quotidien, mais tu immobilises ton cash et réduis ta capacité de financement future.
Avec le taux que tu as obtenu (3,09 % sur 20 ans), on n’est pas sur du « taux cadeau », mais ça reste dans la moyenne actuelle. La vraie question est ton horizon et ta tolérance à l’effort d’épargne :
Si tu veux maximiser l’effet de levier et constituer rapidement un patrimoine, partir sans apport ou avec 20 k€ est cohérent.
Si tu privilégies la sécurité et le cash-flow le plus neutre possible, les 40 k€ apportés peuvent te rassurer.
Il n’y a pas de mauvaise option, tout dépend de ton équilibre entre sérénité financière immédiate et stratégie patrimoniale long terme.
Merci beaucoup @Maxou-Finary,
Tes explications sont très claires et m’ont été très utiles.
J’ai fait une simulation entre 20 K€ et 40 K€ d’apport, et le coût total du studio diffère de 15 K€. Cette différence provient essentiellement du montant emprunté et du coût de l’assurance. Autrement dit, si je ne mets que 20 K€ d’apport, le studio me revient 15 K€ plus cher.
J’ai 43 ans et je prévois également d’investir dans un deuxième studio d’ici 2 à 3 ans. Mon banquier m’a expliqué qu’au vu de ma situation financière actuelle, que je mette 20 K€ ou 40 K€, j’aurai la capacité d’investir dans un deuxième studio. En effet, mon taux d’endettement resterait sous le seuil acceptable compte tenu de mon épargne et du patrimoine immobilier que j’aurai d’ici 2-3 ans.
