Bonjour Ă tous,
Voici ma situation,
Je suis en couple avec une personne dont la séparation sera bientôt acté au tribunal (Les relations finissent parfois mal…).
Elle a une RP à 50/50 avec son ex conjoint. Cette RP, nous souhaitons que se soit la notre une fois l’ex conjoint désolidarisé du crédit.
Mais ce n’est pas si simple. Après quelques recherches, je ne peux pas prendre à mon nom la suite du crédit en le remplaçant… le seul moyen est de refaire un crédit avec ma compagne mais le taux n’est plus le même et tout de suite l’acquisition n’est plus aussi avantageuse…
Voici ce que j’ai pu trouver pour qu’on investisse à 100% (il faut que la banque soit ok mais déjà si le montage est possible c’est un +).
1- Elle reprend la part du crédit de son ex conjoint
2- La RP fini dans une SCI Ă 50/50 entre elle et moi.
3- On injecte tous les mois dans la SCI pour payer le crédit
RĂ©alisable?
Je suis conscient du coté bancale de la chose 
et si vous avez un retour d’expérience sur une autre façon de faire, je suis preneur. L’idée est de conserver le taux du crédit actuel à 1%
PS: bien sûr on s’arrange en amont pour que l’on soit à 50/50 au moment de la mise de la RP dans la SCI (l’emprunt n’a pas été beaucoup remboursé donc je pourrai avancer le montant)
PS2: Le point négatif est que l’assurance emprunteur ne portera que sur elle. S’il m’arrive quelque chose, elle devra payer la totalité du crédit…
Bonjour !
Plusieurs points et éléments de réponse coté banque et juridique :
Coté désolidarisation : la désolidarisation du prêt ne se fera qu’au profit d’un des deux co-indivisaires. En l’occurrence Mme reprend le prêt (si elle peut au niveau de l’endettement ? Il faut que la banque ET la caution (certainement crélog ici) accepte la désolidarisation). Une fois le prêt désolidarisé Mme fait ce qu’elle veut de la RP qui est à son nom : apport à une SCI ou conserver en nom propre. Si apport en SCI : coût à calculer, attention à la plus-value immobilière.
Une fois l’apport fait à la SCI, vous injectez comme vous voulez, à savoir 50/50 le coût du prêt pourquoi pas. Simplement effectivement pas de couverture d’assurance. Le seul moyen de contrer cet effet indésirable serait de te couvrir toi en capital décès mais bien sûr il y aura un coût supplémentaire.
La plupart des banques refusent la transférabilité des prêts donc dans tous les cas vous ne pourrez conserver le prêt en dehors d’une désolidarisation, il n’y a, à mon sens, aucun plan B. Maintenant à voir avant toutes choses si elle a la capacité de supporter seule le prêt dans les conditions d’octroi des prêts actuelles, demandez une simulation à son conseiller et voyez ce qu’il y à d’autres dans le patrimoine car la question de la soulte va se poser.
Bonjour,
En effet il est très peu probable que la banque accepte de transférer le crédit en conservant les conditions de taux.
Comme indiqué par Alinette, désolidariser le prêt voudrait dire qu’elle peut supporter la totalité de l’endettement seule (35% d’endettement avec ses seuls revenus). Et le cas échéant, vous ne serez pas propriétaire du bien.
Enfin, un conseil qui vaut ce qui vaut mais commencer une vie à deux dans un endroit qui est « chargé de souvenirs » pour l’un des membres n’est pas dépourvu de risque.
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Merci pour la réponse. J’avais en tête ceci.
La première chose est d’exposer ceci au banquier. Et je doute que ça passe
Il n’y a pas de souvenir car la séparation c’est passée à la fin de la construction de la maison. Mais en effet il faut bien prendre ceci en considération!
Quand tout va bien, tout va bien! Mais il vaut mieux bien préparer si ça se passe mal. Et les montages financiers qui tiennent sur des paroles et non des écrits valables, ce n’est jamais bon.
Merci Ă vous
Ca m’est déjà arrivé et j’ai commencé par simuler la demande pour voir si l’endettement passait. Donc il faut tenter ! Après je suis du genre à vouloir dire oui donc ça doit aider 
Sauf erreur de ma part, le fait de « transférer son bien à une SCI » équivaut à une vente et Mme serait engagée à rembourser le crédit actuel et le cas échéant à réumprunter au nom de la SCI.
J’ai passé 7 ans dans la Banque de réseau et je n’ai pas vu ni entendu un cas où la Banque a accepté de transférer le taux d’un prêt sur une autre opération (à part désolidarisation). Par ailleurs, en cas de désolidarisation, vous devez repayer les frais de notaires, les frais de garanties…
Le monde de la SCI est pour moi assez obscur sur ce point.
Pour le second point, je n’avais pas en tête qu’il y avait 7,5% de frais de notaire sur la partie qui est reprit du conjoint.
Si ça se trouve il est préférable de faire un crédit propre en rachetant la maison à 50/50 et faire racheter le crédit plus tard quand les taux seront plus acceptables. Je vais sortir l’Excel
Merci guillaume pour les différents points possibles.
On va regarder cela ensemble et en discuter afin de trouver la solution la mieux appropriée.
Oui tout à fait, si et seulement si la banque est au courant …
Tout dépend de l’honnêteté des clients. La banque le saura de toutes manières quand la garantie sera activée car normalement le notaire signifie à l’organisme préteur le mouvement d’apport à la SCI ce qui a pour effet de poser problème du coté de la garantie : ancien propriétaire = M et Mme, nouveau propriétaire = SCI → risque différent → nouvelle analyse du risque voir changement de garantie.
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C’est en effet les options possibles.
Par contre, rien ne prouve que la vente se ferait avec une plus value.
Je comprends qu’il s’agit d’une maison construite récemment et déjà occupée. En bref, la vente se fera avec les frais de notaire de l’ancien dans un contexte de baisse de prix immobiliers.
Elle peut supporter le crédit de la RP à 100% normalement. C’est économiquement le plus viable et le moins complexe à mettre en place. De mon coté je souhaite investir dans l’immobilier locatif et je n’ai pas de problèmes à vivre dans un logement qui n’est pas le mien. Les barrières vont plus se retrouver du coté de la banque et que l’emprunt sur 1 CDI plutôt récent pour un crédit proche de 1000€/mois…
Merci Ă tous
Bon courage Ă vous.
Désolidariser un crédit est une opération administrativement lourde et peu rentable pour la banque qui risque de ne pas vous faire de cadeau si le nouvel endettement est limite.
« CDI plutot récent » >> Les Banques sont assez binaires la dessus. Période d’essais en cours >> KO, période d’essais validée >> OK.