RP : Besoin d'avis d'adultes + adultes que moi

Immobilier 🏠
1

Bonjour, j’ai besoin de vos avis à propos de ma RP.

Contexte perso :

Femme, 30 ans, CDI, pacsée avec un homme, 30 ans, intérimaire. J’ai ouvert un PEA récemment et nous avons presque 10k sur notre LEP. Nous sommes à 50/50 sur tout.

Contexte maison :

Nous avons acheté notre maison à un membre de la famille. Cette personne avait fait un crédit de 90k et un deuxième crédit de 20k pour les travaux. Donc 110k en tout, prix auquel elle a souhaité nous vendre la maison. Les fameux travaux n’étant pas finis, on s’est dit qu’on allait acheter une maison à bas coût, finir les travaux, vendre et faire une plus-value. On avait de l’argent de côté, apport de 13k qui a payé le notaire et les divers frais etc…

On a donc fait un crédit de 109k, à un taux DEMONIAQUE de 4,51% en septembre 2023. Il nous reste à ce jour 102k à rembourser.

Chanceuse que je suis, mon père souhaite rembourser notre crédit après son départ en retraite, c’est-à-dire dans 5 ans. Sauf que mon père est également mon employeur. Donc mon CDI se finit dans 5 ans.

Je sais qu’il vaut mieux garder un crédit que de le solder, mais un taux pareil… Je devrais renégocier le crédit, mais comment mettre toutes les chances de mon côté pour que la banque accepte ? Je suis un bébé cadum dans un monde d’adulte, je ne sais absolument pas quoi dire !

On ne veut en aucun cas garder cette maison que nous n’aimons pas. On ne veut pas la louer non plus. Si on attend plus de 5 ans pour la vendre, le crédit sera soldé (via l’argent de mon père) mais je n’aurais plus de CDI, et aucune idée si mon conjoint en aura un à l’avenir. J’ai peur d’être bloquée et de ne pas pouvoir refaire un crédit. Est-il possible d’acheter une maison cash avec uniquement l’argent de la vente ? Mais je ne veux pas me retrouver sans liquidité… Pour moi ça sent la mauvaise idée.

Doit-on d’abord vendre cette maison, racheter une RP à crédit (avec un meilleur taux) et dans 5 ans recevoir une grosse somme d’argent de mon père, qui ne servira pas forcément à solder le futur crédit mais peut-être à être investie ? Ou même à m’aider dans ma reconversion pro ou d’autres projets ?

Je dois également mettre d’accord mon père qui pense que solder mon crédit est la meilleure solution et s’en fiche bien de savoir si je me plais ou non chez moi (Merci à lui quand même).

Que feriez-vous Ă  ma place ?

2

@utilisateur164

Honnêtement, à votre place, je ne construirais pas un plan à 5 ans autour d’une maison que vous n’aimez pas et que vous ne voulez ni garder ni louer. C’est vraiment ça, le point de départ.

Le prêt à 4,51 % signé en septembre 2023 est objectivement élevé par rapport aux taux qu’on voit aujourd’hui. En avril 2026, on est plutôt autour de 3,26 % sur 20 ans et 3,38 % sur 25 ans en moyenne sur les dossiers financés, avec des meilleurs profils un peu en dessous. Donc oui, sur le papier, une renégociation ou un rachat de crédit se regarde sérieusement dans votre cas. Vous êtes encore au début du prêt, le capital restant dû est encore gros, et l’écart de taux est largement suffisant pour que ça vaille au moins une simulation sérieuse.

Et pour la banque, il n’y a pas de formule magique à réciter. Le message est simple : aucun incident, un capital restant dû encore élevé, un écart de taux clair, et la volonté de sécuriser votre budget. Ce qu’il faut demander, ce n’est pas “vous pouvez faire un geste ?”, c’est une simulation complète avec le nouveau taux, les frais de dossier, le coût de la garantie, l’assurance et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé. D’ailleurs ces indemnités sont encadrées : au maximum 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Le contrat peut aussi refuser les tout petits remboursements anticipés, en dessous de 10 % du montant initial, sauf s’il s’agit du solde.

Là où je serais beaucoup plus tranché, c’est sur le calendrier. Vous dites vous-même que dans 5 ans votre CDI s’arrête, puisque votre père est aussi votre employeur. Votre conjoint est intérimaire. Donc votre meilleure fenêtre pour emprunter de nouveau, ce n’est probablement pas dans 5 ans, c’est maintenant ou dans les prochaines années tant que votre dossier bancaire reste lisible. Attendre que votre père rembourse le prêt pour réfléchir ensuite, alors que votre situation pro sera potentiellement moins confortable, c’est exactement le scénario qui peut vous coincer. À mes yeux, si vous êtes sûrs de ne pas vouloir garder cette maison, il faut plutôt réfléchir en mode “vente + nouveau projet tant qu’on est encore finançables” que “on attend 5 ans parce qu’une aide familiale arrivera”.

Sur votre père justement, je comprends très bien sa logique. Un prêt à 4,51 %, ça pique, donc dans sa tête le rembourser paraît évident. Le problème, c’est que lui raisonne surtout “maths”, alors que vous, vous avez aussi un sujet de vie. Si vous n’aimez pas cette maison, faire tout votre plan autour du remboursement futur de ce crédit n’est pas forcément la meilleure idée. Son aide aura d’ailleurs probablement plus de valeur si elle reste libre dans 5 ans, pour servir soit d’apport sur une nouvelle RP, soit à réduire un futur crédit, soit à sécuriser votre reconversion, plutôt que d’être “promesse fléchée” uniquement sur cette maison-ci. Fiscalement, il a d’ailleurs de la marge : un parent peut donner jusqu’à 100 000 € à son enfant sans droits, et il existe en plus l’exonération spécifique des dons familiaux de sommes d’argent jusqu’à 31 865 € sous conditions. Ces dons doivent être déclarés.

Acheter une future maison cash uniquement avec le produit de la vente, oui, c’est possible si les montants suivent. Mais votre intuition est bonne : vous retrouver sans liquidité derrière serait une mauvaise idée. Une RP payée comptant avec zéro marge de sécurité, ce n’est pas confortable dans la vraie vie. Donc si vente il y a, je verrais plutôt l’argent comme un gros apport pour la prochaine RP, pas comme un moyen de tout solder et repartir à sec.

Donc, très concrètement, ce que je ferais à votre place, ce serait ça : je tenterais dès maintenant une renégociation ou au moins un rachat externe du crédit actuel, histoire de gagner du confort pendant la période de réflexion. En parallèle, je ferais estimer la maison proprement, en tenant compte aussi des travaux à finir pour qu’elle se vende dans de bonnes conditions. Et si vous êtes vraiment sûrs de ne pas vouloir y rester, je raisonnerais en priorité sur une revente et un nouvel achat avant la fin de votre CDI, pas après. L’aide du père dans 5 ans, je la garderais comme une cartouche de sécurité ou d’apport complémentaire, pas comme la pièce centrale du plan.

En gros, le vrai risque chez vous, ce n’est pas de “payer trop d’intérêts pendant 5 ans”. Le vrai risque, c’est d’attendre que votre situation bancaire soit moins bonne pour bouger. Et ça, à mon avis, ça vaut bien plus que tous les débats théoriques sur “garder un crédit” ou “le solder”.

2 « J'aime »
3

Merci Benoit pour cette réponse complète, claire et qui me paraît logique.

4

Bonsoir,

Il y a de nombreuses questions.

Dans leur ordre d’importance selon moi :

-Que faites-vous dans 5 ans ? Vous aurez 35 ans et selon toute vraisemblances absolument pas suffisamment de capital pour tenir jusqu’à la fin de votre vie. Votre problème majeur c’est de trouver votre emploi après le départ en retraite de votre père. Pouvez-vous reprendre son activité ? Pouvez-vous travailler chez un concurrent ? Pardon mais avec une telle épée de Damoclès au dessus de la tête, vos autres sujets sont accessoires. En plus, selon la réponse que vous aurez, cela vous orientera sur des choix (par exemple vendre plus tôt pour déménager dans un autre endroit où vous aurez un avenir pro plus clair.

-renégocier votre taux : pour commencer, contrairement à ce que vous pensez, 3,51% en décembre 2023 n’était pas un taux démoniaque, mais un taux tout à fait dans le marché (sauf à ce que vous me disiez que c’était sur 10, 12 ans). Si cela peut vous faire relativiser, j’ai un emprunt souscrit en février 2024 au taux de 4% sur 20 ans. Il y a peu de chance que vous puissiez renégocier, tout simplement parce que les taux actuels ne sont guère inférieurs. Aucun intérêt.

-Démenager : si votre maison ne vous convient plus, alors quittez-la. Quittez la en tant que RP, ce qui vous permettra d’être exonéré des plus values (s’il y en a), sans oublier que le montant des travaux que vous avez réalisés depuis rentre dans le prix. Pour ce faire, commencer par estimer votre budget (a-t-il augmenté ? Est-il resté le même ?) et trouvez votre nouveau bien avant de vendre celui-ci. C’est plus simple effectivement de vendre que de mettre en location dans votre situation. Veillez juste à ce que tout ne s’entrechoque pas : pas simple de négocier un crédit immo sur des taux très intéressant en étant sans cdi, c’est un fait…

5

Je rejoins les autres, renegocier a 4,51% c’est quasi mission impossible aujourd’hui, les banques le font que si t’ouvres les comptes chez elles et encore. Vu que tu veux pas garder la maison, le plus simple c’est de la vendre des que les travaux sont finis et d’enchainer sur ta vraie RP a un taux correct. Pour le cash de ton pere dans 5 ans, il servira juste a faire un remboursement anticipe sur le nouveau credit, pas besoin de caler ta strategie dessus. Le vrai sujet c’est la stabilite pro de ton conjoint pour le prochain dossier bancaire.

6

Bonjour ! Merci pour vos réponses, je vais y répondre point par point.

Que faites-vous dans 5 ans ?

Je fais partie de ces jeunes qui ne veulent pas bosser :sweat_smile: Je n’ai pas de diplôme et mon conjoint non plus. Il se plaît dans son entreprise actuelle et on espère qu’il décroche le CDI. Moi n’ayant jamais su quoi faire de ma vie, j’ai comme projet, dans cinq ans, de devenir massothérapeute (indépendante si ça marche bien, sinon salariée). Si vraiment ça marche pas pour moi, je me retournerai comme je peux.

Il y a peu de chance que vous puissiez renégocier

J’aurais aimé passé de 4,5% à 3,5% déjà… A voir, au pire ça ne me coûte rien d’essayer. Si je dis à mon conseiller bancaire que le but est d’épargner pour le prochain apport, ça peut peut-être aider.

sans oublier que le montant des travaux que vous avez réalisés

J’ai noté le moindre centime dépensé dans cette maison, travaux, assurance emprunteur, intérêt, notaire… Si on y ajoute les 102k restant dû, on est à 140k. Si j’arrive à la vendre à ce prix là, on aura vécu “gratuit” dedans quelques années.

renégocier a 4,51% c’est quasi mission impossible aujourd’hui

Aïe aïe aïe… Sûrement que le conseiller (vendeur) bancaire me proposera des produits de chez eux. Je sais dire non, mais il saura lui aussi me dire non :sweat_smile:

le plus simple c’est de la vendre dès que les travaux sont finis et d’enchainer sur ta vraie RP à un taux correct

Oui je pense que c’est ce qu’il va se passer. Pas de prise de tête, on finit ces foutus travaux et une fois la maison prête à être vendue, le reste se fera tout seul ! On arrive à épargner 20% de nos salaires tous les moins, d’ici là il y aura assez pour un bon apport.

Merci encore pour vos réponses.

7

votre père a un approche patrimoniale et cherche à vous sécuriser une fois qu’il cessera son activité puisque cela entrainera a priori la fin de votre contrat de travail.

il part du principe qu’en étant propriétaire de votre résidence principale l’économie de loyer ou de remboursement de prêt vous assurera un toit sur la tête même si votre situation professionnelle devient difficile.

en soit il a plutôt raison, en réduisant fortement vos charges mensuelles puisque plus de loyer a régler vous passer un cap significatif vers ka liberté financière.

maintenant je rejoins les autres la priorité c’est de définir votre choix de vie pour la décennie qui vient. sans prendre en considération le don de votre père car d ici 5 ans cette promesse pourrait ne plus être en mesure d’être tenue.

vous voyez vous vivre encore 10 ans dans cette maison ou non ?

si la réponse est positive vous avez du temps pour construire votre projet de vie

si la réponse est non avant d’agir vous devez définir où vous voulez vivre, comment et être clair sur vos opportunités et contraintes.

en attendant vous pouvez toujours tenter de demander une baisse de taux a votre banque au pire ils diront non. si votre conjoint obtient aussi un cdi vous aurez plus de poids car votre situation vos rendra plus intéressant pour une banque concurrente.

8

Bien joué pour la clarté du plan. 20% d’épargne mensuelle c’est solide, vous allez constituer un bel apport. Bonne chance pour les travaux !