Crédits hypothécaires

Immobilier 🏠
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Bonjour à tous et à toutes,

Je crée ce sujet concernant les crédits hypothécaires :

  • C’est le fait d’obtenir un crédit auquel l’argent est non assujetti à la dépense en mettant en hypothèque une maison / appartement / immeuble afin d’obtenir entre 50 à 80% de la valeur du bien mit en hypothèque.

J’ai vu qu’il y avait une banque spécialisée dans cette catégorie de crédits qui est la CFCAL.

Est-ce que des personnes ont un retour d’expérience concernant ce type de crédit ?

J’aurais besoin d’utiliser ce type de financement durant l’année prochaine.

Merci de vos retours :slight_smile:

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Très bon sujet.
Je me suis renseigné mais je n’ai aucune expérience ou connaissances fiables dessus.

Ce que je sais dans les grandes lignes:

  • Il vaut mieux avoir son bien immobilier de complètement payé
  • Il vaut mieux avoir son bien immobilier dans une zone reconnue et liquide, par exemple Paris 75
  • Il y a des banques étrangères spécialisées et il faut monter un dossier en passant par un courtier.

Pourrais-tu nous en dire plus sur ton profil et sur ton cas.
Car de part mes faibles connaissances, il faut avoir un bien soldé et pour solder un bien il faut une vingtaine d’années.

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Si tu as un appartement à Paris ou en côte d’azur, ça pourrait intéresser certains établissements spécialisés.

Je m’y suis intéressé à un moment mais au final j’ai préféré faire une OBO vers une SCI, pour plusieurs raisons :

  • la banque ne finançait que 60% de la valeur de la maison hypothéquée vs 100% en OBO
  • 5% de frais ( hypothèque, dossier … ), juste un peu moins qu’en OBO
  • même complexité
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Je vais essayer de résumer le plus simplement possible :

  • 23 ans
  • Célibataire
  • Pas de loyer à payer car je suis logé à titre gratuit (encore pendant longtemps)
  • Maison individuelle en Normandie (proche de Caen) :
    - Valeur 350 k€, 100% payé
    - Revenus locatifs : 1 250€/mois

Mon besoin :

  • 150 k€ en trésorerie sur 25 ans

Utilisation de ces 150 k€ :

  • Rembourser mes crédits étudiants (70 k€ à rembourser à ce jour)
  • Rembourser l’avance de mes parents pour les travaux (environ 70 k€ aussi) - Pas encore sur que l’argent serve à rembourser mes parents de manière directe, on est en train de voir pour une SCI et autres

Le but :

  • Diminuer ma mensualité de crédit actuel (1050€/mois) car je suis en cashflow négatif d’environ -310€/mois (loyers-charges-impôts) - je loue en location nue avec abattement à 30%. (TMI à 30%)
  • Pour la deuxième partie comme expliqué plus haut soit rembourser mes parents soit création SCI + apport de 70 k€ de ma part pour acheter d’autres biens.

Voilà ma situation résumer le plus simplement possible.

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Je ne sais pas, j’avoue que je n’ai pas étudié le sujet par rapport à ça.

En prenant (rapidement) tout les frais pour le rachat de la maison (création SCI + frais de notaire + achat) je suis à 390 000€ à financer.

Même si je récupère 210 000€ grâce à la vente, la charge de crédit (170 000€ sur 20 ans max car SCI) va être trop importante par rapport la solution de crédit hypothécaire.

Il faut que je pose bien les chiffres concernant cette autre solution.

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Je n’ai pas compris comment tu peux être propriétaire de cette maison à l’age de 23 ans.

Ensuite, vis à vis de ton prêt étudiant, souvent ce sont des taux intéressants et des durées courtes, non ?

Concernant l’avance de tes parents, je pense que c’est une mauvaise idée, malheureusement si tu veux faire une SCI avec eux, mieux vaut ne pas les rembourser (à ce stade). Et donc, si tu as un crédit à rembourser par anticipation, c’est ton crédit étudiant.

Tu n’as pas indiqué tes revenus.

Mais la vraie question, c’est à qui est la maison ou le bien que tu veux mettre en gage ? A tes parents ?

D’ailleurs, selon moi, il vaut mieux ne pas prendre en crédit hypothécaire sur cette maison mais plutôt prendre un crédit immobilier classique sur le bien à acquérir.
La banque va voir d’un bon oeil une maison payée en résidence principale pour l’emprunteur.
Et te concernant, elle peut voir aussi d’un bon oeil que tu t’entends bien avec tes parents et que tu vas rester chez eux.

Oui au bout d’un moment tu vas partir de chez eux, mais pour un employé lambda au bout d’un moment il peut se faire virer ou divorcer.

Je ne suis pas sûr que tu partes sur une bonne stratégie.
Par contre, je pense que tu as une fenêtre de tir pour enchainer les crédits.

Ta force, c’est ta jeunesse. Pour la banque, te filer de l’argent sur 25 ans ce n’est pas un problème.

Le crédit hypothécaire c’est plutôt quand tu as un actif immobilier (comprendre investissement) qui te rapporte et que tu ne veux pas solder.
Par exemple, j’ai un actif qui a pris de la valeur, j’ai fait un crédit sur 20 ans mais j’en suis à la 15ème année de remboursement. En ce moment, les prix immobiliers ne sont pas au top et les revenus locatifs de ce bien sont bons et sa gestion est facile parce qu’il est à côté de chez toi.
Tu prends du cash, tu soldes les 5 années de crédit qu’il te restent, tu évites les impôts sur les plues values lors de la revente (et la vacance locative, les frais type DPE ou document du syndic).
Tu hypothèques ce bien en recevant 70% de sa valeur, mais tu gardes les revenus locatifs.

C’est plutôt comme cela que je le vois.

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Je me suis servi de mes crédits étudiants pour acheter le bien (1er crédit à 50 k€ taux à 2.99% jusqu’en 2032) et ensuite j’ai du refaire un autre crédit étudiant pour certains travaux (charpente + toiture donc 30 k€ en plus taux à 3.80% jusqu’en 2033) voilà comment j’ai réussi à avoir un bien à moi à 100%. La maison m’appartient à 100% (nue propriété comme usufruit).

J’ai fait beaucoup de travaux dans la maison (extension, GO, lots de second oeuvre + lots techniques), en gros j’ai quasiment reconstruit une maison neuve. Grâce à mes parents j’ai pu financer l’achat des matériaux et faire les travaux avec eux et quelques membres de ma famille.

Je gagne environ 2 350€/mois avant impôt (salaire + prime + dividendes d’actions).

Aujourd’hui, je suis bloqué pour refaire un crédit à cause de mon taux d’endettement (environ 35%). Et je ne gagne pas assez pour pouvoir demander un nouveau crédit…

Je ne vis pas chez mes parents mais dans une de leurs maison.

Si je décide de vendre la maison, j’en ferai ma RP pendant minimum 1 an et après je la revendrai.

Je ne sais pas si j’ai été clair ou autres :slight_smile:

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Je pense avoir compris mais je ne suis pas sûr.

Tu habites chez tes parents, mais tu as acheté un bien qui est en location ? Ou c’est la maison ou tu habites avec tes parents ?

Il faudrait que tu indiques combien d’argent il te reste à payer sur les crédits, notamment sur le 2ème.

Avec 2350€/mois brut soit 1900€ net approximativement et pas de loyer à payer. Tu dois probablement pouvoir mettre de côté 5k€ à 7k€ / an tout en remboursant les autres crédits.

Je ne suis pas sûr que le crédit hypothécaire soit adapté à ton cas.
Éventuellement tu peux faire un regroupement de crédit (et allonger la durée).

A première vue, je ne procèderais pas ainsi.
J’essaierais en premier lieu de solder le crédit à 30k€, c’est à dire que:

  • Compte tenu des remboursements que tu fais tous les mois
  • Et compte tenu de l’argent que tu arrives à mettre de côté tous les mois
    Il y a un moment auquel tes économies te permettront de rembourser ce crédit initial de 30k€. J’imagine que ça sera vers 2028.

Autre option: créer une SCI à l’IS et la banque va avoir un autre type d’approche sur ton financement.

De mon point de vue, tu as déjà fait un beau parcours à 23 ans. Si j’étais à ta place, je profiterais de la vie (voyages notamment) tout en gardant cet objectif de rembourser le crédit toiture mais sans trop se serrer la ceinture.
Le crédit à 50k€ a un meilleur taux et le montant est plus élevé donc ce n’est pas sur celui-ci que je me focaliserais.
L’immobilier et le crédit c’est aussi une question de temps qui passe. Il faut donc laisser passer le temps.

Je laisse d’autres personnes te répondre mais je pense que c’est plus un sujet de stratégie que de crédit hypothécaire.

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J’ai acheté un bien que je loue, mes parents ont leur maison à eux, et moi je vis dans une autre maison (qui appartient à eux) logé à titre gratuit. (désolé pour ne pas avoir été clair dès le début)

Sur le premier, il me reste 42 000€ à rembourser.
Sur le second, il me reste 28 000€ à rembourser.

J’arrive à mettre de côté environ 6 000€ plus précisément en bourse.

Je suis totalement d’accord avec toi sur le fait que je peux rembourser rapidement et si je veux vraiment le solder je peux le faire dès aujourd’hui en vendant mes actions mais ce n’est pas le but.

J’ai ouvert ce sujet pour avoir des renseignements sur ce type de crédit qui peut être une solution pour moi.

Mais les points que tu soulèves sont intéressant et sont à étudier.

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Je pense que non seulement il faudra rembourser le crédit, mais aussi il te faudra un apport pour le prochain crédit immobilier.

Les explications de ta situation sont plus claires maintenant.

Donc tu peux aussi, investir sur 2giro et mettre tes actions en collatéral pour avoir un crédit.
C’est un crédit hypothécaire action on va dire.

Sur le crédit toiture, tu dois rembourser à peu près 3,5k€ de capital par an. Je pense qu’à un moment il faudra solder tes positions en bourse même si cela crée de la taxation.
Probablement lorsque tu passeras sous les 20k€ pour ton crédit travaux.

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(Désolé pour la présentation de la réponse je ne sais pas comment enlever)

Après avoir posé les pour et contres avec mes parents et moi-même, le plus simple pour ma situation, j’ai choisi de vendre la maison que je possède en tant que RP durant l’année 2027, histoire de laisser le temps aux locataires de trouver une autre maison et d’emménager dedans. Ce qui me permet de rembourser mes crédits étudiants suite à la vente de celle-ci

Suite à ça :

  1. Scénario 1 :

          - Je garde 20 k€ sur mes comptes pour éventuel apport RP ou voiture si la mienne casse
      - Ouverture SCI à l'IS avec mes parents 
      - 460 k€ d'apport (260 k€ moi + 200 k€ eux (vente d'une de leurs maison)
      - Achat de maison / immeuble / appartements gros apport + crédit (au minimum 1 000 k€ de dettes, jouables par rapport aux revenus cumulés et ceux futur des appartements)
      - Objectif : avoir au minimum 30 k€ / an de revenus locatif après impôt 
      - Remboursement de ce que je dois à mes parents via les bénéfices de la SCI 
      - Réinjection des bénéfices de la SCI pour acheter d'autres immeubles ou alors investissement bourse

  2. Scénario 2 :

  • Je garde 20 k€ sur mes comptes pour éventuel apport RP ou voiture si la mienne casse
  • Ouverture SC à l’IS avec mes parents (pour investissement immobilier et boursier)
  • 200 k€ d’apport (100 k€ moi + 100 k€ eux)
  • Achat de maison / immeuble / appartements gros apport + crédit (au minimum 600 à 800 k€ de dettes, jouables par rapport aux revenus cumulés et ceux futur des appartements)
  • Objectif : avoir au minimum 15 k€ / an de revenus locatif après impôt
  • Remboursement de ce que je dois à mes parents via les bénéfices de la SCI
  • Réinjection des bénéfices de la SCI pour acheter d’autres immeubles ou alors investissement bourse via société
  • Ouverture du société de marchand de biens
  • 260 k€ d’apport (160 k€ moi + 100 k€ eux)
  • Achat de maison ou appartement en piètre état pour les refaire avec mes parents et les revendre plus chère (je gère plutôt bien la partie fiscalité)
  • Objectif : dégager un bénéfice de 30 k€ / an
  • Réinjection des bénéfices de la société pour avoir un roulement plus important et d’éviter le plus de temps perdus dans l’administratif français (4 mois pour achat, 2 mois travaux et 4 mois pour vendre si on a de la chance)