Crédit Immobilier - Vos taux actuels

[Chokol8]

@Flo_invest_68

Le but est de profiter du statut de SCI à l’IR durant la première année

Si je comprends bien quand tu parles de première année, tu penses à année calendaire.
Donc il faut être dans les starting blocs en janvier.

Est-ce que la banque te dit quelque chose lorsque tu passes de la SCI IR à la SCI IS. Ont-ils les moyens de détecter ces changements vu que, je crois, ce n’est pas indiqué dans les statuts même après passage à l’IS.
C’est entre toi et le SIE.

[Chokol8]

@Flo_invest_68

Retour de la Caisse d’Épargne : une seule proposition, uniquement sur 20 ans, avec 0,3 % de plus que la concurrence.
Aucune marge de négociation.
Quelques semaines plus tard, ils m’envoient même un courrier pour m’annoncer qu’ils ne peuvent finalement pas nous suivre.

Finalement après coup, qu’en penses-tu ?
Est-ce qu’il valait mieux payer ces 0,3% pour continuer de travailler avec eux jusqu’à ce que la mine s’épuise ou tu as bien fait d’aller chercher une meilleure offre ?

Car dans ton cas tu es un multi emprunteur, et le plus important c’est d’emprunter.
Lorsque les taux baissent, les 0,3% n’auront plus d’importance. Tu vas peut être les garder deux années.

Je suis dans un cas similaire, j’ai plusieurs crédits dans une banque et ils trainent des pieds.
Mon idée ça serait d’aller le plus loin possible avec eux, et lorsqu’ils me diront on vous a trop prêté d’aller voir ailleurs en retirant les contrats d’assurances et autres trucs que j’ai pris à la première banque.
Donc, je sais pas, je me dis peut être qu’il vaut mieux épuiser le filon avant de passer à une autre banque.

[Flo_invest_68]

Alors d’après ce qu’on m’a dit, cela ne change rien même si la banque l’apprend.

[Flo_invest_68]

Avec du recul, je pense avoir bien fait.
Le fait qu’ils m’aient blacklisté pour une simple mise en concurrence m’a clairement montré qu’ils ne s’intéressaient pas à leurs clients et ne cherchaient qu’une récompense à court terme (probablement pour leurs primes personnelles).

Entre la valse des conseillers et le comportement du directeur, je n’ai aucun regret : j’ai préféré aller chercher ma capacité d’emprunt ailleurs.

Le taux que j’ai signé en 2023 n’a toujours pas été rattrapé aujourd’hui. Concrètement, je continue de payer 0,3 % de moins : sur 150 k€, cela représente déjà 1 000 € “gagnés” en deux ans… et les taux ne sont (a mon avis) pas prêts de revenir à ceux de 2023.

Sur le fond, je suis d’accord avec toi : je rémunère la banque en prenant quelques-uns de leurs produits maison pour faciliter les prêts.
Mais sur la forme, avec plus de 600 k€ d’encours et du capital, j’estime légitime d’attendre un minimum de respect et un accompagnement de qualité.

[Chokol8]

Bonjour Flo,

Je prends note de ton retour.
D’un certain côté je me demande si c’est intéressant de se mettre à dos la banque pour 1000€ ou 2000€
De leur côté, les 600k€ d’encours c’est plutôt une faveur qu’ils te font.

Par contre, je vois en effet que dans les agences bancaires, ils sont en mode « fonctionnaires » (désolé pour les fonctionnaires qui liront cela mais j’emploie ce mot avec la connotation péjorative). Un client qui n’est pas très content, ils n’en ont rien à faire.

J’ai une problématique similaire. Je compte retirer toutes les assurances une par une en monnaie d’échange au fur et à mesure qu’une autre banque financerait mon dossier.

Peut être qu’avec ces 600k€ d’encours, ils voient qu’ils ne peuvent plus aller plus loin avec toi au niveau des prêts, en termes de risque. Et donc ne font aucun effort.

Ca aurait été bien d’avoir l’avis de quelqu’un qui monte des prêts dans une agence.

[Thomas106]

et l’âtre Banque, celle pour laquelle tu es parti en 2023, elle ne fait pas ta nouvelle opé?

Parce que le truc que moi je serais prêt à payer dans une banque, c’est la capacité à ce qu’on me suive sur tous mes projets.

Genre ça coûte plus cher, par contre pour peu que le projet tienne la route, on vient pas me faire ch*er.

Le plus important c’est d’emprunter,d’accord avec @Chokol8 (comme souvent).

[Younes5]

Bonjour,

Mon profil : actuellement locataire à Nice, je fais mon premier achat immo à Nice, seul.

Mon argent personnel est place sur plusieurs enveloppes (livret pour sécurité, PEA pour actions, assurance vie pour prendre date, crypto …)

J’achète un petit 2p en residence principale, je prévois d’y habiter quelques temps puis de le mettre en location longue durée.
Dossier simple : Salarié, CDI, boite connue dans la région, 30 ans, pas d’autres credits

L’appart que je suis entrain d’acheter est à 182 342e + 7 658e de frais d’agence à charge acquéreur (donc un total de 190 000e)

Je suis en discussions avec 2 banques, pourriez-vous m’aider à trancher ?

Crédit Mutuel :
Me prete 190 000e, découpé en 160 000 de pret a 3.2% sur 25 ans + 30 000 pret primo-accedant à 0,99% sur 10 ans
Mensualité globale avec assurance : ~925e
Mensualité globale sans assurance : ~906e
TAEA du pret de 160k : 0,19%
TAEA du pret de 30K : 0,16%
apport demandé 17 096e, frais dossier 1200e, frais garantie 996e
Cout total du crédit : 87 406.62

Le conseiller Crédit Mutuel m’a dit qu’il doit valider avec son organisme de cautionnement le financement des 190K (car par défaut ils ne financent que le montant du bien, qui serait de 182 342e dans mon cas, mais ça peut passer vu la simplicité de mon dossier)

Crédit Agricole :
J’ai eu 2 simulations ici, une à 190 000 et une a 197 000

Offre 1 : 190 000, découpée en 172 000 de pret a 3.25% sur 25 ans + 18 000 de pret primo-accedant à 1,99% sur 25 ans
Mensualité globale avec assurance : ~942e
Mensualité globale sans assurance : ~914e
TAEA du pret de 172k : 0,28%
TAEA du pret de 18K : 0,30%
apport demandé 16 800e, frais dossier 0e via parrainage, frais garantie 1900e
Cout total du crédit : 96 166.36

Offre 2 : 197 000, découpée en 179 000 de pret a 3.25% sur 25 ans + 18 000 de pret primo-accedant à 1,99% sur 25 ans
Mensualité globale avec assurance : ~977e
Mensualité globale sans assurance : ~948,5e
TAEA du pret de 172k : 0,28%
TAEA du pret de 18K : 0,30%
apport demandé 9870e, frais dossier 0e via parrainage, frais garantie 1970e
Cout total du crédit : 99 841.73

Le taux du Crédit Agricole est de 3.25%. Le conseiller m’a dit qu’il peut encore être soumis à la direction générale pour reduction.
L’assurance emprunteur est plus chère coté Crédit Agricole. Toutefois le conseiller Crédit Agricole m’a dit lui même que je pourrai la changer après une année.

Pour un montant emprunté de 190 000e, j’opterai surêment pour le Crédit Mutuel.
Puisque le Crédit Agricole peut financer jusqu’a 197 000, ça fait certes une mensualité plus haute et ça me fait hésiter car je me dis que ce serait bien de mettre le moins d’apport possible afin de placer mon propre argent ailleurs ?

En termes de contreparties, les 2 banques demandent la domiciliation des revenus et la commande de carte bancaire.
Le Crédit Agricole demande aussi de souscrire leur assurance habitation. Le Crédit Mutuel me la proposera, sans nécessité de souscrire si je trouve moins cher ailleurs.

Autres infos :
Mon loyer aujourd’hui : 963e / mois
Charges mensuelles du nouvel appart : 127e / mois
Taxe foncière du nouvel appart : 999e (~ 83e / mois)
Le nouvel appart a un parking que je pourrai louer minimum 100e / mois

[Thomas1990]

@Younes5

L’assurance emprunteur est plus chère coté Crédit Agricole. Toutefois le conseiller Crédit Agricole m’a dit lui même que je pourrai la changer après une année.

Salut,
Je choisirai le taux le plus faible dans tous les cas et la mensualité avec laquelle tu es le plus à l’aise. L’assurance se renégocie plus tard.
Par contre, si tu veux louer, regarde bien si les prêts primo-accédent le permettent. Tu ne risques pas grand chose à part devoir tout rembourser j’imagine.

[Chokol8]

Pareil que Thomas,

Je prendrais crédit Mutuel et surtout jouer le taux à 0,99% sur 10 ans.
Tu vas habiter dans cet appartement, et lorsque tu auras la nécessité de déménager tu deviendras probablement à nouveau locataire. Mais les années passent et tu auras tendance à rester dans le bien.

[Flo_invest_68]

Hello, Chokol,

La Caisse d’Épargne m’a refusé mon projet locatif alors que je n’avais que 70 k€ d’encours chez eux. (reliquat de ma RP à l’époque) Résultat : j’ai creusé mes 500 k€ + de crédit ailleurs.

Avec un dossier comme le mien, capable d’aller chercher un endettement important sans dépasser les fameux 35 %, être traité comme de la merde… très peu pour moi.
Je ne perds pas deux minutes de plus avec une agence pareille : je change de banque

[Flo_invest_68]

Si, ils m’ont suivi sur trois projets (environ 500 k€) et, pour le dernier dossier, je suis passé par une troisième banque via mon courtier qui va elle aussi me permettre d’augmenter fortement mon endettement. (Promesse de suivis sur plusieurs projets).

Quand les dossiers sont bien préparés, que tu montres que tu as étudié ton marché, que tu sais où tu vas et que le projet est solide, les banques suivent.
Avec en plus une situation pro confortable, elles se battent même pour te prendre, et ne posent quasiment aucune question jusqu’à 500 k€ d’encours.
Je pense qu’on peut aller encore plus haut, mais je n’ai pas testé au-delà pour le moment.

[Flo_invest_68]

Salut Younes,

Tu es actuellement dans quelle banque ?

L’offre du Crédit Mutuel (assurance incluse) est vraiment intéressante.

Si tu es déjà client chez eux, ça renforce la relation, et ils pourront plus facilement te suivre sur tes futurs projets (travaux, locatif, etc.).

Après, le point clé aujourd’hui, c’est le taux du crédit.

L’assurance, tu peux la changer quand tu veux. Les taux immobiliers, mettront encore longtemps avant de baisser suffisamment pour compenser un mauvais taux initial.

Sur un plan purement investissement/rentabilité, l’idéal reste de mettre le moins d’apport possible pour laisser ton épargne travailler à côté mais cela dépend de plusieurs paramètres.

Analyse des deux options

Option 1 : Crédit Agricole (offre 2) : moins d’apport

La différence d’apport entre les deux offres est de 6 860 €.

Si tu investis ces 6 860 € en bourse à 8 %/an pendant 25 ans, tu obtiens : 46 981 €

Simulation : Calculatrice | Intérêts composés | Finary

Sachant que le crédit du CA te coûte 12 435,11 € de plus, ton gain reste 34 546 € sur 25 ans.

Option 2 : Crédit Mutuel : mensualités plus faibles

Les mensualités hors assurance sont 42,5 €/mois plus basses.

Si tu investis ces 42,5 €/mois à 8 %/an pendant 25 ans, tu obtiens : 37 291 €

Simulation : Calculatrice | Intérêts composés | Finary

Mon avis :

Je prendrais l’offre Crédit Mutuel, pour trois raisons :

Relation bancaire : tout est centralisé, tu crées un vrai lien avec la banque → utile pour tes futurs projets.

Mensualités plus faibles : plus de marge de manœuvre au quotidien, moins de pression.

Rationnel financier : si tu DCA la différence de mensualité, tu es au final gagnant, en plus d’avoir la sécurité d’un meilleur taux de crédit.

Salutations !

[Younes5]

Super merci beaucoup Flo pour tes explications, j’y vois plus clair Pour info, je n’ai actuellement que des banques en ligne : Fortuneo et Boursorama!

[Jonathan295]

Petite question : t’as eu des frais de garantie de combien dans ton prêt ? La banque t’as fais une hypothèque ?

Deuxième question : tu avais du mobilier dissocié pour faire baisser les frais de notaire ? Si oui, ils te les ont financé aussi dans le coût total de l’opération ?

[Flo_invest_68]

@Jonathan295

hypothèque

Salut Jonathan,
2400 € de frais de garantie et cautionnement bancaire, pas d’hypothèque.

Oui, nous avions des frais de mobilier mais peu (studios quasiment vides) , et ils ont été englobés dans l’apport (tout comme les frais de garantie).

[Jonathan295]

C’est la banque qui t’as directement proposé le cautionnement bancaire ? Ou tu l’as négocié ?
Moi toutes les banques sollicité propose automatiquement l’hypothèque…

Concernant le mobilier nous avions signé le compromis en mettant 17 000€ de mobilier (pour un prêt de 350 000€) pour faire baisser les frais de notaire. Ça arrangé également la vendeuse pour moins payer de taxe sur la plus-value.

Mais du coup là on concrétise avec une banque et ils se sont rendu compte qu’il y’avait 17 000€ de mobilier (aucune autre banque ne s’en était rendu compte dans le compromis… ) . Ils ne peuvent pas les financer… du coup ils nous les demande en apport !

Sachant que l’hypothèque ne peut pas être sur le prix total mais uniquement sur le prix immobilier (hors meubles).

Nous avons du coup demander à la notaire de faire un avenant pour supprimer le mobilier et remettre un prix total de 360 000€ sans distinction…

Quand j’avais vérifier avant de signer le compromis, la plupart des personnes se faisait financer la totalité de l’opération sans problème (en faisant attention de rester en dessous des 5% de mobilier pour éviter un contrôle).

De plus, la notaire nous informe que si on modifie le prix on va devoir attendre une nouvelle fois les 2 mois pour le droit de préemption de la mairie sur la vente…

[Flo_invest_68]

Le cautionnement a été négocié par mon courtier, donc je ne saurais pas te dire exactement. En revanche, l’hypothèque avait bien été évoquée si jamais cela ne passait pas.

Pour les meubles, oui :
Un crédit immobilier ne finance que de l’immobilier. Les meubles étant du mobilier, ils ne peuvent pas être intégrés au prêt et doivent donc être comptés dans l’apport.

Par contre, c’est une grosse erreur de la banque de ne rien avoir remarqué plus tôt.

Et pour la « règle des 5 % », elle signifie simplement qu’aucun contrôle sur place ne sera déclenché. Mais les meubles restent bien inclus dans l’apport malgré tout.
Je ne suis pas un professionnel, mais ce sont uniquement les informations et mon retour d’expérience qui me font de dire ça.

[Jonathan295]

Pour être honnête avec toi, on a fait 5-6 banques et y’en a aucune qui avait tilté sur le mobilier… mais ça aurait dans tout les cas bloqué au moment de la demande d’hypothèque sur 360 000€… la notaire le jour de la signature aurait fait la remarque que l’hypothèque ne peut être porté que sur 343 000€… avec un report probable de la signature de l’acte et modification de l’offre de prêt etc…

Je pense que tu as réussi à avoir le cautionnement car t’es sur un prêt avec un montant faible, dans les 100-150k de mémoire…

J’avais cru comprendre que sur une sci et surtout sur des montant à 350k la banque sollicite l’hypothèque automatiquement…

[Flo_invest_68]

Je suis d’accord avec toi pour l’hypothèque. Je pense que comme la SCI venait d’être créée, sans encours, et avec un montant de crédit faible, c’est passé.

Les reports, c’est toujours pénible et stressant, mais bon, on apprend à chaque fois
Courage en tout cas ! Si ton dossier passe à 360k en banque, c’est tout bénéf et je te le souhaite !

[Marion32]

Salut Jonathan
Ma banque m’a pris dans le financement la partie mobilière de l’appartement que j’achète (5000 euros de mémoire). Je pense qu’ils peuvent faire ce qu’ils veulent. Sur mon prêt. La banque ne me demande rien. Elle prend en compte tout (meubles, travaux de rafraîchissement, notaire, garantie, frais de dossiers).