Bonsoir à tous,
Je me questionne quant à un investissement de type DENORMANDIE Optimisé au Déficit Foncier et les modalités de mise en place.
Exemple :
J’achète un bien dont la valeur d’acquisition frais de notaire compris est de 50 000 euros et dont les travaux de rénovation sont de 160 000 euros.
Je décide d’associer 30 000 euros de mes travaux au dispositif DENORMANDIE (bien évidemment je sélectionne les travaux qui me permettent de bénéficier du dispositif).
Je décide de partir sur une durée de location de 12 ans, soit 80000x21% de réduction d’impôt, soit 16800 euros de gain d’impôt sur 12 ans, soit 1400 euros de gain par an.
En parallèle, je créé un déficit foncier avec les 130 000e restant :
- Ce qui me permet de ne payer aucun impôt sur les revenus tirés des loyers de cette acquisition (même si au départ, avec les intérêts d’emprunts et autres charges (taxe foncières), le bénéfice foncier ne sera pas très important), mais surtout de venir gommer 10700e de mes revenus d’activité (sur une TMI à 41%) ainsi que 5000e de revenu locatif (appartement en indivision suite héritage).
(J’oublie la possibilité de rehausser ce plafond de 10700 a 21400 dans le cas d’une rénovation énergétique, car cette « aide » devrait prendre fin au 31.12.2025).
Donc globalement je gomme 7 ou 8K de revenus locatif (5+2 OU 3K - reportable maxi 10 ans) + 10,7K de revenus d’activité (reportable maxi 6 ans).
Donc sur 6 ans, en gros, 115K de mon déficit consommé, il restera a consommer 15K que je ne pourrai consommer que sur mes revenus locatif (2 ans), soit 8 ans en tout pour le DF. Je suis obligé de louer 3 ans après l’imputation de la dernière année en DF, soit 11 ans. 1 an avant la fin de mon crédit d’impôt.
Le projet semble idéal, hormis à la revente car la PV sera importante en regard du prix initial d’achat.
Qu’en pensez vous, j’oublie quelque chose ?