Bonjour,
Nous sommes un couple avec 1 enfant, on a un projet d’achat de notre première résidence principale, actuellement locataire, avec un profil de fonctionnaire à mi temps depuis 8 ans et pensionné, malheureusement on n’a pas de capacité d’endettement intéressant même pour un emprunt de moins de 10000€. Portant on a un apport très important, de l’épargne conséquent liquide.
Comment dépasser le frein des 35% d’endettement en faisant un crédit immobilier auprès des banques?
J’ai entendu parler de création d’une société pour ne pas être bloqué par les banques, avez vous déjà essayé ce genre de solution, pour faire de l’investissement locatif ? Pensez vous que c’est une solution ?
Merci pour vos réponses et vos partages de vos expériences 
Salut,
La société ne va pas t’aider, sauf si elle est montée avec d’autres personnes qui ont des salaires plus gros et sans crédit en cours.
Par contre il y a moyen d’aller au delà quand on a un un certain patrimoine.
Mais j’ai du mal a comprendre la situation. Si vous ne pouvez même pas emprunter 10.000€, ça signifie que vous avez de sacrés crédit en cours ?
Mais sur quoi ? De l’immo locatif ? Dans ce cas ces revenus vous redonne de la capacité d’emprunt. Ou dans des crédits conso ? Mais ça semble pas compatible avec « beaucoup d’apport et d’épargne » 
Bonjour,
Étrange de ne pas pouvoir emprunter 10k je pense que vous avez oublié un 0.
Pour dépasser les 35% il y a une question de reste à vivre, de stabilité, croissance des revenus régulière.
Si avec 38%, 40% il ne vous reste que 1000€ pour vivre, le banquier ne financera pas. S’il vous reste 3000 à 5000€, au regard de vos relevés bancaires et habitudes il sera plus souple.
Mais ça suppose d’avoir des revenus conséquents.
Hello, pour ma part je suis à 43%> la banque a estimé bon de me faire ce geste car j’ai une bonne tenue de compte, de l’épargne disponible chez eux (ils aiment bien ça) et un bon res à vivre
Bonjour,
Je n’a pas oublié un zéro. On a des revenus réguliers chaque mois depuis des années, et chaque mois de l’épargne de côté, plus des fonds solides dans les livrets A, LDDS, LEP sauf que cette épargne on voudrait financer un achat de RP.
Je comprends que le reste a vivre joue un rôle car on est 3 personnes dans la famille avec des petits revenus réguliers.
On a déjà essayé de demander un crédit conso avec des petits sommes mais nous sommes heurté par des vigntaines de refus dans différents banques physiques et en ligne.
Donc pour un crédit immobilier, c’est aussi le cas.
Nos relevés bancaires sont nickel, on fait très attention à nos dépenses, aucun crédit en cours, c’est la première fois qu’on demande un crédit.
On est écarté de tout sorte de crédit malgré notre situation. C’est l’incompréhensible.
Le blocage vient peut être d’un autre paramètre.
Êtes vous en CDD ou en indépendant, en concubinage?
Avez vous un passif (type banque de France)?
Allez voir un courtier il pourra vous conseiller selon votre profil. Et bien définir votre capacité d’emprunt
Je ne suis pas on CDD, je suis fonctionnaire titulaire à temps partiel depuis 8 ans et mon conjoint pensionné depuis plus de 5 ans avec même revenu.
J’ai déjà contacté des courtiers mais je n’ai pas pu avoir des bons retours. Nous ne nous sommes pas affiché en banque de France.
Pensionné?
Êtes vous pacsés, mariés ou en concubinage?
Pour pouvoir emprunter 10.000€ il faut que vos salaires cumulé soit au dessus de 150€ par mois.
Le problème n’est clairement pas les 35% de taux d’endettement si vous n’avez pas d’autres crédit en cours.
Et sans information complémentaire sur le pourquoi on vous refuse les crédits on ne va pas pouvoir aider
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Nous sommes mariés, mon conjoint perçois un pension d’invalidité chaque mois depuis plus de 5 ans.
Les motifs de refus des banques soit par ce que notre taux d’endettement est supérieur à 35% soit par ce que notre reste a vivre n’est pas suffisant, certains banques ne donnent pas de motifs de refus.
Il faut d’abord définir un capacité d’emprunt en incluant l’apport que vous pourriez mettre avant de trouver un bien. Avez vous trouvé un bien? Il est peut être hors d’atteinte financièrement si on vous annonce un taux d’endettement trop fort.
J’ai du mal à comprendre.
Je ne suis pas certain de ce que j’avance mais il se peut de la pension de cotre conjoint ne soit pas prise en compte par les banques dans vos revenus.
Ou que l’invalidité soit un frein pour la garantie bancaire ou l’assurance emprunteur ce qui bloque le dossier.
Normalement être invalide n’est ni un problème pour emprunter, ni un problème pour être assuré.
Commençons par le début :
-quels sont vos revenus ?
-quel loyer payez vous aujourd’hui ?
-quel est votre apport possible ?
-combien coûte le type de bien sur vous cherchez à l’emplacement où vous le cherchez ?
Qu’en est-il de passer à temps complet ?
Est-ce que derrière ce temps partiel se cachent des aides publiques (APL ou autre)
Bonjour,
Je peux répondre à vos questions pour donner peut être ca sera plus simple.
-quels sont vos revenus ? Salaire + pension :1500€, CAF 345€
-quel loyer payez vous aujourd’hui ? 459€/ mois
-quel est votre apport possible ? 70k en cas de crédit immobilier.
-combien coûte le type de bien sur vous cherchez à l’emplacement où vous le cherchez ? Entre 70k et 120k.
Certains biens immobilier sont bien à notre budget car on a de l’épargne solide, sauf qu’il nous manquait une sommes entre 8k et 10k, pour payer les frais d’agence et notaire, donc on a essayé de prendre un crédit personnel (conso pour avoir de la trésorerie) sauf que impossible d’avoir un crédit conso car capacité d’emprunt dépassé. Donc on a essayé d’avoir un crédit immobilier sur plusieurs années sauf que pariel, pas de capacité d’emprunt pour avoir 50k pour compléter les 70k.
Merci.
Il y a probablement une question à « craquer » : votre CAF peut-elle être retenue pour du revenu du point de vue des banques ?
- si oui
avec 1845 eur de revenus nets,les 35% de taux d’endettement maximal acceptables pour respecter les règles du Hcsf vous permet en théorie une mensualité de 645 euros.
645 euros, c’est plus qu’il n’en faut pour emprunter 100keur sur 25 ans au taux de 4,5% (les taux sont inférieurs mais je comprends que vous aurez peut-être un surcoût d’assurance + les Banques ne se battront pas pour votre dossier et vous aurez 0 marge de manœuvre sur le taux).
Avec 70k d’apport et 100k de prêt, vous pouvez tout à fait vous offrir un bien à 120keur + frais de notaires (les banques demandent en général apport des frais + une partie du bien, ce qui paraît complètement possible vu ce que vous nous dites).
seule inconnue : les 1200 euros de « reste à vivre » suffisent-ils à faire vivre votre foyer ?
- si non
Supposons que le revenu retenu pour votre foyer ne soit que de 1500 euros.
Les 35% de taux d’endettement Hcsf donne une mensualité max de 525 euros (75 euros de plus que votre loyer actuel)
À 4,50% tout compris, c’est encore 90 keur empruntables sur 25 ans… ce qui suffit encore à vous offrir le bien souhaité avec 70keur d’apport (frais de notaires inclus, un bien à 120keur vous coûterait dans les 130-135 keur).
Poussons le raisonnement jusqu’au bout :
contentons-nous de remplacer votre loyer actuel (459 euros) par une mensualité de crédit de même montant (vous savez déjà que les 459 euros « passent » dans votre budget).
Vous pouvez encore emprunter 80keur sur 25 ans à 4,5%… et ça vous laisse encore un budget suffisant.
Vous dites avoir une gestion saine de votre budget, et avez a priori mis une bonne épargne de côté au regard de vos revenus (qu’il serait peut-être sage de ne pas investir à 100% dans votre RP si possible), ce qui le prouve.
Vous êtes vous adressés à des banques qui ont des offres spécifiques pour les fonctionnaires ? Il y a la casden chez Banque Populaire et l’offre Banque Française Mutualiste chez SG.
J’ai dû mal à comprendre pourquoi vous ne trouvez pas à emprunter : oui, disons-le, votre dossier t’intéressera pas autant le banquier qu’un dossier de quelqu’un sur ce forum avec 1000 euros d’épargne mensuelle, mais il m’a l’air de tenir la route malgré tout.
Les seuls obstacles que je vois, c’est le reste à vivre et la capacité à supporter les coûts supplémentaires de la propriété (charges dans un immeuble + taxe foncière) - pensez-y quand vous ferez vos calculs.
J’insisterai, en allant voir aussi la Caisse d’épargne et la Banque Postale. Un courtier ne se donnera pas de mal pour une marge proportionnelle au montant du crédit et vous dira qu’il ne peut rien faire pour vous.
cette option peut aussi être souhaitable, quitte à ne le faire que le temps de l’obtention du crédit si cela ne correspond pas à votre mode de vie…
Je ne suis pas banquier, mais j’imagine un peu comment ils fonctionnent. Leur but quand ils prêtent, c’est gagner de l’argent sans prendre de risque. Et les banques, quelles qu’elles soient ne vont pas se lancer dans une opération risquée, encore moins si elle est modeste car pas grand chose à gagner mais à perdre oui. Accorder un prêt ou pas reste à leur discrétion, même si vous avez une gestion rigoureuse de votre budget.
- 1 couple + 1 enfant
- 1500e de revenus + CAF 345e
- 1 épargne conséquente certes vu vos revenus, mais quelle capacité à la restaurer ?
- certaines banques n’étudient même pas les prêts immobiliers de RP de moins de 100k
- il n’y a pas que le prêt à rembourser, il y a aussi toutes les charges inhérentes à un logement, encore plus quand on est propriétaire, et ce poste de dépenses n’est clairement pas à sous-estimer. Rien que la taxe foncière, c’est souvent un budget, la mienne vient encore de prendre 10% en 1 an… Toutes les charges d’entretien, chaudière ou chauffe-eau qui lâche etc. Bref un logement, c’est vite un gouffre
- un enfant, ça coûte cher, et les charges de ce côté-là augmentent aussi quand il grandit.
Je ne veux pas vous décourager, mais je pense en effet que dans votre situation, toutes les banques risquent d’être réticentes voire de ne même pas étudier votre dossier à cause du reste à vivre. Le taux d’endettement max n’est probablement pas le plus important ici, mais dans tous les cas ne comptez pas pouvoir le dépasser.
Plus que l’importance de l’apport, seule l’augmentation de vos revenus peut à mon avis débloquer le projet.
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