Bonjour Ă toutes et tous,
Je me permets de solliciter la formidable communauté Finary afin d’obtenir des conseils sur mes projets immo.
Pour commencer, je me présente : J’ai 28 ans, je suis en couple et cadre dans un grand groupe bancaire. Passionné par l’investissement, j’ai commencé à m’y intéresser à l’entrée dans la vie active, l’idée étant de lever progressivement le pied à l’approche de mes 40 ans.
Sur la partie immobilière, j’ai deux biens et mes questions portent sur la fiscalité de ces derniers.
Premier projet immobilier financé en Août 2022.
Maison de 105m2. Nous avons rénové notre premier bien pendant près d’un an sur notre temps libre, principalement les week-ends. Aujourd’hui la maison est louée en colocation et tourne à 8,5% de renta nette en LMNP au réel simplifié, ce qui nous permet de ne pas être imposés sur les prochaines années.
Deuxième projet financé en janvier 2025 (rénovation en cours)
Un immeuble de 135m2 dans lequel nous prévoyons d’aménager 3 appartements : 2 T2 de 35m2 et un T3 de 50m2. Projet qui tournera autour des 10-11% de renta nette. A l’origine, nous envisagions de repartir sur du LMNP car le meublé se loue très bien dans mon coin.
Toutefois j’ai des interrogations sur la fiscalité à adopter :
*Au vu des loyers perçus, nous risquons de dépasser (largement) le seuil LMNP fixé à 23 000 € OU à 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Dans l’hypothèse où nous opterions pour du LMNP sur les deux biens. Nous serions sur des recettes locatives à environ 37K€ à l’année ce qui explose le seuil LMNP des 23.000€ MAIS aussi les 50% des revenus de notre foyer fiscal (environ 60K€ net à deux)
Afin d’optimiser tout ça, j’ai imaginé louer 1 des appartements de l’immeuble en nu pour pouvoir réintégrer les revenus de ce dernier dans les revenus du foyer fiscal, qui s’établirait à 60K€ (revenus salariés) + 6K€ (loyer annuel de l’appartement nu)
Les 2 autres appartements de l’immeuble seraient en LMNP = 15 K€
Et la Colocation en LMNP = 16 K€
Avec ce « montage financier », nous pourrions rester en LMNP au réel simplifié sur 4 logements avec des revenus locatifs de 31K€. Nous respecterions donc la deuxième règle du LMNP, c’est à dire inférieur à 50 % des revenus du foyer fiscal du propriétaire.
Que pensez-vous de ce « montage » ? Avons-nous des points à optimiser ?
Je vous remercie par avance pour vos conseils,
A bientĂ´t !