Bonjour à tous !
Tout nouveau sur Finary, je découvre la communauté et j’aurais besoin de vos expertises. J’ai écouté bon nombre de podcasts animés par @mounir mais j’adorerai avoir vos retours d’expériences.
Contexte :
J’ai créé une première SCI il y a 2 ans. La SCI me permet d’avoir une rentabilité nette de 21% comprenant notamment le remboursement du prêt immobilier sur 15 ans.
Pour le moment je me rembourse mon avance en compte courant d’associé, mais prochainement je vais pouvoir me payer.
J’ai créé une seconde SCI pour laquelle je vais percevoir les premiers loyers après les travaux d’ici la fin de l’année. Le projet est similaire, la rentabilité nette sera aux alentours de 15%.
Au total, les deux SCI devraient me permettre de dégager 40 000€ par an au total avant IS (moi + associés) à partir de l’an prochain.
Question : Je me pose la question de créer une holding qui porterait les deux SCI en prévision de nouveaux investissements. Certains d’entre vous ont-il déjà été dans cette situation ?
Question bonus, comment gérez-vous vos SCI et leurs revenus sur Finary ? Notamment j’ai le sentiment que les emprunts bancaires des SCI sont forcément à créer manuellement.
Pas assez d’infos pour te donner une réponse détaillée. Nb de biens ? Niveau endettement ? Situation perso ? Pro ? Associés similaires sur la seconde SCI ? Projets futures ?
Chacune des SCI n’a qu’un seul bien, c’est des SCI pour des locations longue durée à destination de professionnels de santé, donc pour chacune des SCI, nous avons plusieurs occupants (entre 7 et 12 occupants).
Taux d’endettement de 58% si on suit la logique de la banque qui intègre les emprunts via les SCI dans le calcul du taux (étant garant sur les deux) malgré une rentabilité élevée et reconnue.
Je suis marié et ma femme est également associée des deux SCI (on détient la première à 100% à deux, la seconde à 97%). A titre personnel j’ai 35% de chaque.
Côté pro je suis toujours salarié cadre (29 ans, + de 6 ans dans la même structure dans laquelle je détiens des parts).
De probable projets futurs similaires aux deux premières SCI ou sur du LMNP, mais pas avant 2/3 ans, ce qui me laisse un peu de temps avant de voir les choses venir
Loin d’ être un expert
Mais je me suis posé la question il y a un petit moment et qui s’ est avéré n’ être pas une bonne idée
La vraie question à se poser poser pour moi c est la stratégie
Pour moi la holding est intéressante si il y a investissement avec d autre partenaire
Ce qui implique que les sci ne peuvent pas réinvestir elle même
Ou si il y a des management fees ou des investissements regroupés
Notamment pour limiter la part imposable à l IS
Et enfin si il y a une volonté de réinvestir dans quelques choses de complètement différent que l immobilier, et qu il aurait un blocage des banques mais je ne sais si c est votre cas
Pour moi à date ça n’a que très peu d’intérêt. En effet, tu as les mêmes associés sur les 2 SCI, tu es salarié. Tu dois te poser 2 questions :
As tu l’intention de créer ton entreprise ?
Quel est ta stratégie d’investissement ?
Si tu comptes monter une entreprise cela peut être intéressant d’avoir une holding qui détiendrait tes 2 SCI et ta société d’exploitation.
Si tu veux juste faire de l’immobilier garde la structure actuelle.
Tu as mis le doigt là où bas blesse, vraie question que je me pose ! Je me suis donné 2 ans d’activité de la seconde SCI pour prendre ma décision de créer une société d’exploitation pour notamment la gérance et diversifier l’activité.
Pour toi je pourrais facilement gérer la cession de part des SCI ?
Mes SCi sont à l’IS (impôt sur les sociétés). Avec le barème (15 % sur les 42500 premiers euros de bénéfice par société, puis 25 % au-delà, il était plus intéressant d’avoir 2 SCI bien dissociées
A côté de ça, ça m’a permis de négocier plus facilement auprès de la banque car avec le 3ème associé nous étions donc 3 garants et non 2
Voilà tu sais tout ! Si tu as d’autres questions n’hésites pas
il est sûr que si tu rajoutes un associé, tu crées une autre sci ou tu peux lui faire racheter un poil de part de la première.
Ayant une sci avec 8 lots, a l’is, je m’etais posé la question d’en créer une autre, mais cumulant les deficits , aucune utilité. Je considère que le but d’une sci est de tjrs etre en deficit afin de ne pas payer d’impot. Si tu as un seul lot par sci, et que celles ci sont en bénéfice, le montage perd son sens. Rachete un bien pour créer de l’amortissement , etre en déficit, et enchainer les opérations. Des lors que tu arretes d’acheter et que tu passes en positif, l’outil fiscal de la sci devient inexistant et c’est le moment de vendre. Donc si tu es en deficit, pas besoin de holding.
Qques exceptions à ce schéma rigide :
1- si tu veux en effet te créer une activité et te salarier. Payer les charges… ou payer l’is + flat tax en sortant du capital… faut calculer…
2- monter une holding pour faire remonter les benefices de la 1ere sci pour le rebalancer éventuellement dans l’autre si elle est deficitaire, interet moyen…
3- si tu as une entreprise où tu remontes les benefs , que tu rebalances en sci pour exploser le patrimoine, là, c’est jackpot !!!
Je te conseille la video de mounir sur le montage holding, avec possibilité de Lombard par dessus, c’est une perle.
Effectivement question que je me pose également et conclusion que je me suis faites.
Holding très interessant si on a une société pour investir en SCI ou si on veut en vivre.
SCI et LMNP en fonction des projets si on est salarié. Mixer les 2 est intéressant.
Il faudrait savoir maintenant ce que l’on veut faire dans 10/20 ans, pas évident.
