Je suis débutant dans le domaine, donc désolé si ma question est débile…
Je souhaiterai investir dans la SCPI Iroko en direct. J’ai vu qu’il y a 2 possibilités :
Pleine propriété
Nue propriété
Mon TMI étant de 30%, et n’ayant pas besoin de revenu complémentaire, il semble que la nue-propriété soit le mieux pour moi. J’ai bien compris que plus la durée du démembrement est longue, plus j’ai une décote sur la part à l’achat.
Par exemple, pour Iroko :
5 ans = 21% de décote ==> TRI de 4,83% annuel
8 ans = 30% de décote == TRI 4,56% annuel
15 ans = 40% de décote ==> TRI 3,46% annuel
Ces résultats montrent que + la durée du démembrement est longue, + le TRI diminue… Du coup, en quoi est-ce intéressant de prendre une durée de 15 ans au lieu de 5 ans ? Cela semble plus rentable de prendre 5 ans que 15 ans.
Ai-je loupé quelque chose ?
Car il me semblait que la nue-propriété, c’est plutôt sur du long-terme…
En effet c’est le même fonctionnement poir toutes les SCPI et pas seulement Iroko.
Il serait plus logique et intéressant de faire 3 x 5 ans de nue propriété. Surtout qu’à chaque nouvelle souscription, on a plus d’argent à investir et donc on augmente encore plus le TRI.
Cependant il y a 3 paramètres importants à prendre en compte :
la valeur de la part peut augmenter d’ici 5 ans. Si c’est le cas, cela te fera payer plus cher à l’achat les nouvelles parts par rapport à l’achat sur 15 ans
la clé de démembrement peut changer d’ici 5 ans
a chaque fois le délai de jouissance s’applique. Donc, on perd des mois.
Malgré tout ça, je reste persuadé que faire 3 x 5 ans reste un meilleur compromis car ca permet d’être plus liquide. Qui sait comment sera le marché des SCPI à 5 ans. Ca se trouve iroko ne sera plus un « bon plan »
Merci pour cette réponse. Oui j’ai pris l’exemple d’Iroko mais j’ai vu que c’était pareil pour toutes les SCPI (via le tableau de Finary qui liste toutes les SCPI et leur TRI en fonction de la durée du démembrement, c’est très visible).
Es-tu sûr que le délai de jouissance s’applique sur la nue-propriété ? Si oui, que cela change t-il ?
Sur une pleine propriété, on perd les premiers mois de loyer, mais en nue propriété, cela ne change rien si ?
Je dirais que oui (à confirmer par un expert) car en face de la nue propriété il y a un usu fruitier qui lui va toucher les revenus.
La vraie question est : est que qu’à la durée du démembrement commence à partir du délai de jouissance ou dès l’obtention du titre de propriété ?
Je n’ai pas la réponse.
Si a partir du délai de jouissance, cela fait baisser le tri.
J’ai acheté beaucoup de SCPIs en nue-propriété et oui, tu as aussi un délai de jouissance de ton coté; au départ je pensais que non, que seul l’usufruitier avait ce délai (un courtier m’avait dit ça d’ailleurs, mais c’était faux).
Donc de mon coté, pour Iroko Zen par example, en ayant acheté en Janvier 2023 en démembrement sur 10 ans, je ne recevrai mon premier loyer qu’en Juillet 2033. C’est le cas pour toutes les SCPIs.
Je confirme, j’ai testé le démembrement sur 3 SCPI et il y a un délai de jouissance pour chacune d’elle. Un courtier m’avait également dit que ce n’était pas le cas en démembrement, tant pis pour moi. Le TRI baisse donc légèrement, mais ça reste minime.
J’ai privilégié une durée de démembrement « courte » de 3-5 ans car :
il y a une meilleure liquidité : dans 3 ou 5 ans, j’aurais peut-être besoin de cet argent, il sera donc en théorie plus facilement déblocable
le marché peut changer : certaines SCPI peuvent avoir des problèmes de liquidités et d’autres peuvent être plus avantageuses. Il pourrait par ailleurs y avoir des placements plus rémunérateurs d’ici là
meilleure rentabilité : comme tu l’as dit, le TRI est meilleur pour de plus courtes durées.
L’inconvénient, c’est le temps consacré : tu dois, dans 3-5 ans, refaire l’exercice pour savoir où aller, puis récupérer les fonds, les re-placer ailleurs et donc tu perds quelques semaines, voire un mois de rentabilité, sans compter le délai de jouissance.
Hello @Benjamin114 Ton analyse est correcte et chaque SCPI a ses propres cles de demembrement. Il faut donc calculer le TRI et prendre la duree de demembrement la plus avantageuse, car le TRI diminue avec la duree. Effectivement si tu souhaites reinvestir a l’issue du demembrement, il se peut que la part de la part ai augmente entre temps.
