@Remy34
Je ne commencerais pas par créer la SCI tout de suite. Je commencerais par valider le montage et les chiffres, puis seulement ensuite créer la structure.
Le point important dans ton cas, c’est que vous voulez faire de la location meublée via une SCI à l’IS. C’est possible en pratique, mais il ne faut pas confondre ça avec du LMNP classique. Une SCI qui fait de la location meublée de façon habituelle bascule dans une logique IS / comptabilité commerciale. L’administration indique d’ailleurs qu’une SCI qui loue meublé ne dépose pas une 2072 classique, mais une déclaration IS 2065 avec comptabilité conforme au plan comptable. Donc expert-comptable quasi indispensable ici.
L’ordre que je ferais, perso :
Avant la deuxième visite, je préparerais déjà un prévisionnel sérieux. Pas besoin d’un truc parfait, mais il faut connaître le prix total : achat, frais de notaire, travaux, mobilier, vacance pendant travaux, taxe foncière, assurance, compta, frais bancaires, charges, entretien, marge de sécurité. Sur 9 appartements, un petit oubli par logement devient vite un gros écart.
Ensuite, je prendrais un rendez-vous court avec un expert-comptable avant même de faire l’offre. Pas pour qu’il te fasse toute la compta, mais pour valider le montage : SCI IS, amortissements, traitement des travaux, mobilier, fiscalité, distribution éventuelle, trésorerie, revente. La SCI à l’IS est souvent très efficace pendant la phase de détention grâce aux amortissements, mais elle peut être beaucoup moins agréable à la revente, car la plus-value se calcule avec la valeur nette comptable et sans le régime d’abattement des particuliers. C’est vraiment un point à simuler avant de signer.
En parallèle, je verrais aussi un notaire physique, surtout vu le montage familial. C’est une très bonne idée de ne pas faire ça en ligne si ta situation familiale est particulière. Le notaire doit regarder les statuts, les pouvoirs du gérant, les clauses d’agrément, ce qui se passe en cas de décès d’un parent, de mésentente, de revente, de donation future de parts, de démembrement éventuel, etc. Une SCI familiale, ce n’est pas juste une boîte pour acheter un immeuble. C’est aussi un outil de détention entre membres d’une famille.
Pour la banque, je commencerais à sonder avant l’offre, mais je ne créerais pas forcément la SCI avant d’avoir un minimum de visibilité sur l’accord bancaire. Tu peux généralement présenter le dossier comme une SCI à constituer. Ensuite, si l’offre est acceptée et que le financement est réaliste, tu crées la SCI, tu ouvres le compte, tu déposes le capital, tu obtiens le Kbis, et la banque finalise le prêt au nom de la société.
Dans l’offre ou le compromis, il faut être propre. Idéalement, prévoir que l’achat se fera par la SCI à constituer, ou mettre une clause de substitution si vous signez d’abord à titre personnel. À faire valider par le notaire, parce qu’une mauvaise rédaction peut créer des soucis fiscaux ou bancaires.
Sur la création de la SCI, les étapes sont classiques : rédaction des statuts, dépôt du capital, annonce légale, immatriculation. Le site officiel résume bien ce chemin. Mais dans ton cas, le vrai sujet n’est pas la formalité. C’est la rédaction des statuts et la cohérence du montage familial.
Pour l’expert-comptable, sur un immeuble de 9 lots en meublé à l’IS, je ne partirais pas sur une solution trop basique en ligne. Pour un studio LMNP seul, pourquoi pas. Pour une SCI IS familiale avec travaux, mobilier, amortissements, potentiellement plusieurs immeubles à terme, je prendrais plutôt un cabinet qui connaît vraiment l’immobilier. Pas forcément un gros cabinet cher, mais quelqu’un qui sait traiter les SCI IS et qui peut t’aider à structurer le plan comptable proprement dès le départ.
Il faudra notamment cadrer :
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prix du terrain / bâti ;
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amortissement par composants ;
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traitement des travaux ;
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mobilier ;
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intérêts d’emprunt ;
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comptes courants d’associés ;
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conventions éventuelles entre associés et SCI ;
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distribution ou non des bénéfices ;
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fiscalité en cas de revente ;
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stratégie si vous rachetez deux autres immeubles ensuite.
Un point que je regarderais aussi : est-ce que la SCI est vraiment la meilleure structure ? Pour de la location meublée familiale, certains montages peuvent parfois faire réfléchir, notamment SARL de famille, détention en nom propre, ou SCI IS selon les objectifs. Je ne dis pas que la SCI IS est mauvaise, elle peut être très cohérente si vous voulez capitaliser, réinvestir et garder les loyers dans la société. Mais il faut comparer avant, pas après.
Et surtout, avec tes parents, je mettrais noir sur blanc les apports de chacun. Qui apporte quoi ? Qui emprunte ? Qui cautionne ? Qui récupère quoi en cas de revente ? Est-ce que les travaux sont financés par emprunt ou comptes courants ? Si ton père est gérant, quels pouvoirs a-t-il seul ? Quelles décisions doivent être validées par tous ? Ce sont des sujets un peu pénibles au début, mais ça évite beaucoup de problèmes plus tard.
