Bonjour Ă tous !
Déjà , un gros bravo à vous pour la qualité de vos interventions sur ce forum.
Je me permets de créer un post pour avoir votre avis sur ma situation et mon raisonnement, sur un sujet qui a certes déjà été abordé, mais assez superficiellement, et qui intéressera pas mal d’investisseurs.
Le bien qui nous intéresse
Immeuble affiché à 360k € net vendeur, soit 375k FAI et 400k € avec les frais de notaire.
2950 € de revenus HC de meublés (longue durée)
1100 € HC de revenus locatifs liés à la location d’un hangar (bail commercial).
Revenus totaux annuels : 48k € env.
Revente envisagée à horizon 20 ans
Notre situation
Revenus salariés : 80k / an
TMI : 30%
Pas d’enfants (et la succession n’est pas un sujet, nous ne souhaitons pas en avoir)
Déjà propriétaires de 2 appartements exploités en LMNP, achetés en 2019, pour un revenu BIC mensuel de 1050 € et une mensualité de crédit de 585 €.
Nous sommes propriétaires de notre RP (pas de crédit en cours ni de loyer)
Patrimoine net total hors RP de 200k€ (40 k€ en immo, 100 k€ en financier, 60 k€ sur des livrets réglementés)
Pour ce projet, nous pouvons mettre 10% d’apport (40k€).
Grosso modo, pour cet achat, nous avons 3 solutions :
La SCI (à l’IS, car on est bien au dessus des 10% de revenus commerciaux tolérés)
La SARL de famille (qui permet de rester à l’IR ET de garder les avantages de l’exploitation en LMNP des appartements)
Le nom propre
Avantages de la SCI :
La fiscalité, si on garde les revenus dans la société
La facilité pour se faire financer (société transparente, la banque va regarder nos revenus)Inconvénients de la SCI :
Frais de création et de gestion de la société
Le principal intérêt de la SCI semble être lié à la succession, avantage qui ne nous intéresse pas
Avantages de la SARL de famille :
Tous les avantages du LMNP au réel (avec la niche de la déduction des amortissements, la PV des particuliers -abattement en fonction de la durée de détention-
Déduction des déficits de la SARL sur les revenusInconvénients de la SARL de famille :
Société opaque, à responsabilité limitée = financement d’une entreprise, donc plus compliqué ? ou pas ?
Frais de création et de gestion de la société
Avantages du nom propre
Avantages fiscaux du statut LMNP réel pour les appartements
PV des particuliers
Pas de frais de création de société
Financement plus simpleInconvénients du nom propre
Imposition des revenus fonciers pour la partie « commerce »
Indivision (même si nous ferions une convention d’indivision)
Rien que de le dire, ça me semble bizarre, mais il semble que l’investissement en nom propre soit le plus indiqué.
Merci d’avance pour vos retours !
Hello,
Pour compléter votre réflexion (la réponse en découlera naturellement par la suite):
_SCI : tout dépend si c’est une SCI à l’IR donc transparence complète (pas trop d’intérêt vs. nom propre surtout si pas de sujet de transmission à des enfants) ou si c’est une SCI à l’IS (= société donc possibilité d’amortir etc. sauf qu’à la sortie la PV est calculée sur la base amortie)…
_SARL de famille: alors plusieurs éléments par rapport à vos points:
avantages du LMNP : VRAI
Déduction des déficits de la SARL : FAUX → c’est une SARL avec BIC mais dans le cadre du LMNP impossibilité de déduire les déficits sur les revenus. Vous pouvez reporter les déficits en revanche.
financements pas plus compliqué qu’une SCI à l’IS, dans les faits faut pas hésiter à appeler 3-4 courtiers différents, aller voir les banque mais côté pro. C’est plus lourd administrativement mais dès que vous avez un partenaire bancaire c’est bon.
frais de créations = statuts (= idem SCI); gestion RAS; comptabilité (si vous êtes débrouillard ça se fait sinon c’est 1k€ / an pour un comptable)
le gros désavantage de la SARL de famille dans votre cas : vous êtes tous les deux sous le même foyer fiscal, donc votre foyer détiendra +50%, donc régime fiscal du gérant majoritaire = assujettissement à l’URSAFF (environ 1,5 k€ / an)
_nom propre vous avez bien compris les tenants et aboutissants rien Ă ajouter.
A votre dispo.
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Roman9:
ge de la SARL de famille dans votre cas : vous êtes tous les deux sous le même foyer fiscal, donc votre foyer détiendra +50%, donc régime fiscal du gérant majoritaire = assujettissement à l’URSAFF (environ 1,5 k€ / an)
A votre place j’attendrai un peu car vu le rapport Le Meur (étiquette macron mais vu son rapport c’est une bolchévique pure et dure) sur la fiscalité du meublé ça peut faire tourner votre investissement au vinaigre… (si suppression de l’amortissement vous aurez vos 2 appartements LMNP qui seront réintégrés + votre cible actuelle) → vous serez facilement dans la tranche à 40% + 17% de PS.
Bonjour @Roman9 , et merci beaucoup pour vos remarques qui viennent éclairer notre réflexion (notamment sur la partie financement, les ressources sont difficiles à trouver sur le net sur ce sujet).
Concernant le risque législatif sur le LMNP :
Roman9
Août 22, 2024, 12:46
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Oui c’est correct comme raisonnement.
Globalement sur le net il n’y a pas grand chose sur le financement des professionnels. Le mieux c’est d’appeler 5-6 banque autour de chez vous avec des jolis slides + des projets de statuts, ce faisant ça va faire avancer votre dossier. En parallèle vous envoyez la même chose aux courtiers.
A noter qu’à l’IS la revente se fera sur le calcul de la PV des professionnels (faites biens vos calculs c’est assez différent des particuliers - de mémoire c’est 30% sur la base de la valeur amortie + imposition pour sortir les dividendes…).
Autres pistes de réflexion: si vous êtes proches de votre famille, par ex. les parents vous pouvez leur demander de rentrer dans la SARL (quitte à leur faire un prêt du montant de l’apport) et eux peuvent vous transmettre directement la nue propriété (ce faisant vous et votre compagne êtes 50% propriétaires et 50% nue propriétaires). Coût : moins de 2k€ et cela vous fait éviter l’URSAFF.
Rewol
Août 22, 2024, 1:08
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Hello, intéressant !
La SARL de famille est « de famille » tant que le pacs tient. Les stats ne sont pas en faveur de ce schéma, en cas de retour à une SARL traditionnelle.
La SCI amènera un coup de bambou au moment de la revente… Les amortissements déduits (environ 60% de la valeur du biens sur 20 ans !) sont déduits du prix d’achat. Donc plus value énorme et sans abattement pour détention.
En détention directe, les revenus fonciers sortent de l’assiette LMNP. Reste donc 36 000 + 12 000 des 2 apparts existants, soit 48 000€ par an, loin de vos 80 000€ issus du travail. Vous restez donc LMNP.
Vu le contexte, on ne peut soit rien faire et attendre que ça se passe, soit prendre les bon coups et limiter au mieux l’impact d’une éventuelle réforme fiscale qui mettra du temps à être tricotée, détricotée, retricotée.
Perso, j’irai en détention directe, éventuellement avec un pourcentage de détention distinct des 2 premiers appartements pour avoir un Siren dédié à ce bien.