[📣 Finary Talk #44] Bâtir son empire immobilier

Discussions sur Finary 🔥
1

Nous avons eu le plaisir de recevoir @JulienCalamote pour un nouveau Finary Talk sur l’investissement immobilier !

Julien est l’un des premiers utilisateurs Finary et avait déjà participé à un Finary Talk en 2021. Il y avait partagé sa stratégie immobilière en toute transparence .

Il est revenu dans notre studio pour vous donner son guide pour lancer ou développer votre empire immobilier. Comme pour le 1er épisode, pas de rêves ou de blabla !

Bonus : découvrez son schéma patrimonial dans la 1ère partie de la vidéo !

2 « J'aime »
2

Bonjour,
Je suis sans doute très naïf ou incompétent, mais je ne comprends absolument pas ce qui est avancé dans cette vidéo.

Avoir 1 million de levier à 40 ans, je ne vois pas du tout comment cela est possible sans des revenus très conséquent. D’ailleurs, il n’est jamais fait état de chiffres précis sur les revenus qui ont permis à l’invité d’investir dans des 10aines de biens. Au début, il parle de 5000€ de cash comme mise initiale, puis, plus loin de 20% de patrimoine net permettant de faire des crédits. Ce n’est pas très clair.

Quand bien même il ne tomberait que sur des pépites générant du cash flow positif, les banques prennent systématiquement une marge sur les loyers.

On comprend que c’est un investisseur qui a d’autres domaines d’activités, mais reproduire ce schéma pour un salarié, j’ai plus que des doutes.

J’aimerais bien que la communauté donne son avis car je suis vraiment dubitatif.

Évidemment je félicite cette personne pour sa réussite.

3 « J'aime »
3

Je partage ton avis.
Effet « wahou Â» cela manque de dĂ©tails.

4

Suite au 1er talk et à l’exposition de son patrimoine, je lui avais demandé comment il optimisait son IFI.
Il m’avait répondu qu’il ne pensait pas être assujetti…

Donc je suis moi aussi dubitatif car je vois pas comment tu échappes à l’ifi avec une 40aine de biens (sauf à frauder dans les grandes largeurs)

« En fait, je ne suis pas assujetti Ă  l’IFI dans le sens oĂą la valorisation basse de mon patrimoine immo net n’atteint pas les 1,3 M€. Â»

5

Bon ben, on est au moins 3 à réagir ici… :rofl:
J’espère que d’autres donneront leur avis.

Étonnant ce perpétuel décalage entre la communauté ici et les commentaires youtube toujours élogieux.

6

Vous pouvez écoutez son podcast Money Tree c’est littéralement une masterclass vous ayez réponse à vos questions. :smile:

Attention plusieurs heures d’écoutes en perspectives

7

Si tu me trouves un podcast où il explique comment il achète 20 biens en 10 ans, vu que c’est facile comme il dit, je suis preneur. :wink:

Et je parle d’achats à titre perso, toujours comme il l’indique dans le finary talk, et pas au travers de ses clients ou de ses activités professionnelles.

8

Exemple chaud d’un de ses invités :

En savoir plus sur Julien :

Ensuite tous les autres podcast piocher dans les sujets qui vous intéressent

9

Hello tout le monde !

Merci pour vos réactions.

Difficile de répondre à tout en quelques lignes.
C’est d’ailleurs pour ça que j’ai écrit un bouquin, que je partage mon quotidien sur les réseaux sociaux et que j’anime un podcast. J’essaie de partager un maximum en donnant de mon temps.

Parce que vous vous doutez bien que détailler 15 ans d’immobilier en 1h en répondant aux attentes et aux micros questions de chacun, c’est loin d’être réalisable.

Je vais tout de même répondre à celles qui se posent plus haut.

  1. Je ne suis pas rentier, et je ne cherche pas à l’être ou à me positionner de la sorte, malgré le titre accrocheur choisi par le marketing, ce que je conçois totalement.
    Si Finary avait un mauvais marketing, vous ne seriez peut-ĂŞtre pas ici.
    « Rentier », je le serai naturellement dans quelques années, mais là encore, je n’adhère pas au terme tellement l’immobilier est un sujet de terrain.
    Et puis, franchement, je n’ai pas vraiment envie de l’être. N’en déplaise à ma femme, je suis bien trop adepte du stakhanovisme pour ça !

  2. Oui, nous avons commencé avec 5 000 € d’apport en 2010, deux ans après avoir acheté une RP.
    A l’époque, les taux étaient autour de 5 % (2008) et 4 % (2010) et nous gagnions environ 1 500 € net chacun. Mais les banques considéraient l’investissement locatif différemment, notamment grâce un calcul différentiel, qui permettait de pouvoir facilement emprunter à partir du moment où le projet était breakeven.

Et puis, NOUS avons commencé. Et en immobilier, cela fait toute la différence.
D’ailleurs, à un moment, nous avions envisagé d’investir chacun de notre côté plutôt qu’en indivision et c’était clairement bloquant car les banques considéraient souvent 100 % des dépenses pour 50 % des revenus (à revenus équivalents).

Côté revenus, j’ai commencé ma carrière pro en 2008 à mon retour du Canada et j’étais assistant e-marketing au SMIC.
Bien sûr, j’ai bien évolué en la matière, et j’en ai justement profité pour faire le maximum d’investissement. J’explique même dans mon bouquin avoir accepté une proposition de CDI à un moment de ma vie pour pouvoir réinvestir massivement dans l’immobilier, et c’est là que j’en achète 11 et 12 mois. J’évoque aussi la nécessité de se multibancariser et tout plein d’autres choses comme la notion de ratio patrimonial qui pourra répondre à tes questions @Yoyo224

  1. Qui a envie de payer l’IFI franchement ? Un impôt sur la propriété, peu importe son rendement !
    Je continue à maximiser énormément mes dettes car je ne veux absolument pas être assujetti à l’IFI, d’autant que je prévois de m’expatrier. Et clairement, c’est un problème car c’est toujours la course à la dette ou à l’arbitrage. Et pour ça, il faut avoir un vrai mindset entrepreneurial.
    Alors je me bouge juste le derrière pour construire et développer un max. Je fais partie de ceux qui font et réfléchissent après généralement. C’est loin d’être bien, mais ça a le mérite de me faire avancer sans trop me poser les questions que les autres se posent.
    Vous savez aussi comme moi que l’IFI se base sur des valeurs déclaratives, et que le marché immo a été très haussier ces dernières années.

  2. Oui, acheter 20 biens en 10 ans ou avoir 1 M€ d’encours à 40 ans est accessible.
    1 M€ à 3 %, c’est environ 5 k€/mois sur 25 ans.
    5 k€ mois avec un taux d’endettement à 40 %, c’est 12 500 € de revenus mensuels.
    Et avec 1 M€, tu peux raisonnablement envisager 60 à 80 k€ de loyers bruts annuels dépendamment de la localisation et de la typologie des investissements.
    Si tu veux le faire one shot, il faut des revenus confortables (surtout si pas en couple), mais si tu étales ça sur 10 ans, en rassurant tes partenaires sur la durée, ça devrait te paraitre bien plus accessible.
    D’ailleurs, le taux d’endettement n’est absolument plus un critère à un certain niveau.

  3. Bien évidemment, tout n’est pas duplicable. Il y a tellement de facteurs…

  • Situation perso/pro
  • Revenus
  • Capital
  • Discours
  • AppĂ©tence au risque
  • RĂ©sistance au stress
  • Amour du travail et de l’effort
  • AgilitĂ© d’esprit
  • RĂ©seau (finances, terrain, etc.)
  • Câblage intrinsèque de la personne
  • Et j’en passe !

Je crois que l’investissement immobilier s’adresse davantage à des personnes ayant une fibre entrepreneuriale, que les autres types d’investissement tels que les marchés financiers ou la crypto.
Là où d’un côté, tu te bats pour construire, de l’autre, tu te bats pour ne pas perdre ce que tu as construit.
C’est d’ailleurs pour ça que je parle de l’immobilier comme un moyen et non une finalité en soi.

J’espère avoir répondu à certaines interrogations et invite qui le souhaite à venir passer quelques jours avec moi à Toulouse. Je vous ferai le tour du propriétaire, et je peux vous garantir qu’à la fin de la journée, vous aurez mérité votre sommeil ! :grin:

4 « J'aime »