Immobilier + taux bas : je prends tout le cash ou je joue la prudence?

Ma stratégie patrimoniale
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Salut à tous,

Je viens de terminer la rénovation de mes combles en studio :

  • Coût total : 60 k€
  • Valeur actuelle estimée : 120 k€

Au départ, j’avais négocié avec le Crédit Agricole un prêt de 80 k€ / 20 ans / 2,35% (j’avais pris de la marge).
Finalement, j’ai financé comme suit :

  • Éco-PTZ : 40 k€ à 0% sur 20 ans
  • MaPrimeRénov’ : 10 k€ (un cauchemar administratif, mais c’est un autre sujet :sweat_smile:)

Il restait donc 10 k€ à débloquer sur l’enveloppe Crédit Agricole… et là je me demande : et si je débloquais tout ?

Pourquoi ?

  • Dans 2-3 ans, je veux agrandir ma résidence principale.
  • Les taux sur 20 ans sont déjà à 3%+, et j’ai peu d’espoir de retrouver un jour un 2,35%.
  • Les frais de dossier + caution (2000€+) sont déjà payés.
  • Je peux débloquer ce prêt uniquement jusqu’à fin 2025.

Si je prends tout, j’aurais 80 k€ sur ce prêt + les 40 k€ de l’Éco-PTZ = 120 k€ de dettes face à un bien qui vaut aujourd’hui autant (emplacement très patrimonial, grande ville, proche fac de droit).

Mon idée serait de placer ces 80 k€ sur un fonds euro boosté à 4,6% brut garanti jusqu’à fin 2026. Ensuite, je basculerais vers un autre fonds euro boosté, ou à défaut un fonds euro classique.

En résumé :

  • Achat RP prévu dans quelques années → prêt quasi certain
  • Forte probabilité que ce futur prêt ait un taux > 2,35%
  • Je peux assumer la mensualité dès aujourd’hui → autant commencer à rembourser maintenant

:backhand_index_pointing_right: Vous feriez quoi à ma place ?

  • Débloquer uniquement ce dont j’ai besoin (10 k€)
  • Ou tout débloquer pour profiter du taux et placer en attendant ?
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Bonsoir,

A moins que je ne me trompe, les prêts immobiliers pour la rénovation ne peuvent être contractés si vous n’avez plus rien rénover.
S’il vous manque 10k pour votre achat, je ne pense pas que la banque vous accordera plus.
Le prêt stipule normalement ce que vous voulez acheter avec ou en tout cas son objet. Débloquer de l’argent pour le placer même en fond euros, la banque risque de ne pas apprécier.

Ça me semble donc pas faisable sur le papier.

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Je n’aurais pas posé la question sur le forum si je n’étais pas sur que c’était possible, je ne vais pas rentrer dans les détails car c’est un autre sujet.
Je n’ai pas mis exactement les bon chiffres pour simplifier mais l’idée c’est que je peux débloquer cette somme de 80k€ à 2,35% c’est tout :slight_smile:
Je cherche à savoir si c’est une bonne idée ou si je me tire une balle dans le pied.

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si la banque accepte de tout décaisser sans facture, je prendrais perso.

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Merci, je précise que je débloque évidemment avec factures.

ChatGPT 5 semble plutot d’accord avec ma logique visiblement :
Pourquoi c’est intéressant de débloquer les 80 k€ maintenant à 2,35 %

  • Taux bas verrouillé : aujourd’hui, un 20 ans est à ~3,1 %, et il y a de fortes chances que ça monte vers 3,4 % d’ici 2-3 ans.
  • Gain financier : sur 80 k€, passer de 2,35 % à 3 % coûte +5 000 € d’intérêts sur 20 ans (+23 €/mois), et à 3,5 % c’est +9 000 €.
  • Frais déjà payés : dossier + caution déjà réglés, pas de surcoût à prendre plus.
  • Effet levier sur apport futur : l’argent placé en fonds euros boostés en attendant (rendement > 2,35 % net) fait travailler ton futur apport au lieu de dormir.
  • Flexibilité : en 2027, tu arrives à ton projet RP avec un gros apport financé à taux plancher, donc moins de prêt à taux élevé à prendre.

:light_bulb: Tant que tu es sûr de laisser la somme investie jusqu’à ton achat, l’opération est gagnante.

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Ah tiens, ils ont amélioré le module « boule de crystal » de ChatGPT dans la version 5 apparemment.

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Oui ils l’ont vraiment bien amélioré. Il avait même prédit ton commentaire :smirking_face:

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Tain mais tu as raison.
ChatGPT : « Tu te feras conseiller sur un forum par un oracle répondant au nom de Roger Gros Lapin. Pour la modique somme de 80k€, ce dernier te trouveras un placement incroyable et sans risque. Il peut également conjurer le mauvais oeil et te rendre puissant comme le guépard. Ne passe pas à côté de cette opportunité. »

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Salut. Je suis intéressé de savoir quelle décision du vas prendre car je suis un peu dans le même cas mais avec un taux beaucoup plus défavorable !

En gros j’ai fait un prêt locatif a 4,15% que je suis en train de débloquer sauf que j’ai entre temps obtenu des aides diverses pour 50k euros.

La raison voudrait ne pas débloquer la fin du prêt a 4,15 et utiliser ces aides et réduire ce prêt (durée, taux)

L’autre option (en mode cash is king) serait de tout débloquer comme prévu et utiliser 50k en autre investissement, apport autre projet ou autre…

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Bonjour,

Pour moi à 4,15% c’est pas intéressant.

Car ça veut dire que tu dois investir dans au moins qqch à 6% pour avoir le même taux net.

Et juste en prenant en compte une TMI à 30% sans les CGS.

Je vais aussi avoir le cas avec un projet locatif dans le même cas que toi, mais avec un taux plus faible (entre 3.5 et 4).

Voir si les autres supports d’investissement paient assez la prime de risque pour que cela soit intéressant et rentable.

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Salut,

En premier lieu débloque les 50k€ si taux intéressant ou aide dans contrepartie

(si c’est ce dernier cas je serai intéressé de savoir ce que c’est ? Perso je n’ai pu avoir que eco ptz 40k€ taux 0 sur 20 ans et 10k€ d’aide ma prime RENOV. Je n’ai pas réussi à avoir les prêts bonifiés action logement a 1,5% sur 15 ans, ils ont TOUT fait pour trouver la petite bête !)

ensuite 4,15% c’est pas fou comme taux, si t’as un autre projet immobilier tu peux avoir mieux, 3,5% au pire en ce moment mais tu peux topper un 3% environ si tu présentes bien ton dossier auprès de divers banques

Tu peux même avoir 3,4% facilement avec un prêt personnel boursobank (mais 72 mois) ou d’autres offres de prêts perso