Impact SCPI à crédit sur la capacité d'emprunt

Immobilier
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Bonjour,

J’ai du mal à comprendre comment fonctionne le calcul de la capacité d’emprunt dans la situation où j’ai des SCPi à crédit.

En résumé, je planifie changer de résidence principale dans 8 à 10 ans.

  • J’ai présentement des SCPI qui me rapporte environ 80 000 * 5%/12 = 330 / mois
  • Mon crédit me coute environ 476 / mois (oui le crédit n’est pas ouff)
  • On me conseil d’acheter pour 50 000 euros de SCPI en démembrement sur 7 ans pour que dans 7 ans, j’ai des revenus mensuels additonnels de 69 000 * 5% = 287 euros/mensuel.
  • Du coup, ça me ferait un revenu brut de 617 euros/mois.
  • Il semblerait que seulement 70% des revenus sont retenus, donc 75% * 617 = 462.
  • Ainsi les revenus que j’obtiendrai annulerait le crédit des SCPI pour le calcul d’endettement pour un crédit pour Résidence principale.

Quand je fais des simultations sur meilleurtaux.com, la capacité d’emprunt semble amputée avec ce cas de figure (à comparer d’une personne sans crédit SCPI et sans revenu de SCPI).

Savez-vous quels sont les règles de calculs pour la capacité d’emprunt lorsqu’on a des revenus locatifs et un crédit pour cet investissement locatif ?

Merci,

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Pour moi, les SCPI sont la même chose que les biens locatifs.

Si tu as un salaire de 1 000€ et que tu as 100€ de revenu locatif via des SCPI, ils prendront 1 100€ au maximum (même si souvent, ils minorent un peu les loyers à cause de la fiscalité, vacance, possible baisse de distribution…) => Capacité d’emprunt à 35% sera de 385€/mois

Par contre si tu as déjà un crédit de 100€/mois, il viendra en déduction de ta capacité d’emprunt donc elle sera de 285€ seulement.

A mon avis, le meilleur choix si tu as un horizon de 7 ans, c’est de placer cet argent autrement pour faire un apport en cas d’achat d’un bien (pourquoi pas faire du démembrement de SCPI mais si c’est pour les revendre derrière et que tu n’as pas de liquidité à ce moment là, c’est dommage) et si tu ne peux pas garder tes SCPI car le coût du crédit t’empêche d’acheter ta RP, de les vendre en anticipant un peu (en fonction des SCPI, soucis de liquidité).

Après si dans 7 ans ton salaire a fortement augmenté et que tu peux te permettre de garder tes SCPI, ça serait le top !

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Bonjour Thomas,

Effectivement, ce que tu as décrit ça colle avec le simulateur de meilleur taux.

Il n’y a pas trop d’intérêt à avoir des SCPI pour faire augmenter la capacité d’emprunt si on prends seulement 35% de 70% du loyer mensuel.

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Pour moi tu as plus intérêt à faire fructifier le capital que tu souhaites placer actuellement pour acheter une RP plutôt que de te relancer dans de la SCPI. Dans la théorie, ça peut être un bon placement mais en moyen terme pour financer un achat immobilier, c’est quand même assez peu recommandé.

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