Je suis en étude sur un bien immobilier, déjà loué en nue.
Le locataire a 65 ans et il vient de passer l’âge d’être un locataire protégé
L’appartement est classé G, le loyer est très bas car il est en place depuis 17 ans, 400€/mois HC.
Mon effort d’épargne serait ainsi d’environ 300€/mois tant que le locataire est en place. Jai des revenus de plus de 6k€/mois donc cela ne vient pas trop manger ma capacité d’endettement.
En revanche le bien est environ décote de 30% par rapport au marché, donc s’il en vaut 120k€ avec le locataire en place, il serait à 180k€ s’il était vide.
C’est une belle opportunité sur une top ville dans laquelle il est compliqué de trouver de belles affaires.
Je suis donc intéressé par vos retours d’expérience si vous avez déjà logé des locataires protégés, il y avait-il des difficultés particulières, il y a t’il des points de vigilance sur mon opération à prendre en compte etc ?
Faut-il patienter quelques mois et voir si ce fameux statut de bailleur privé, avantageux sur le nue sort ?
Pour apporter un peu de contexte, je sais que le locataire n’a pas prévu de partir, je ne peux pas monter les loyers car le logement est G. Il serait ouvert à ce que je réalise des travaux en sa présence.
Bonjour,
Je pense surtout que tu n’auras pas le choix de faire des travaux si le bien est en G mais ça semble compliqué avec un locataire en place car c’est certainement de gros travaux que tu vas devoir faire pour remonter la note vers quelque chose comme D.
Perso locataire protégé c’est non : si tu veux le faire partir (qu’il soit bon payeur ou pas) il faut que TOI tu lui trouves un logement selon SES critères et qu’à la fin il accepte de partir MÊME SI tu lui as trouvé la perle rare qui respectent tous ses critères.
Je n’ai pas d’expérience dans ce sens mais après m’être renseigné ça fait partie des profils que j’écarte (et ceux qui s’en approchent aussi). Comme quoi, quand la loi veut surprotéger des personnes, c’est pas forcément bénéfique
Je resterai vigilant, prudent. Les personnes d’un certain âge, surtout si elles sont en place depuis longtemps, aiment bien leur train train quotidien. Fort à parier qu’il se plaindra des travaux quand bien même il les aura accepté.
Je loue à des retraités, je gère en direct. Ils sont carrés sur les loyers et l’entretien. Mais je peux vous dire que je suis au courant de tout ce qu’il se passe dans le bâtiment. Les moindres nuisances, problèmes de voisinages, portail en panne etc … Direct un mail au propriétaire
La gestion en agence m’éviterait cette « charge mentale ». Mais au moins je suis de près la vie de la copro, mieux qu’un syndic .
Pour en revenir à la base. Toujours analyser sur ce qui est sûr. Si le loyer ne couvre pas l’emprunt et les frais je n’irais pas.
Manifestement le loyer est trop bas pour que ce soit rentable.
le risque c’est que si ton locataire devient sénile et ne paye plus, tu peux être embêté.
Bon, si un de tes locataires devient insolvable et ne paye plus, tu seras embêté pareil… mais tu pourras peut-être le faire sortir en lui donnant 3k eur en cash.
Ton locataire a-t-il des enfants ? Des gens qui le placeront en ephad s’il le fallait ?
Ça peut jouer. S’il n’a aucun descendants, cela me paraîtrait plus risqué. Toutes les administrations / associations trancheront en faveur du pauvre retraité isolé vs. Le méchant bailleur privé.
Tu as aussi un risque si l’appartement est G. Du jour au lendemain le locataire peut exiger les travaux et tu dois 1) les faire et 2) le reloger pendant ce temps.
C’est un risque que j’ai pris sur un de mes biens : la locataire a énormément de livres et j’ai pris le parie qu’elle ne souhaiterait pas les déplacer pour la réalisation des travaux, mais c’est un risque qui me plane sur la tête…
sur le ratio loyer / valeur…
As-tu des comparaisons (meilleursagents ou dvf) qui te confirment cette valeur à 180keur vide ?
Parce que je comprends ton intérêt : un effort d’épargne de 300 euros quelques temps ça vaut le coup pour gagner 60 kEUR.
Effectivement l’entourage du locataire a son importance, je devrai le voir cette semaine pour amener les discussions autour de ces sujets.
Le locataire est en place depuis 17 ans donc il est probable que le bien lui suffise en l’état surtout pour 450€/mois, ça vaut au moins 750€/m aujourd’hui.
Au vu de ces éléments, je pense que le locataire va finir sa vie dans cet appartement.
Je pense que l’hypothèse à retenir, c’est que tu vas faire un emprunt sur 20 ans et que le locataire va rester dans l’appartement 20 ans.
Ensuite on a pas trop compris si c’était une copro ou pas ?
Donc si tu empruntes 120k€ sur 20 ans t’as une mensualité de 730€ pour un revenu locatif de 400€, ça ne colle pas.
Vers les 70k€ d’emprunt t’es légèrement positif, hors TF, hors FND, hors réparations…
Il faudrait que tu indiques ton statut financier.
Si tu es riche, tu peux tenter mais si tu es classe moyenne ou ouvrière, c’est pas bon car il faut que tu immobilises 55k€ en apport a minima pour être à l’équilibre. Ca va te gêner si tu souhaites faire d’autres projets.
Si tu décides de vendre avant les 20 ans, soit avant qu’il décède, tu le vendras avec un locataire agé et un faible loyer.
Si j’avais 25 ans, pourquoi pas. Je mets 50k€ en apport, je laisse tourner et j’espère en tirer 180k€ au bout de 20 ans, un peu plus avec l’inflation. Et j’ai le temps car je suis jeune.
Mais si t’as au dessus de 30 ans bof bof.
La probabilité que cette personne meurt ou parte en maison de retraite va augmenter avec le temps.
Donc dans les 10 prochaines années la probabilité est assez faible.
Ce n’est que dans ~15 ans lorsqu’il aura atteint les 80 ans que la probabilité va se renforcer.
L’espérance de vie pour les hommes en France est de 79,4 ans.
Sinon, j’utilise une méthode rapide. Je regarde le prix en fonction du nombre de loyers.
120000 / 400 = 300 mois de loyers => à fuir d’urgence.
C’est un ratio parisien.
120 mois de loyers c’est 10% brut.
Pour 40k€ c’est une bonne affaire, limite 60k€
Ah ah !
Loin de moi l’idée de dire qu’on est sénile à 65 ans.
Je n’avais pas réagi sur l’âge initialement car je ne le connaissais pas (j’aurais spontanément plutôt dit 75) mais je suis allé vérifier pour en avoir le cœur net :
"En France, il existe effectivement une protection spécifique des locataires âgés prévue par la loi du 6 juillet 1989 (loi n°89-462 tendant à améliorer les rapports locatifs).
Un bailleur ne peut pas donner congé (pour vendre, reprendre le logement ou pour motif légitime et sérieux) à un locataire âgé de 65 ans ou plus et disposant de ressources modestes, sauf à lui proposer une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses possibilités."
Mon propos était de dire que si le locataire était toujours en place à 65 ans, tu ne pouvais plus le faire partir de ton propre chef, et donc qu’il pouvait tout à fait être encore là 20 ans après, à un âge plus avancé où tu pouvais voir une apparition de syndromes divers liés à l’âge : il te paye le loyer de 1995, laisse le gaz allumer tout le temps… etc…
J’aimerais être jeune, mais il faut se rendre à l’évidence, je suis plus près des 65 ans que de la naissance [merci pour ce choc existentiel à 7h00 du mat’ ]
Effectivement dans les différents scénarios, l’hypothèse qu’il reste 20 ans dans l’appartement est possible.
Je suis presque dans un schéma d’investissement en viager
Par contre le scénario est favorable s’il reste 5 ans.
J’ai 29 ans et je gagne 6k€/mois aujourd’hui mais il est probable que mes revenus baissent à terme.
Je comprends votre raisonnement avec l’apport mais je souhaite le garder pour ma future RP. Je peux me permettre de sortir 300€/mois tant qu’il est dedans,même 20 ans, mais pas mobiliser 50k€ aujourd’hui.
Haha, on est d’accord.
Je voulais quand même bien souligner qu’à 65 ans, on peut bien vivre encore de nombreuses années: Bayrou a 74 ans et il est encore dans la vie « active » de même pour Warren Buffet 95ans.
Et pour un investisseur qui attend de récupérer un bien, 15 ans ou 20 ans c’est très long.
Fais comme tu le veux, mais je pense que tu prends une mauvaise décision.
Tu sembles indiquer que tu vas sortir tous les mois 300€ de ta poche pour compléter le remboursement de crédit + la taxe foncière donc 700€ en plus par an + les frais de notaire (dmto) que je n’ai pas compté dans le business plan.
L’émotionnel semble prendre le pas sur le rationnel.
Deux exemples:
J’ai vu il y a un mois ou deux une décote de presque 20% pour un viager à Paris. La dame avait 99 ans.
Là j’achète, car à 99% ça peut aller très très vite.
J’imagine que la dame souhaite passer ses dernières années dans sa maison tout en préparant sa transmission d’héritage, et c’est très bien qu’existe le viager.
Un de mes amis proche a acheté en viager à ton age un bien dans les arrondissements centraux de Paris. Il a attendu 10 ou 11 ans. La dame est partie en maison de retraite.
Là où il a fait une bonne affaire, c’est qu’il a acheté le bien avec une décote et en parallèle le marché parisien a pris 30%. La dame avait 68 ou 72 ans au moment de l’achat.
Par contre, si tu as des informations comme quoi le locataire est alcoolique ou a une mauvaise hygiène de vie c’est différent.
PS: 300€ / mois c’est un DCA en bourse qui peut faire des miracles si c’est bien placé.
On est d’accord que c’est un investissement risqué, donc je vous remercie tous pour vos retours d’expérience.
Je reste très méfiant sur cet investissement, je vais rencontrer le locataire pour prendre de l’expérience mais c’est plutôt un no-go.
.
]