Investissement LLI ou Jeanbrun ...ou les 2 ?

Real Estate
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Bonjour,

J’ai parcouru le forum à la recherche d’informations à propos de ces 2 dispositifs. J’ai trouvé 2 sujets mais peu d’infos.

Je pose le contexte et chiffres :

Pacsé, 2 enfants, TMI 30%. Un investissement pinel qui fonctionne très bien (acheté à bon prix)

Nous souhaitons faire un 2eme investissement immo et on se tourne plutôt vers le neuf. C’est un choix, pour ne pas avoir trop de surprise notamment et aussi pour “profiter” des systèmes fiscaux mis en place.

Je regarde actuellement un T3 58m2 avec balcon en zone B1. Quel serait le dispositif le mieux adapté pour cet investissement, LLI, jeanbrun ou les 2 cumulés ?

LLi : 10% de TVA sur le prix de l’appart au lieu de 20% et crédit d’impôt de la taxe foncière sur 20 ans. Ca fait une belle ristourne. De plus (si j’ai bien saisi), si la sci est à l’IS, on peut amortir le bien chaque année (selon des règles “définies" par l’expert comptable qui gère la sci). Par contre SCI à l’IR, aucun amortissement possible. On s’engage à louer au loyer “pinel” pendant 15 ou 20 ans.

Jeanbrun: amortissement de l’appart (3,5% de 80% du prix pendant 9 ans). Le déficit généré peut se repercuter par contre au delà des 9 ans. On s’engage à louer au loyer “pinel” pendant 9 ans.

La grosse différence, c’est lorsque l’on vend l’appart…

Si LLI SCI à l’IS,du prix d’achat à l’origine (192500 avec TVA 10%) on soustrait l’amortissement total (ex 60000). L’appart est estimé alors à 132500 et si on vend à 230000, la plus value est alors estimée à quasi 100000 euros et taxée à hauteur de 36,2% …36200 euros. Ca pique.

Si SCI à l’IR, comme l’amortissement n’était pas possible, la plus value serait moins importante fiscalement parlant.

Et en jeanbrun, pour faire simple, + on garde l’appart longtemps, + la taxation sur une éventuelle plus value diminue (au bout de 22 ans, 17,2%, et zéro au bout de 30.ans).

Question…quel est le système le + avantageux, sachant que nous aimerions garder l’appart sur le long terme.

Merci.

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J’avais oublié de dire que l’intérêt de coupler “LLI + jeanbrun” me pose question, puisqu’en LLI on peut aussi faire de l’amortissement.

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LLI et LMNP c’est pas des choses qu’on couple, ce sont deux régimes distincts. Sur le même bien tu choisis l’un ou l’autre.

LLI = location nue avec amortissement, en échange de plafonds de loyers et de ressources locataires. Prévu pour le neuf, zone B1 compatible.

LMNP = meublé, amortissement. Depuis la réforme Jeanbrun les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Ça réduit l’avantage si tu revends à moyen terme.

Avec ta TMI à 30%, les deux permettent de neutraliser les loyers via l’amortissement. La vraie question : tu peux louer meublé ou pas ? Si oui, LMNP reste pertinent sur une longue détention malgré Jeanbrun. Si tu cibles du nu, LLI est l’option logique pour du neuf.

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Merci Laurent pour le retour. Effectivement, le LLI semble avantageux.

Si apparement on m’a confirmé que tu pouvais coupler les 2 dispositifs. On appelle ça parfois le “super jeanbrun” :

Par contre quel est l’avantage de coupler les 2 systèmes, puisque le LLI permet déjà d’amortir? Le jeanbrun permet un amortissement+ important que le LLI ?

Par contre, la revente (même si on souhaite garder ça très longtemps), ça pique avec la pris en compte de l’amortissement.

Quelque’un a déjà utilisé ces systèmes pour un bien immo ?

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J’avais peut-être simplifié un peu vite sur le LLI = nu obligatoire, à vérifier dans le détail du texte.

Ce qui est certain par contre : si tu combines LLI + Jeanbrun (LMNP meublé), les amortissements Jeanbrun restent réintégrés dans ta plus-value à la revente depuis 2025. En SCI IS classique t’as pas ce problème, l’amortissement ne génère pas de réintégration du même type. Donc l’intérêt du « super jeanbrun » c’est cumuler la TVA 10% et l’exo TF 20 ans (les vrais avantages cash du LLI) avec l’amortissement LMNP pour neutraliser les loyers.

Le bémol reste la réintégration à la revente. Sur très longue détention ça peut valoir le coup si tu neutralises les loyers 20 ans. Mais si tu revends à 12-15 ans ça peut piquer.

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En fait si j’ai bien compris, jeanbrun tu amortis, ça compte à la fin si tu vends dans le calcul de la PV, MAIS si tu attends longtemps, tu as des décote chaque année. Donc au bout de 30 ans t’es taxé zéro sur ta PV.

En LLI, tu peux aussi amortir (c’est ce que j’ai lu), et c’est réintégré à la fin quand tu revends…MAIS pas de décote avec le temps. La SCI ne le permet pas.

Bref ,des calculs à faire selon le temps que tu souhaites garder l’appart

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C’est exactement ça. En SCI IS t’as pas d’abattements pour durée de détention, la PV c’est juste prix cession moins valeur nette comptable taxé à 25% IS. Même à 30 ans t’as pas d’exo, c’est là que ça fait mal.

Le « super Jeanbrun » en LMNP direct (sans SCI IS) garde les abattements IR, donc sur très longue détention ça reste avantageux. Les vrais avantages cash du LLI c’est surtout la TVA à 10% et l’exo TF 20 ans. Reste à confirmer que LLI + meublé c’est bien cumulable juridiquement, les textes d’application bougent encore.

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En fait, un pro de l’immobilier m’a indiqué que LLI + jeanbrun c’est tout à fait possible.

Tu fais ça avec une sci à l’IR. T’as les avantages du LLI et l’amortissement lié au jeanbrun qui subit une décote au fil des ans. Donc au bout d’assez longtemps, plus ou très peu de taxe sur la PV. Top.