Je suis en train de rechercher un investissement locatif et je me pose plusieurs questions pour lesquelles vous avez peut être des réponses
Déjà sur le type de projet je regarde 2 choses différentes, les projets clés en main (j’ai plusieurs proposition de Colocations haut de gamme plutôt sur des villes moyennes) ou des projets plus simple réalisé tout seul.
Le pitch de colocataire est de faire un produit haut de gamme avec pour chaque chambre une salle de bain/tv/espace bureau. Je comprend l’intérêt mais le montant des travaux est très conséquent et les frais qu’ils prennent me font douter de la rentabilité du projet
D’un autre coté je trouve des biens de mon côté (je recherche du coup près de chez moi autour de Lyon) où je pourrais être moins ambitieux sur la qualité mais où du coup je n’aurais potentiellement qu’une salle de bain pour 3 chambres et un bien forcement moins attractif
Avez vous un avis sur ces 2 types de projets ?
Ensuite la question plus fondamentale, valable pour les 2 projets, est le montant des loyers/plafonnement.
Colocataire me dit qu’avec un bien haut de gamme ils ne sont pas vraiment limités par les plafonnements de loyer.
Je trouve en effet des infos disant que pour des bien d’exception on peut effectivement dépasser, mais la définition est assez floue !
Avez vous des expériences sur ce sujet ? Pensez vous qu’en faisant un projet tout seul je pourrais aussi dépasser le plafonnement ?
que la rentabilité et la maîtrise sera bien meilleure si tu fais tout tous seul
et le calcul de rentabilité aussi car le vendeur de service embellit toujours tout ‘ceci dit tu peux refaire tous les calculs)
par contre … cela demande plus de boulot.
pour le plafonnement / l’encadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?
pour le plafonnement / l’encadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?
Oui je regarde sur Villeurbanne en ce moment (dans la région Lyonnaise)
Ce que j’ai du mal à comprendre c’est que je trouve pas mal d’annonce de colocation aux alentours de 550€ la chambre pour un appartement de 3ch et environ 80m2
Hors si tu prends le site de calcul du plafonnement du grand lyon tu es aux alentours de 1300€ pour cette surface !
Je fais beaucoup de « locatif » dans la région Lilloise. Il nous arrive assez souvent de dépasser les montants plafonnés mais nous pouvons le justifier pour des raisons de taille de bien (vs un logement équivalent), d’équipements plus nombreux (2 micro-ondes, 2 lave-linges, 2 sèche-linges, lave vaisselle…) ou d’éléments en plus, intrinsèques au bien (terrasse, garage, jardin…). En justifiant le plus possible les raisons d’un complément de loyer cela devient transparent pour les locataires qui doivent être tenus au courant du dépassement. Mais si tout est indiqué clairement dans le bail (loyer max, mais dépassement de Y pour les raisons 1, 2, 3…), c’est bon!
ok je comprend.
Du coup c’est plus facile à faire dans le cadre du projet Colocataire car la qualité des prestation est supérieure à ce qu’on trouve généralement (salle de bain privative, …).
Si je veux le faire par moi même il faut que je réfléchisse bien au type de travaux que je veux réaliser
Oui, c’est ça. Je connais Colocataires de « réputation » parce qu’ils sont beaucoup à Lille. Ce qu’ils font est assez quali, c’est vrai. Le fait de faire une SDE par chambre facilite la location, c’est vrai aussi. Par contre, cela induit : des travaux plus conséquents (donc plus chers) et un produit à la revente qui s’adresse à des investisseurs plus qu’à des familles… et du coup le nombre de personnes intéressées pour une revente à venir peut diminuer
Je ne dis pas que ce n’est « pas bien »… je dis juste qu’il faut en être conscient!
Pour connaître le plafond de loyer, si j’ai bien compris, peu importe s’il s’agit d’une colocation, on rentre la surface totale du bien et cela nous donne une valeur en €/m2
Mais quand vous justifiez le dépassement dans le bail, vous comparez à des biens équivalents à la chambre ou au logement complet ?
Par exemple, est-ce que je peux utiliser le fait qu’il y ait une grande pièce de vie et comparer à un studio qui serait plus cher pour une surface inférieure ?
Je fais remonté mon sujet au cas où quelqu’un ait un avis sur mon dernier post.
Un agent immobilier m’a mis le doute en me disant qu’il était impossible de dépasser le loyer majorée mais en recherchant à nouveau j’ai trouvé ce site qui décrit assez bien la situation : Loyer supérieur au loyer de référence majoré : le guide
On peut donc dépasser le loyer majoré via un complément de loyer mais il faut le justifier.
Mon problème restant entier il faut que j’arrive à estimer de combien je peux le majorer et comment le justifier
Bonjour @Geekink_SCPI
pour la taxation. La location meublée permet de gommer complètement la taxation des revenus fonciers via l’amortissement du bien/travaux/mobilier
Si je ne dis pas de bêtise la SCPI sera soumise à l’impôt sur le revenu + prélèvement sociaux
Après je ne suis pas sûr qu’il faille opposer les 2
C’est vrai que l’investissement locatif physique en LMNP est très intéressant compte tenu des charges déductibles et surtout de l’amortissement du bien en lui même.
Après il faut avoir du temps pour s’en occuper, être bricoleur, avoir aussi un peu de chance etc… Les rendements peuvent être meilleurs qu’en SCPI mais pas sans effort !
Oui pour les SCPI française détenues en nom propre c’est bien ça : TMI + Prélèvements sociaux
Mais c’est légèrement différent pour les SCPI européenes où il y a un mécanisme pour éviter la double imposition et où c’est totalement exonéré de prélèvements sociaux. On se retrouve donc entre 5 à 15% d’impôt en total, ce qui est plutôt intéressant.
Dans tous les cas je rejoins totalement l’avis de @greyvador dans le sens où il faut se faire son propre fichier de simulation pour calculer la rentabilité nette de tout impôt et le TRI que l’on compare avec un investissement plus simple type SCPI pour voir si ça vaut vraiment la peine de se prendre la tête ou non ! J’ai fait l’exercice et j’ai un tableur de simulation en SCPI avec tous les scénarios mais je ne peux pas le partager ici je crois.
Je pense qu’il y a aussi un aspect psychologique . Avoir un bien que je peux localiser, visiter a un coté rassurant.
Il faudra que je creuse le sujet SCPI mais pour l’instant j’ai une opportunité LMNP proche de chez moi et qui demanderait peu d’effort
Qq elements de reponse de mon experience perso (4 investissements locatifs en France dont 2 en colocation a Lyon)
J’ai fais pas mal de benchmark pour les societes qui font des projets cles en main de colocation>
Colocataire est une boite qui achete des biens en tres mauvais etat (prix d’achat en dessous du marche) et qui fait des chambres avec SdB individuelles
C’est egalement leur societe qui fait les travaux. Ils sont donc chers car tu payes leurs frais de recherche et inginieurie et ensuite ils font une bonne marge sur la partie travaux qui n’est pas mis en concurence.
Pour afficher une renta correcte ils sont obliges de se tourner vers des biens qui necessite beaucoup de travaux.
L’autre point important est en cas de revente ce sont des grands biens difficilement revendable a des familles qui souhaiteraient si installer (vue que chaque chambre a sa SDB) et tu seras limite au marche des investisseurs
J’ai plutot opte pour des projets de colloc avec suffisament de SDB mais qui soit facilement remodelable en appart familiale (ie 1 double salon qui en ajoutant une partition se transforme en salle de vie + 1 chambre)
si ca t’interese je peux de donner les differentes societe que j’ai contacte et celles avec qui j’ai travaille sur Lyon.
Plafonnement des Loyers
c’est un risque a considerer en faisant de la colocation plutot haut de game tu seras au dessus du plafonnement de loyer. C’est calcule sur la surface total du bien et non sur les surfaces individuelles de chaque chambre.
Pour ma part je suis au dessus et j’essai plus ou moins de justifier avec un complement de loyer.
De maniere pratique je ne suis pas sur que cela soit facile d’attaquer un proprietaire car en colocation il y a plus de turnover, et tu peux justifier d’etre au dessus du plafond en prenant en compte la vacance.
Pour la partie fiscal pour les premiers projets le LMNP est tres interessant apres il faut passer par d’autres structures.
Merci bcp pour ton retour d’expérience. Cela confirme le sentiment que j’avais
Pour moi ce sera donc un projet de coloc géré tout seul. J’ai visité un appart la semaine dernière sur Villeurbanne et j’ai fait une offre qui a été accepté.
J’ai privilégié la localisation du bien à la renta pure.
Je vais faire quelques travaux pour le rendre attractif et tenter de justifier le dépassement mais je n’irais pas aussi loin qu’un Colocataire.
Je vais viser 550€ CC/mois par chambre ce qui me placera un peu au dessus du plafonnement.
j’ai déjà réalisé des investissements avec colocatere pour des clients, mon soucis, suivi du chantier et coût des travaux. De plus tu as raison sur certaines villes le plafonnement des loyers peut poser soucis.
Je pense que tu devrais t’orienter soit en direct soit avec des entreprises à taille humaine comme heycoloving. Ils viennent de proposer à un de mes clients un T5 avec comme travaux un prix e 580 € / m2 en faisant tout.
Colocatere est en général à plus de 1200 1500 € / m2.
Merci pour ces infos.
Du coup je suis parti sur un projet en direct et j’ai déjà signé un compromis pour un bien et je suis en train de chercher les artisans.
Et je vais aussi tenter la gestion en direct, on verra avec le temps si je m’en sors ou si je met en gestion
