NicoD
Juillet 15, 2022, 9:03
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Bonjour Ă tous,
Je suis en train de rechercher un investissement locatif et je me pose plusieurs questions pour lesquelles vous avez peut ĂȘtre des rĂ©ponses
DĂ©jĂ sur le type de projet je regarde 2 choses diffĂ©rentes, les projets clĂ©s en main (jâai plusieurs proposition de Colocations haut de gamme plutĂŽt sur des villes moyennes) ou des projets plus simple rĂ©alisĂ© tout seul.
Le pitch de colocataire est de faire un produit haut de gamme avec pour chaque chambre une salle de bain/tv/espace bureau. Je comprend lâintĂ©rĂȘt mais le montant des travaux est trĂšs consĂ©quent et les frais quâils prennent me font douter de la rentabilitĂ© du projet
Dâun autre cotĂ© je trouve des biens de mon cĂŽtĂ© (je recherche du coup prĂšs de chez moi autour de Lyon) oĂč je pourrais ĂȘtre moins ambitieux sur la qualitĂ© mais oĂč du coup je nâaurais potentiellement quâune salle de bain pour 3 chambres et un bien forcement moins attractif
Avez vous un avis sur ces 2 types de projets ?
Ensuite la question plus fondamentale, valable pour les 2 projets, est le montant des loyers/plafonnement.
Colocataire me dit quâavec un bien haut de gamme ils ne sont pas vraiment limitĂ©s par les plafonnements de loyer.
Je trouve en effet des infos disant que pour des bien dâexception on peut effectivement dĂ©passer, mais la dĂ©finition est assez floue !
Avez vous des expĂ©riences sur ce sujet ? Pensez vous quâen faisant un projet tout seul je pourrais aussi dĂ©passer le plafonnement ?
Merci dâavance pour vos rĂ©ponses
Nicolas
que la rentabilité et la maßtrise sera bien meilleure si tu fais tout tous seul
et le calcul de rentabilitĂ© aussi car le vendeur de service embellit toujours tout âceci dit tu peux refaire tous les calculs)
par contre ⊠cela demande plus de boulot.
pour le plafonnement / lâencadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?
NicoD
Juillet 15, 2022, 4:40
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pour le plafonnement / lâencadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?
Oui je regarde sur Villeurbanne en ce moment (dans la région Lyonnaise)
Ce que jâai du mal Ă comprendre câest que je trouve pas mal dâannonce de colocation aux alentours de 550⏠la chambre pour un appartement de 3ch et environ 80m2
Hors si tu prends le site de calcul du plafonnement du grand lyon tu es aux alentours de 1300⏠pour cette surface !
Bonjour Nicolas.
Je fais beaucoup de « locatif » dans la rĂ©gion Lilloise. Il nous arrive assez souvent de dĂ©passer les montants plafonnĂ©s mais nous pouvons le justifier pour des raisons de taille de bien (vs un logement Ă©quivalent), dâĂ©quipements plus nombreux (2 micro-ondes, 2 lave-linges, 2 sĂšche-linges, lave vaisselleâŠ) ou dâĂ©lĂ©ments en plus, intrinsĂšques au bien (terrasse, garage, jardinâŠ). En justifiant le plus possible les raisons dâun complĂ©ment de loyer cela devient transparent pour les locataires qui doivent ĂȘtre tenus au courant du dĂ©passement. Mais si tout est indiquĂ© clairement dans le bail (loyer max, mais dĂ©passement de Y pour les raisons 1, 2, 3âŠ), câest bon!
NicoD
Juillet 16, 2022, 7:50
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ok je comprend.
Du coup câest plus facile Ă faire dans le cadre du projet Colocataire car la qualitĂ© des prestation est supĂ©rieure Ă ce quâon trouve gĂ©nĂ©ralement (salle de bain privative, âŠ).
Si je veux le faire par moi mĂȘme il faut que je rĂ©flĂ©chisse bien au type de travaux que je veux rĂ©aliser
Merci pour vos commentaires !
Oui, câest ça. Je connais Colocataires de « rĂ©putation » parce quâils sont beaucoup Ă Lille. Ce quâils font est assez quali, câest vrai. Le fait de faire une SDE par chambre facilite la location, câest vrai aussi. Par contre, cela induit : des travaux plus consĂ©quents (donc plus chers) et un produit Ă la revente qui sâadresse Ă des investisseurs plus quâĂ des familles⊠et du coup le nombre de personnes intĂ©ressĂ©es pour une revente Ă venir peut diminuer
Je ne dis pas que ce nâest « pas bien »⊠je dis juste quâil faut en ĂȘtre conscient!
NicoD
Juillet 16, 2022, 8:12
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oui ils ont démarré à Lille il me semble.
Jâavais effectivement dĂ©celĂ© le problĂšme de la revente.
et aussi une réduction de surface
NicoD
Juillet 17, 2022, 3:54
9
Une question me vient en y repensant.
Pour connaĂźtre le plafond de loyer, si jâai bien compris, peu importe sâil sâagit dâune colocation, on rentre la surface totale du bien et cela nous donne une valeur en âŹ/m2
Mais quand vous justifiez le dépassement dans le bail, vous comparez à des biens équivalents à la chambre ou au logement complet ?
Par exemple, est-ce que je peux utiliser le fait quâil y ait une grande piĂšce de vie et comparer Ă un studio qui serait plus cher pour une surface infĂ©rieure ?
NicoD
Juillet 21, 2022, 12:37
10
Je fais remontĂ© mon sujet au cas oĂč quelquâun ait un avis sur mon dernier post.
Un agent immobilier mâa mis le doute en me disant quâil Ă©tait impossible de dĂ©passer le loyer majorĂ©e mais en recherchant Ă nouveau jâai trouvĂ© ce site qui dĂ©crit assez bien la situation : Loyer supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© : le guide
On peut donc dépasser le loyer majoré via un complément de loyer mais il faut le justifier.
Mon problĂšme restant entier il faut que jâarrive Ă estimer de combien je peux le majorer et comment le justifier
Bonjour @NicoD , jâai une petite question par curiositĂ©:
Pourquoi préférez vous un investissement locatif physique par rapport à un investissement locatif papier type SCPI ?
NicoD
Juillet 22, 2022, 8:31
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Bonjour @marc.amory
pour la taxation. La location meublĂ©e permet de gommer complĂštement la taxation des revenus fonciers via lâamortissement du bien/travaux/mobilier
Si je ne dis pas de bĂȘtise la SCPI sera soumise Ă lâimpĂŽt sur le revenu + prĂ©lĂšvement sociaux
AprĂšs je ne suis pas sĂ»r quâil faille opposer les 2
Câest vrai que lâinvestissement locatif physique en LMNP est trĂšs intĂ©ressant compte tenu des charges dĂ©ductibles et surtout de lâamortissement du bien en lui mĂȘme.
AprĂšs il faut avoir du temps pour sâen occuper, ĂȘtre bricoleur, avoir aussi un peu de chance etc⊠Les rendements peuvent ĂȘtre meilleurs quâen SCPI mais pas sans effort !
Oui pour les SCPI française dĂ©tenues en nom propre câest bien ça : TMI + PrĂ©lĂšvements sociaux
Mais câest lĂ©gĂšrement diffĂ©rent pour les SCPI europĂ©enes oĂč il y a un mĂ©canisme pour Ă©viter la double imposition et oĂč câest totalement exonĂ©rĂ© de prĂ©lĂšvements sociaux. On se retrouve donc entre 5 Ă 15% dâimpĂŽt en total, ce qui est plutĂŽt intĂ©ressant.
Dans tous les cas je rejoins totalement lâavis de @greyvador dans le sens oĂč il faut se faire son propre fichier de simulation pour calculer la rentabilitĂ© nette de tout impĂŽt et le TRI que lâon compare avec un investissement plus simple type SCPI pour voir si ça vaut vraiment la peine de se prendre la tĂȘte ou non ! Jâai fait lâexercice et jâai un tableur de simulation en SCPI avec tous les scĂ©narios mais je ne peux pas le partager ici je crois.
Bon investissement Ă toi en tout cas
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NicoD
Juillet 22, 2022, 9:11
14
Je pense quâil y a aussi un aspect psychologique . Avoir un bien que je peux localiser, visiter a un cotĂ© rassurant.
Il faudra que je creuse le sujet SCPI mais pour lâinstant jâai une opportunitĂ© LMNP proche de chez moi et qui demanderait peu dâeffort
Je comprends tout a fait pour lâaspect psychologique !
Bon investissement Ă toi en tout cas
Pech
Juillet 25, 2022, 12:50
16
Bonjour Nicolas
Qq elements de reponse de mon experience perso (4 investissements locatifs en France dont 2 en colocation a Lyon)
Jâai fais pas mal de benchmark pour les societes qui font des projets cles en main de colocation>
Colocataire est une boite qui achete des biens en tres mauvais etat (prix dâachat en dessous du marche) et qui fait des chambres avec SdB individuelles
Câest egalement leur societe qui fait les travaux. Ils sont donc chers car tu payes leurs frais de recherche et inginieurie et ensuite ils font une bonne marge sur la partie travaux qui nâest pas mis en concurence.
Pour afficher une renta correcte ils sont obliges de se tourner vers des biens qui necessite beaucoup de travaux.
Lâautre point important est en cas de revente ce sont des grands biens difficilement revendable a des familles qui souhaiteraient si installer (vue que chaque chambre a sa SDB) et tu seras limite au marche des investisseurs
Jâai plutot opte pour des projets de colloc avec suffisament de SDB mais qui soit facilement remodelable en appart familiale (ie 1 double salon qui en ajoutant une partition se transforme en salle de vie + 1 chambre)
si ca tâinterese je peux de donner les differentes societe que jâai contacte et celles avec qui jâai travaille sur Lyon.
Plafonnement des Loyers
câest un risque a considerer en faisant de la colocation plutot haut de game tu seras au dessus du plafonnement de loyer. Câest calcule sur la surface total du bien et non sur les surfaces individuelles de chaque chambre.
Pour ma part je suis au dessus et jâessai plus ou moins de justifier avec un complement de loyer.
De maniere pratique je ne suis pas sur que cela soit facile dâattaquer un proprietaire car en colocation il y a plus de turnover, et tu peux justifier dâetre au dessus du plafond en prenant en compte la vacance.
Pour la partie fiscal pour les premiers projets le LMNP est tres interessant apres il faut passer par dâautres structures.
Bon investissement
Pierre
NicoD
Juillet 25, 2022, 3:17
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Merci bcp pour ton retour dâexpĂ©rience. Cela confirme le sentiment que jâavais
Pour moi ce sera donc un projet de coloc gĂ©rĂ© tout seul. Jâai visitĂ© un appart la semaine derniĂšre sur Villeurbanne et jâai fait une offre qui a Ă©tĂ© acceptĂ©.
Jâai privilĂ©giĂ© la localisation du bien Ă la renta pure.
Je vais faire quelques travaux pour le rendre attractif et tenter de justifier le dĂ©passement mais je nâirais pas aussi loin quâun Colocataire.
Je vais viser 550⏠CC/mois par chambre ce qui me placera un peu au dessus du plafonnement.
Je pense, en effet, que câest possible de fonctionner comme ça
Bonjour,
jâai dĂ©jĂ rĂ©alisĂ© des investissements avec colocatere pour des clients, mon soucis, suivi du chantier et coĂ»t des travaux. De plus tu as raison sur certaines villes le plafonnement des loyers peut poser soucis.
Je pense que tu devrais tâorienter soit en direct soit avec des entreprises Ă taille humaine comme heycoloving. Ils viennent de proposer Ă un de mes clients un T5 avec comme travaux un prix e 580 ⏠/ m2 en faisant tout.
Colocatere est en général à plus de 1200 1500 ⏠/ m2.
NicoD
Août 9, 2022, 12:42
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Merci pour ces infos.
Du coup je suis parti sur un projet en direct et jâai dĂ©jĂ signĂ© un compromis pour un bien et je suis en train de chercher les artisans.
Et je vais aussi tenter la gestion en direct, on verra avec le temps si je mâen sors ou si je met en gestion