Investissement LMNP colocation

Immobilier 🏠
1

Bonjour Ă  tous,

Je suis en train de rechercher un investissement locatif et je me pose plusieurs questions pour lesquelles vous avez peut ĂȘtre des rĂ©ponses :slight_smile:

DĂ©jĂ  sur le type de projet je regarde 2 choses diffĂ©rentes, les projets clĂ©s en main (j’ai plusieurs proposition de Colocations haut de gamme plutĂŽt sur des villes moyennes) ou des projets plus simple rĂ©alisĂ© tout seul.

Le pitch de colocataire est de faire un produit haut de gamme avec pour chaque chambre une salle de bain/tv/espace bureau. Je comprend l’intĂ©rĂȘt mais le montant des travaux est trĂšs consĂ©quent et les frais qu’ils prennent me font douter de la rentabilitĂ© du projet

D’un autre cotĂ© je trouve des biens de mon cĂŽtĂ© (je recherche du coup prĂšs de chez moi autour de Lyon) oĂč je pourrais ĂȘtre moins ambitieux sur la qualitĂ© mais oĂč du coup je n’aurais potentiellement qu’une salle de bain pour 3 chambres et un bien forcement moins attractif

Avez vous un avis sur ces 2 types de projets ?

Ensuite la question plus fondamentale, valable pour les 2 projets, est le montant des loyers/plafonnement.
Colocataire me dit qu’avec un bien haut de gamme ils ne sont pas vraiment limitĂ©s par les plafonnements de loyer.
Je trouve en effet des infos disant que pour des bien d’exception on peut effectivement dĂ©passer, mais la dĂ©finition est assez floue !

Avez vous des expĂ©riences sur ce sujet ? Pensez vous qu’en faisant un projet tout seul je pourrais aussi dĂ©passer le plafonnement ?

Merci d’avance pour vos rĂ©ponses :smiley:

Nicolas

2

que la rentabilité et la maßtrise sera bien meilleure si tu fais tout tous seul
et le calcul de rentabilitĂ© aussi car le vendeur de service embellit toujours tout ‘ceci dit tu peux refaire tous les calculs)

par contre 
 cela demande plus de boulot.

pour le plafonnement / l’encadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?

3

pour le plafonnement / l’encadrement des loyers, tu cibles une ville qui le fait sur le 1er loyer ?

Oui je regarde sur Villeurbanne en ce moment (dans la région Lyonnaise)
Ce que j’ai du mal à comprendre c’est que je trouve pas mal d’annonce de colocation aux alentours de 550€ la chambre pour un appartement de 3ch et environ 80m2
Hors si tu prends le site de calcul du plafonnement du grand lyon tu es aux alentours de 1300€ pour cette surface !

4

Bonjour Nicolas.

Je fais beaucoup de « locatif Â» dans la rĂ©gion Lilloise. Il nous arrive assez souvent de dĂ©passer les montants plafonnĂ©s mais nous pouvons le justifier pour des raisons de taille de bien (vs un logement Ă©quivalent), d’équipements plus nombreux (2 micro-ondes, 2 lave-linges, 2 sĂšche-linges, lave vaisselle
) ou d’élĂ©ments en plus, intrinsĂšques au bien (terrasse, garage, jardin
). En justifiant le plus possible les raisons d’un complĂ©ment de loyer cela devient transparent pour les locataires qui doivent ĂȘtre tenus au courant du dĂ©passement. Mais si tout est indiquĂ© clairement dans le bail (loyer max, mais dĂ©passement de Y pour les raisons 1, 2, 3
), c’est bon!

5

ok je comprend.
Du coup c’est plus facile Ă  faire dans le cadre du projet Colocataire car la qualitĂ© des prestation est supĂ©rieure Ă  ce qu’on trouve gĂ©nĂ©ralement (salle de bain privative, 
).
Si je veux le faire par moi mĂȘme il faut que je rĂ©flĂ©chisse bien au type de travaux que je veux rĂ©aliser

Merci pour vos commentaires !

6

Oui, c’est ça. Je connais Colocataires de « rĂ©putation Â» parce qu’ils sont beaucoup Ă  Lille. Ce qu’ils font est assez quali, c’est vrai. Le fait de faire une SDE par chambre facilite la location, c’est vrai aussi. Par contre, cela induit : des travaux plus consĂ©quents (donc plus chers) et un produit Ă  la revente qui s’adresse Ă  des investisseurs plus qu’à des familles
 et du coup le nombre de personnes intĂ©ressĂ©es pour une revente Ă  venir peut diminuer :wink:
Je ne dis pas que ce n’est « pas bien Â»â€Š je dis juste qu’il faut en ĂȘtre conscient!

7

oui ils ont démarré à Lille il me semble.

J’avais effectivement dĂ©celĂ© le problĂšme de la revente.

8

et aussi une réduction de surface

9

Une question me vient en y repensant.

Pour connaütre le plafond de loyer, si j’ai bien compris, peu importe s’il s’agit d’une colocation, on rentre la surface totale du bien et cela nous donne une valeur en €/m2

Mais quand vous justifiez le dépassement dans le bail, vous comparez à des biens équivalents à la chambre ou au logement complet ?
Par exemple, est-ce que je peux utiliser le fait qu’il y ait une grande piĂšce de vie et comparer Ă  un studio qui serait plus cher pour une surface infĂ©rieure ?

10

Je fais remontĂ© mon sujet au cas oĂč quelqu’un ait un avis sur mon dernier post.

Un agent immobilier m’a mis le doute en me disant qu’il Ă©tait impossible de dĂ©passer le loyer majorĂ©e mais en recherchant Ă  nouveau j’ai trouvĂ© ce site qui dĂ©crit assez bien la situation : Loyer supĂ©rieur au loyer de rĂ©fĂ©rence majorĂ© : le guide
On peut donc dépasser le loyer majoré via un complément de loyer mais il faut le justifier.
Mon problùme restant entier il faut que j’arrive à estimer de combien je peux le majorer et comment le justifier

11

Bonjour @NicoD , j’ai une petite question par curiositĂ©:

Pourquoi préférez vous un investissement locatif physique par rapport à un investissement locatif papier type SCPI ?

12

Bonjour @Geekink_SCPI
pour la taxation. La location meublĂ©e permet de gommer complĂštement la taxation des revenus fonciers via l’amortissement du bien/travaux/mobilier
Si je ne dis pas de bĂȘtise la SCPI sera soumise Ă  l’impĂŽt sur le revenu + prĂ©lĂšvement sociaux
AprĂšs je ne suis pas sĂ»r qu’il faille opposer les 2

13

C’est vrai que l’investissement locatif physique en LMNP est trĂšs intĂ©ressant compte tenu des charges dĂ©ductibles et surtout de l’amortissement du bien en lui mĂȘme.
AprĂšs il faut avoir du temps pour s’en occuper, ĂȘtre bricoleur, avoir aussi un peu de chance etc
 Les rendements peuvent ĂȘtre meilleurs qu’en SCPI mais pas sans effort !
Oui pour les SCPI française dĂ©tenues en nom propre c’est bien ça : TMI + PrĂ©lĂšvements sociaux
Mais c’est lĂ©gĂšrement diffĂ©rent pour les SCPI europĂ©enes oĂč il y a un mĂ©canisme pour Ă©viter la double imposition et oĂč c’est totalement exonĂ©rĂ© de prĂ©lĂšvements sociaux. On se retrouve donc entre 5 Ă  15% d’impĂŽt en total, ce qui est plutĂŽt intĂ©ressant.

Dans tous les cas je rejoins totalement l’avis de @greyvador dans le sens oĂč il faut se faire son propre fichier de simulation pour calculer la rentabilitĂ© nette de tout impĂŽt et le TRI que l’on compare avec un investissement plus simple type SCPI pour voir si ça vaut vraiment la peine de se prendre la tĂȘte ou non ! J’ai fait l’exercice et j’ai un tableur de simulation en SCPI avec tous les scĂ©narios mais je ne peux pas le partager ici je crois.

Bon investissement Ă  toi en tout cas :slight_smile:

1 « J'aime »
14

Je pense qu’il y a aussi un aspect psychologique :slight_smile:. Avoir un bien que je peux localiser, visiter a un cotĂ© rassurant.
Il faudra que je creuse le sujet SCPI mais pour l’instant j’ai une opportunitĂ© LMNP proche de chez moi et qui demanderait peu d’effort

15

Je comprends tout a fait pour l’aspect psychologique !

Bon investissement Ă  toi en tout cas :slight_smile:

16

Bonjour Nicolas

Qq elements de reponse de mon experience perso (4 investissements locatifs en France dont 2 en colocation a Lyon)

J’ai fais pas mal de benchmark pour les societes qui font des projets cles en main de colocation>
Colocataire est une boite qui achete des biens en tres mauvais etat (prix d’achat en dessous du marche) et qui fait des chambres avec SdB individuelles
C’est egalement leur societe qui fait les travaux. Ils sont donc chers car tu payes leurs frais de recherche et inginieurie et ensuite ils font une bonne marge sur la partie travaux qui n’est pas mis en concurence.
Pour afficher une renta correcte ils sont obliges de se tourner vers des biens qui necessite beaucoup de travaux.

L’autre point important est en cas de revente ce sont des grands biens difficilement revendable a des familles qui souhaiteraient si installer (vue que chaque chambre a sa SDB) et tu seras limite au marche des investisseurs
J’ai plutot opte pour des projets de colloc avec suffisament de SDB mais qui soit facilement remodelable en appart familiale (ie 1 double salon qui en ajoutant une partition se transforme en salle de vie + 1 chambre)

si ca t’interese je peux de donner les differentes societe que j’ai contacte et celles avec qui j’ai travaille sur Lyon.

Plafonnement des Loyers
c’est un risque a considerer en faisant de la colocation plutot haut de game tu seras au dessus du plafonnement de loyer. C’est calcule sur la surface total du bien et non sur les surfaces individuelles de chaque chambre.
Pour ma part je suis au dessus et j’essai plus ou moins de justifier avec un complement de loyer.
De maniere pratique je ne suis pas sur que cela soit facile d’attaquer un proprietaire car en colocation il y a plus de turnover, et tu peux justifier d’etre au dessus du plafond en prenant en compte la vacance.

Pour la partie fiscal pour les premiers projets le LMNP est tres interessant apres il faut passer par d’autres structures.

Bon investissement

Pierre

17

Merci bcp pour ton retour d’expĂ©rience. Cela confirme le sentiment que j’avais :slight_smile:

Pour moi ce sera donc un projet de coloc gĂ©rĂ© tout seul. J’ai visitĂ© un appart la semaine derniĂšre sur Villeurbanne et j’ai fait une offre qui a Ă©tĂ© acceptĂ©.
J’ai privilĂ©giĂ© la localisation du bien Ă  la renta pure.
Je vais faire quelques travaux pour le rendre attractif et tenter de justifier le dĂ©passement mais je n’irais pas aussi loin qu’un Colocataire.

Je vais viser 550€ CC/mois par chambre ce qui me placera un peu au dessus du plafonnement.

18

Je pense, en effet, que c’est possible de fonctionner comme ça

19

Bonjour,

j’ai dĂ©jĂ  rĂ©alisĂ© des investissements avec colocatere pour des clients, mon soucis, suivi du chantier et coĂ»t des travaux. De plus tu as raison sur certaines villes le plafonnement des loyers peut poser soucis.

Je pense que tu devrais t’orienter soit en direct soit avec des entreprises à taille humaine comme heycoloving. Ils viennent de proposer à un de mes clients un T5 avec comme travaux un prix e 580 € / m2 en faisant tout.

Colocatere est en gĂ©nĂ©ral Ă  plus de 1200 1500 € / m2.

20

Merci pour ces infos.
Du coup je suis parti sur un projet en direct et j’ai dĂ©jĂ  signĂ© un compromis pour un bien et je suis en train de chercher les artisans.
Et je vais aussi tenter la gestion en direct, on verra avec le temps si je m’en sors ou si je met en gestion