L’investissement immobilier peut avoir du sens pour la RP, voire la RS, comme capital retraite, obligeant à une capitalisation progressive (crédit à rembourser) sur la durée, au risque maîtrisé grâce à un taux fixe et à un endettement maximum du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Une résidence principale, c’est d’abord un capital de jouissance et de sécurité, au-delà de sa valeur financière. De plus, la RP est exonérée de plus value, ce qui reste une niche fiscale exceptionnelle et magique (pour combien de temps?)
En revanche, l’investissement locatif n’a rien à voir avec la résidence principale. C’est souvent un mirage lointain. Pour du locatif, l’Etat est ton partenaire qui te prélève 50% de tes loyers et 30% de ta plus value, et qui te laisse tous les risques (vacance locative, dégradations, impayés, expulsions, relogement du locataire, contraintes des locataires de plus de 65 ans, etc) et obligations réglementaires (DPE, gros travaux, RT2020, SRU, plafonds de loyers, normes de construction)
L’immobilier ne pouvant pas s’envoler, le propriétaire reste un mouton tondu à tous les étages: à l’entrée, à l’exploitation et à la sortie. Tous les intermédiaires (agences, banques, notaires, courtiers, assureurs, prestataires, syndic, concierges, comptables, avocats, travaux) adorent les pigeons investisseurs.
Il reste assez difficile de rentabiliser un investissement compte tenu des frais
- 5% frais d’agence immo
- 8% frais d’acquisition (Notaire, publicité foncière, diagnostics)
- 4% de rentabilité brute annuelle (loyers bruts)
- 47% d’impôts sur les loyers (IR TMI 30% + PS 17.2%) en location nue
- 1% de frais annuels (taxe foncière + charges propriétaire)
=> soit 1.5% à 2% de rentabilité nette réelle après impôts
Sans compter
- 0.7% impôts IFI chaque année sur la valeur vénale (7% en 10 ans), soit 40% de la rentabilité résiduelle annuelle de l’actif locatif
- 30% frais de sortie sur les gains en capital (impôts+PS sur la plus value)
On peut prendre une assurance (GLI, etc), un gestionnaire, une conciergerie, mais cela détruit d’autant la rentabilité.
Avec un prêt, il y a bien un effet de levier mais il y a aussi le surcoût du crédit (qui représente +60% du coût du bien pour 5% TEG sur 20 ans). Les intérêts sont bien des charges déductibles des revenus, mais ils augmentent le coût d’acquisition complet et la durée de remboursement et in-fine la rentabilité du projet.
La rentabilité normale est au maximum de 1% après toutes les charges/taxes/impôts/redevances.
La taxe d’habitation est maintenue sur les Résidences Secondaires et logement vacants
La taxe foncière a augmenté de 50% en dix ans et va encore doubler.
L’Etat trouve normal de te confisquer jusqu’à 75% des revenus perçus avec le plafonnement de l’IFI.
L’investissement locatif est sur-fiscalisé et réservé aux niches (LMNP, SCI IS, …) ou au déficit foncier.
Le seul moyen de limiter la casse, c’est la niche fiscale LMNP pour déduire des charges d’amortissement fictives dans le calcul du revenu imposable afin de réduire la fiscalité, mais le LMNP c’est aussi le risque que l’Etat réintègre un jour à la sortie tous les amortissements pour le calcul de la plus value (comme il vient de le faire pour la résidence de courte durée). Ce risque fiscal est réel, la fiscalité immobilière ne peut pas baisser, pas avec un Etat qui a 170 Mds de déficit et 3300 Mds de dettes fin 2024.
Et quand on comprends qu’en cas d’impayé ou de locataire indélicat, il faut débourser 20 kEuros de frais de procédures (avocat, huissier, justice), pour avoir au bout de 3 ans de procédures judiciaires un jugement définitif d’expulsion et que le préfet local décide dans 40% des cas de ne pas apporter le concours de la force publique pour exécuter le jugement définitif d’expulsion (sic !!!), il ne reste plus qu’à se tirer une balle et dire adieu à sa “rentabilité”. Il faut bien sur oublier les années d’impayés de loyers.
Avec un peu de chances, on récupère son logement pas trop détruit, radiateurs et luminaires arrachés et on peut le remettre en location …. Ou arrêter les frais, revendre et acheter des ETF ou actions LVMH, TOTAL ou AIR LIQUIDE qui permettent de dormir beaucoup plus tranquillement.
Ce n’est pas pour rien que les institutionnels (Banques, Assurances, Foncières) se sont largement retirés du marché immobilier dans les années 2010, mais les particuliers ont pris du temps pour le comprendre (hausse des coûts de construction, de la fiscalité et des risques).
Si la loi 89 a sécurisé les locataires, l’Etat a tué la rentabilité, et continue de tondre les propriétaires de biens immobiliers. Le marché est bloqué en raison de la sur-fiscalité et surtout des risques transférés sur le dos du seul propriétaire. Mais ce n’est pas au propriétaire d’être responsable des impayés du locataire, et si la solidarité nationale veut s’en charger, elle peut apporter ses garanties. En France, le propriétaire porte seul TOUS les risques, même si l’Etat est largement responsable de l’inflation réglementaire énergétique, environnementale et fiscale. Il oblige avec le DPE le proprio a faire 60kEuros d’investissement par logement pour que le locataire économise 300 Euros de chauffage par an.
Vinci, Nexity et Bouygues immobilier licencient en masse en raison de l’absence d’investisseurs ! C’est une réalité. Sans compter les “start-up” PropTech immo qui sont en redressement en raison des difficultés du secteur à générer de la rentabilité. La réalité est moins facile que les influenceurs youtube…
Les SCPI ne sont pas une solution miracle car elles ne protègent pas de ces risques, de l’IFI et sont bourrées de frais cachés. Elles peuvent presenter un interet si elles sont bien diversifiées en Europe (et pas en France)
Bref, l’investissement locatif doit être abordé raisonnablement, en prenant en compte les couts complets, la rentabilité nette nette globale après impôts/PS après revente, les risques et la liquidité, et doit être comparée avec les même sommes investies en DCA placées sur un ETF (SP500, ES50, MSCI World), sur un PEA voire une AV.
C’est très loin d’être un investissement facile, rentable, sans risque, liquide et passif
